展望08

——记第九届住交会“展望2008年房地产市场”新浪现场论坛

 

    12月11日至13日，第九届中国住交会将在中国国际展览中心拉开帷幕。预计，本届住交会无论是政策含金量还是行业影响力都要高过以往。“新科技·新人居·新城市”的主题将成新亮点。新浪房产作为网络主办，在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价以及相关问题进行了深入探讨。

 

    主持人：各位网友大家下午好！欢迎来到这场新浪房产住交会访谈直播间。今天来到场的嘉宾，我从左到右依次介绍一下，首先是来自北京天润置地房地产开发集团副总裁王哲，然后是金融街北京置业副总经理高剑，第三位是中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝，在我旁边的这位就是北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝，今天我们还非常有幸的请到了《新地产》广西版的主编杜欣来做我们的特邀主持人。

 

图为《新地产.广西》执行主编杜欣

 

    杜欣：各位网友大家好！

 

    主持人：邀请几位老总来，主要是想请几位老总对07年房产做一个盘点，对08年做一个展望。最近我看到在中源地产商港交研究所最近有一个报告，所十月深圳一所住宅交易量有些萎缩，而在北京有一些新项目的抢收现象也没有出现，有价无市的现象越家明显，从身边来看，我不知道各位老总觉得这个楼市的观望情绪是否存在呢？先请王总回答一下。

 

图为北京天润置地房地产开发集团副总裁王哲

 

    王哲：我今天参加这个论坛是第三个论坛了。上午参加一个，刚才参加一个。上午的论坛是关于谈明年上市企业的发展，当时会上应该说从主讲嘉宾到论坛的嘉宾，大家非常一致的观点都是对明年不是很看好，可能更多跟一些政策、宏观有关的。刚才那个会，是关于明年投资房地产市场还有没有前景。当时会上的几个嘉宾也提到，明年要慎重。所以，从我来说，因为我最近这半年以来，一直也是在做公司跟上市有关的很多工作，跟政府的一些机构，包括跟一些政府部门，以及跟土地相关的领导有过比较深的接触，也有一些内部的消息，种种一些情况归纳起来，总结起来，我们感觉明年不是很乐观。最起码，我觉得也不用再去自己分析，因为这两天会上也好，很多报纸也好，也说了很多。

 

    其实现在我想说的就是政府还有更加严厉的政策没有出来，这个确确实实是这样。就看明年或者最后这几天，明年上半年这几个月房价的情况，如果还是像今年下半年这种涨幅，每月都是百分之十这样的涨幅，明年一定会有更加严厉的政策出来。这是我的一个观点。

 

    主持人：谢谢王总。王总刚才也说了，可能明年的房地产市场不是很乐观。那么，我们下面请杨总谈谈如果说明年的房产市场出现拐点的话，您同意这个观点吗？您是怎样认为的呢？

 

图为北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝

 

    杨乐渝：应该讲，我觉得这段时间，观望期这个词我是比较赞同的。确确实实投资性的需求明显在各类政策组合前推出以后收到了相当程度的预警。在广东这种地方，它的投资人群特别集中，占的比重特别大的这些城市，像深圳、广州投资性需求相当的旺盛的城市表现得非常明显。

 

    但是我们讲，房地产是有非常明显的区域特征的。每个城市所处的发展阶段和每个城市的资源都有非常大的差异。比如说北京的情况就和深圳、广州有非常大的不同。我们知道新开的新盘，现在相当强劲的需求仍然在支撑着销售的成长，所以我觉得不能一概而论的去谈所谓的拐点，这个词汇对投资者也好，对普通的公众也好是极不负责任的一种用词。

 

    我就因为这种拐点，在连续大概过去四到五年内，已经让相当多的民众丧失了购房的机会，但是没有人为这个负责。如果说拐点的话，我们说，包括现在股市的测评家在说拐点的时候，他一定要提示我们的投资者，个人观点，风险自担。但是我们的一些房评家，一些媒体，不厌其烦的用一些拐点形容整个中国的房地产市场，是对普通百姓的一种极不负责任的一种做法。我觉得应该理性的看待这个问题。

 

    因为房价这个问题是非常复杂的问题。从宏观来讲有一个资本流动性过于充足的问题。中国在整个世界格局的产业分工导致了它的出口必然占到我们整个GDP相当大的比例，所以资本的流动性还会长期充裕，这是导致资产价格持续上升的一个宏观因素，这在世界各国都不例外。

 

    第二个是我们原来城市的资源是过分的集中，城乡二元化的结构极不合理，使得我们的政治资源、旅游资源、教育资源、行政资源过分集中在中心的城市。再加上，政府前几年集中性的一次性出让土地，使我们这几年土地明显表现不足。

 

    第三个方面就是我们的投资渠道，从个人购房因素来讲，实在是太少。现在我们的CPI大家看到的是6.9%，如果不去买房子，存银行的话，我们实际上这两年整个的资产是在缩水的。中国的投资者，普通百姓有什么渠道呢？收藏艺术品需要很高的鉴赏力，它没有这样的基础。投资股市风险非常大，再加上中国人对房子的这种需求，投资资产是一种必然的选择。这导致我们在整个投资性的比重也是占整个相当高比例的原因。

 

    另外我们自助性的需求，在城市化的过程中间，你很难设想像中国每年我们能看到几亿农民迁徙的场面，在世界各国都是没有的。我们城市的土地资源可购用地又是一个存量的指标，再加上我们城市的产业化升级，国际化不断的提升，服务业比重现在已经达到70%多了，很多的文化创意产业，新兴的产业都在不断的发展，导致国外的产业也在不断的进入，也是导致我们整个资本越来越集中的原因。所以我们看房价的时候，一定要综合、全面的来看，每个城市和每个区域从不同的案例比较来看，一味的谈房地产的拐点是非常不负责任的一种做法。

 

    杜欣：下一位该请哪位嘉宾？请雷总吧。

 

    主持人：下一位有请雷总给我们谈一谈。

 

 

图为中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝女士

 

    雷越姝：我刚才听到王总说那个拐点的时候，我脑袋里面出现了一个想法。因为实际上他说的拐点，并不是房价的拐点，他说的是房价的增长如果再以这样每个月10%以上的速度增长，就觉得肯定是很畸形的现象，到明年的时候，增长速度可能会缩减为一位数以下。这样我理解，不是房价的拐点，而是房价增速的拐点。这个问题可能一直以来，实际上都是在争论过程中被人忽略或者是含糊的概念。到底是房价要降，还是要房价的增幅要降，这是完全不同的两个概念。

 

    就房价增幅来说，我认为不同城市要具体情况具体分析。客观讲，我觉得深圳在今年的确是泡沫非常严重，无论是一些业内的资深人士，还有从一些经济指标来看，都感觉到深圳泡沫比较厉害。一个城市的泡沫化，或者是泡沫的破灭，并不代表全国各地，各个大中城市这样的现象。不能一并而论。这个问题也是在过去争论过程中间经常被含糊掉的。比如说有些大腕们，比如王石说，深圳房价有泡沫，就被放话为全国房价都有泡沫，这是不太负责任的一种说法。

 

    深圳从各个方面来说，无论从它的宏观经济的发展水平，还是从一个城市的发展水平，还是从城市居民的可支配收入来说，它跟北京、上海还不是在一条水平线上，但是它的房价却超过北京，甚至跟上海都有一拼，局部没准比上海更疯狂，这种情况下极其不合理。这种情况下，深圳的房价出现拐点，而不是增幅出现拐点，这个是非常可以理解的一件事情。

 

    所以局部市场某个时段的房价的波动，我认为还是有可能存在的。包括上海，我认为上海现在处在一个什么时期呢？它从2005年宏观调控开始以后，上海整个房价当时是应声而落，经过一段时期的冷淡期，现在处在一个复苏的阶段。比如它有一个适当的进退和起伏是存在的。但是你要看到，上海这个楼市的基本面，它实际上目前还是供求基本均衡，炒家不是特别活跃的现状。

 

    当时为什么宏观调控应声而落呢？它在05年以前，长达三年的时间里面，炒风太胜了，任何市场炒风太胜的话，肯定会有出现泡沫的一天。

 

    看北京的楼市，北京人对风险的认识和理财的习惯上，还有北京的土地供应上非常紧张，几乎所有的住宅用地都用在限价房了，而它的限价房到现在为止还没有形成一套有效的销售，这样也导致了北京今年整个房价高升，一直高居前三名。我认为，这个房价接下来半年或者一年的时间，北京房价怎么走？要看限价房的情况。因为我们说房价，大家都说看统计数据。实际上谁也没有具体分析每个区域的楼盘的房价走势如何，而且某个区域也无法代表整个城市的楼市。如果统计数据的话，还是取决于限价房的推出。如果说限价房政策明朗化以后，有一个集中放量的的话，这样会导致房价统计数据出现巨大的变化，这个是不好预测的事情。取决于限价房能否在明年上半年集中推出。这个在前几年的时候，01、02、03年的时候是有过验证的，当经济适用房放量比较大的时候，天通苑一放盘，房价就应声而落，这不是市场规律能够判断的事情，完全是靠计划人为去干预的事情。

 

    总体来说，如果抛出限价房的因素，我想对房价进行整体统计的话，可能北京的房价，别说房价出现拐点，我觉得增幅放缓都很困难。这是目前为止，我对房价出现拐点的一点心得。

 

    杜欣：谢谢雷总。我们最后一位嘉宾高总，请您谈一下。

 

图为金融街北京置业副总经理高剑

 

    高剑：我个人认为，在08年的市场来说，我个人还是比较看好的，我觉得不会出现现在像舆论那样，我们说拐点也好或者一个大的逆向走势也好，我个人感觉感觉不是很强烈。而且我同意这个观点，因为房地产区域性很强，每个地区市场它的特征还是有比较大的差异的，通过个别一到两个市场，然后去判断整个房地产市场的走势，包括行业的发展，还是有些偏颇的。包括从现在一些我看到的统计数据，我觉得从数据本身统计来看，我觉得也不够准确。

 

    因为一直以来我们做统计和分析的时候，也是从比较盲目和笼统，到比较细化的过程，这样子的话，不同时段的数据可比性也是比较差的。

 

    所以我觉得，通过目前一段时间，一手放的成交量下降，认为市场总体不太看好的话，我认为这个有点鲁莽。我一直关注土地交易市场，还有二手房交易市场，我对这两块市场比较关注。尤其今年在一系列的调控政策出来以后，还有包括在明年的物权法，包括一系列未来将要利空的政策放出来以前，我觉得下半年市场上观望的人越来越多。但是土地交易来说，各家公司还是持着比较乐观的态度去做的。尤其最近几个月成交的几个地块，以住宅统计来说，还都是高位成交的。相对于大兴的土地，都在南五环、南六环之间，还有东四环这部分土地，都是高位成交的。反映出各个开发商对未来的预期还是比较乐观的，他们绝对不是单纯的经营研究，肯定还有客观的分析。

 

    我个人最近看房价也比较多一些，因为我考虑到买一些房子。在我看到的，比方说东四环几个比较好的小区，无论从二手房的放量还是成交来看，我没有感觉到非常明显的观望度很大，但是确实观望度比以前高一些，但是成交方面，价的会合议多一些，但是总的成交结果还是不错的。所以我觉得，会好一些，出一些政策调控，包括有一些观望、讨论对于这个房地产长期的发展是有好处的。

 

    但是我觉得08年的市场相对还是一个比较平稳的态势。房价，我个人认为起码不会下行。涨幅的话，应该一直会的。今年的涨幅有点离谱了，明年会有一些控制，但是价格总体走势还是比较看好的。

 

    主持人：感谢几位老总，正如刚才几位老总所说，单纯提房价的拐点，对网友来讲是一种误导，也许更加综合各地的楼市情况，多方面进行深入分析才能下一个结论。下面想有请几位给咱们网友就08年在置业方面能不能提一些对购房者的建议。

 

    王哲：刚才前面的论坛也提了这个问题，2008年说投资房地产提些建议怎么去投？后来我说，其实我挺不愿意提这个话题的。因为如果现在再说投资房地产，我已经没法去投了。现在再说投房地产，只是针对有钱人了，对普通老百姓来说，已经不具备投资了，怎么去投资呢？

 

    昨天，是关于对央行第二套房认定的政策已经明确了，是以家庭作为单位。你买第二套房，不管你是个人还是家庭，只要你家里一个人有房了，你就是第二套房。第二，对于你以后出据收入证明的审核，一旦查出虚假的话，你个人或者单位都要受到牵连，银行不再受理你任何相关的审核工作。也就是说，投资一定是第二、第三、或者第四套房。

 

    根据你目前的住宅、商业也好，一套房一二百万，二三百万，起码现在像我，我已经没有能力投资了，我刚才跟阳宗海在说，现在假如我有五十万现金的话，我都不知道我干什么，五十万根本不算钱了。作为一个首付，一套房一二百万，我认为对我压力太大了，对更多人来说根本承受不了。对于普通住宅来说，可能都没有能力，心有余而力不足。在这里我不想对有钱人谈这个问题了。其实现在说得更多的还是针对大多数的老百姓。

 

    而且现在住宅的投资回报也都知道，可以说入不敷出，你的按揭和你的租金收入不成正比。现在很多人说，我去买房主要去预期，预期我房会升值，这样的态势。但是我觉得，现在的房价涨得太猛，它可能把我们预期今后三四年甚至四五年的房价都涨出来了，这个只是在北京或者一线城市，对于二三线城市可能是比较正常的涨幅。我有一个观点大家是一致的，从长远来说，房价是涨的，毕竟土地资源稀缺，城市化的进程，房价从长远来说肯定是涨的，但是现在涨得太猛的，它是否具备投资，我认为需要慎重。

 

    除了住宅，有人提到投一些商业或者其他的产品，物流、写字楼，这些离普通老百姓更远。商业性物业，五层，十年还，这也不是一般人能承受的。我觉得对普通老百姓来说，如果你要真的是急需住房，你有钱就赶紧买，就别等了。如果想走投资路线的，我认为暂停一下，最起码上半年看看。如果房价还么涨，一定会有新政策出来。所以我觉得明年做投资型也好，还有其他的，对房价还有过高想法或者希望的人，我建议他应该冷静看看这个房情。

 

    主持人：谢谢王总。不知道杨总您对投资建议方面有什么想说的？

 

    杨乐渝：在这个观点上，我跟王哲是基本一致的。就是在目前的阶段是需要慎重。从投资的角度来讲，是需要慎重的一个阶段。

 

    但是，北京的房价，刚才王总提到，上涨得非常猛。之所以这样，北京的房价是其实它是一种内在被低估了，而且它是一种报复性的反弹。这个东西就像股票的拉升一样，因为北京的资源，可以说全世界都在买北京。现在北京大概有40%的都是外地人购房，他买的是北京的教育资源、旅游资源、行政资源，所以我们不要一说买房子就认为买的居住空间，这完全不是一个概念。他买的是一种资源性的占有。所以我认为北京的房价，我个人认为没有下降的空间。

 

    我们看到北京房价涨的唯一希望就是限价房，五环以外的大量的限价房，几百万平米推出来以后，用平均的价格给我们统计报表一个下降的参考。但是内环的价格，今后还会持续的去增长。

 

    现在我们看到很多二手房的价格和拆迁的补偿价都已经很接近了，就看到我们土地每年的升值速度多么的厉害。

 

    北京到2015年，还会成为全世界地铁长度和密度最高的城市，要达到561公里的地铁，整个基础设施的完善使得这个城市土地增值的速度还会不断的加大。所以，北京有钱的，不管是百姓也好，如果是自住型的需求，或者说你原来买了房，买了十年了，要重新调整性的自住性需求，看好的楼盘，我的建议是不要等。等的话，你还会后悔。但是投资性的需求，我觉得要看。

 

    投资性的需求我给网友的建议特别关注一些写字楼，因为写字类现在的价格攀升非常的厉害，而且实际土地的使用成本和出让金都比住宅要高。所以大家要关注一些在城市结点边上的写字楼项目的推出。当然现在越来越多的写字楼，如果在商务区的话，给投资者选择的余地非常小，所以要是大关注不在商务集中区的，但是在城市结点出现的写字楼的散售的项目，这是买进的机会。

 

    杜欣：二位老总对投资物业楼房观点比较一致，雷总谈一下吧！

 

    雷越姝：关于投资这块，因为去年这个时间，更早的这个时间，大概八、九月份的时候，我那时候强烈建议别买房，直接去买股票吧！因为的确是，那时候已经意识到买房的门槛太高了，像四十万，根本没有三四十万不可能考虑买房，一二十万只能是望房兴叹的状态。现在综合考虑，我个人建议，可能站在现在的时间结点上来说，买房子可能权衡一下，还是较为好的投资方案。因为现在股市已经趋于平稳的状态，短期内再有大幅拉升，我认为不好预测，但是它可能也不会说有一个暴跌的过程，它可能处在一个稳定的上下波动的状态。它的投资机会或者投机机会没有去年那样感觉强烈。

 

    反过来讲，如果你手上有一定的资金，但是没有资金谈不上投资，有资金才谈得上投资。是观望好还是采取行动好？我建议还是采取行动。观望仍然不是一个最优的选择。因为现在大的趋势来讲，人民币兑国内贬值，兑美元升值，兑欧元等于其他的国际上比较坚挺的货币它也是贬值。这样的情况下，手上持有人民币是好的选择还是差的选择，是很难判断的。但是人民币在对国内贬值的情况下，CPI每个月都在涨，而且涨得很厉害，这里面主要是结构性的增长，而且现在目前说老实话，宏观调控、银根紧缩等等一系列着眼点肯定是控制宏观经济过热，防止通货膨胀从结构性膨胀转向全面通货膨胀的状态。

 

    结构性膨胀本身就是房价在涨。这样的情况下，你持有人民币还是持有不动产，一看就是一目了然的事情。只是说，我们在现有的情况下，如何去投资，如何去做投资决策？如果只有一二十万的话，只有赶紧攒钱了，没有什么好说的。我太同意刚才王总说的，五十万他都觉得没有什么投资机会，我觉得这个容易形成误导，现在市场上一百万以下的，你五十万就可以投资了。

 

    这样有一个什么问题呢？我给几个具体的建议。

 

    我建议如果说是在自住已经解决的情况下，如果自住需要的话，就看你在哪上班，几个人住，你平时在哪活动，小孩想在哪上学，户口在哪，这些具体的问题就不用说了。如果在你自住解决的情况下，有余钱想投资的话，我建议第一条要考虑地理位置，再具体说的话，实际上还是未来可供开发量相对比较少的区域。再具体一点说，你看看周边还有没有很多潜在的拆迁房。如果说周边可拆迁量相对来说比较少了，那未来一段时间里面，三年五年里面开发量都不会特别大。这种地域往往处在二三环附近，四环实际上周边可供开发的土地，你说没有，也还是有的。我觉得地理位置很重要。地理位置还牵涉到交通，也就是刚才杨总讲到的有可能建成的这五百多公里的城市轻轨和地铁，轨道交通这块，是一个大的趋势。可能出行方式，从开车出行到转向轨道交通出行这是势在必行的趋势。

 

    第二个我认为比较重要的投资指标。尽量考虑一百万以下，或者一百万左右的房产。这个是投资的前提，而不是自住的前提。自住的前提，如果想买房子能够够住，老少三口都能住下，五环以外吧，东边和西边都在五环以外，西边没有供应量，南边可能好一点，南四环以外就够呛了。投资的话，可以考虑一些小户型，高单价，但是地理位置一定要好，过得硬的房产，说老实话，你可能现在感觉到投资回报，比如说租金有点算不过帐来，但是恰恰正如杨总所说的，你这么投资实际上是对土地资源的占有，对北京的一些其他的所有支持这个城市运行和市民居住的资源占有。这样的情况下，你现有的情况下，你只能占有这些，我建议大家占有资源的时候，尽量考虑面积无所谓，但是一定要考虑位置，位置的保值增值潜力是最长的。

 

    杜欣：谢谢雷总。她说面积不重要，还是地段的问题。最后一位嘉宾高总给我们简单建议一下。

 

    高剑：我比较看好08年房地产总体的走势，但是我不是很建议在房产方面的投资。因为我觉得相对于目前来说，其实住宅这种产品，我一直不是建议以投资为目的去置业，这个本身不是一个很合理、换句话说不是国家很希望你去做的这么一个东西。相反来说，至于写字楼，商业、甚至物流，别的物业形态，如果谈投资的话，根据个人的资金实力和条件而定。就目前来说，如果要以自住为目的的话，住宅就没所谓市产生什么投资回报或者是什么。起码说，可以满足你最大的一个需求，就是说通过你住，去实现了这个产品的价值，本身就达到了保值的作用。至于能不能盈利、能不能升值，只能你把这个产品变现以后，它的价值才会出现。如果说你一直需要去住它的话，谈不到变现的问题。所以作为目前来说，如果说网友大家有点闲钱的话，要看各自的情况，如果你认为你现在的居住情况不是很满意，在你经济能力达到的情况下，寻找合适的物业，这个本身是很理性的一种做法。如果说在这种情况以外，考虑到你的居住物业、投资、租金回报、收益，在目前的阶段就不要去考虑了。

 

    杨总的说法，我觉得写字楼物业来说是一个好的投资方向。因为，北京这个城市，它的竞争力，包括城市的吸引力其实一天比一天好，相对于有很多资源来说，确实是别的城市，我们不只是在中国，甚至在亚太地区我觉得还是不能复制的。在这个地区，我觉得人口的存量会越来越大，无论是常住人口还是流动人口，我觉得在这样的城市，手里有一些经营性的物业，无论是商业还是写字楼也好，物业本身是保值的，也在不断的升值，那么这个城市的竞争力和城市的活力越来越大，我觉得能参与到其中的企业公民也好，还是个人也好，我觉得这个潜力我是很看好的，今后无论是做交易什么，问题都不大。所以对于房地产投资来说，我觉得住宅只考虑自住的问题好一些，经营性物业目前算是比较好的机会，可以去介入。

 

    主持人：谢谢各位老总，相信各位网友听了咱们各位嘉宾建议之后，不论你是要投资还是自住结合自己的情况应该有了一定的答案。下一步也是到我们访谈的最后，想有请各位嘉宾对新浪房产进行一下寄语，也就是对新浪房产、《新地产》为代表的房地产媒体提出一定的希望或者建议。先从杨总这边开始。

 

    杨乐渝：坚持正确的舆论导向，是国六条最后一条讲的，我觉得是一个房地产业健康发展也是一个社会理性发展的基础。所以我希望新浪房产把公信力放在商业价值更高的层面，能够在促进行业健康发展，为我们广大的民众提供真实、科学、理性的价值观和置业方面发挥一定的作用，把新浪房产办成区别于其他垃圾媒体的地位。谢谢！

 

    雷越姝：我就八个字。“充分争论、正确引导”！

 

    高剑：我觉得媒体客观传播就好。

 

    王哲：媒体的日子可能跟开发商的日子明年完全相反，媒体的日子明年会非常好过，开发商的日子会比较难过一些。

 

    杜欣：谢谢各位来宾，关于我们今天房地产的问题我想话题会很多，我们时间有限，非常感谢各位嘉宾的参与，也非常感谢场外的嘉宾，谢谢！

 

    主持人：谢谢，今天论坛到此结束。