企业自省才能“化蝶”

          （刊登于《中国房地产报》,略有改动）

今年的住交会，有一个新的现象：无论是住交会的场内还是场外，业内人士坐在一起谈的内容少了许多“政策”、“房价”，多了许多“自省”。

如果用热火朝天来形容2004年、2005年的楼市，那么2006年便是房地产市场理性回归的一年。这种“回归”是房价低下来吗？是利息降下来吗？都不是！而是房地产行业自己的“回归”——消费者、房开商理智了，各种制度政策完善了，“中国楼市”这副牌，可以说越来越符合规矩了。

企业们在这个逐渐回归理性的市场规则下，思考的更多是如何应对自身发展的一些障碍，完善机制架构，如何来梳理自己企业发展的战略模式和战略对话。而不再是仅仅局限于政策制度和宏观经济的大环境。这种思考与积淀好似蝴蝶幼虫把自己关进了蛹里，一旦破壳，便是蜕变，一旦蜕变，便能经受更大风雨，飞向更为高远的天空。

以前大多开发商的操刀模式都是“圈地——开发——卖房”，然后再圈地、再卖房，周而复始。在实际操作中，这种“土地——现金——土地”的运作模式逐渐显现出许多问题，现金流一旦断了，开发商们便如热锅上的蚂蚁，手足无措，赶紧“求爷爷告奶奶”地找钱。能够找到还则罢了，若没有那位“白衣骑士”出现，则无疑要给城市带来一片烂尾楼或是低质项目，无形中让社会承担许多成本。

在宏观调控背景下，关注内部经营无疑是企业的重要任务，而当前最为重要的已不再是怎么利用中国特有的“关系本位”拿到土地、卖好房子，而是怎么样保障现金流动的顺畅。在当下越来越明晰的市场规则下，有远见的房地产企业，都充分认识到了现金流的重要。传统的行业领袖们，如万科、金地等等，从未停止过融资，而这种融资又不断朝着多元化、国际化的方向迈进。同时，他们还通过增加土地储备、加快销售速度，来加快这“血液”的畅通流动。另一方面，一些房地产的新锐们更是把敏锐的目光投放在“钱”的运作上，通过各种方式，比如银企合作、信托基金、筹备上市以及销售回款等等，各种多元化的融资战略，建筑一个牢固的资本平台。这样，开发商们既根据房地产行业的资本运营特点来运营资本；又根据资本的流向来组织开发模式。不管土地准入门槛多高，不管银根多么的紧张，都可以以不变应万变。

在关注现金流的同时，扩张与否也是许多企业应该着重思考的问题。以前，房地产业内许多企业在没有对区域的潜在能力和企业自身的战略特点做系统的考察之前，往往采取两种极端的做法，“扎堆”或者“置若罔闻”，要么随大溜，房价涨了，便都想办法拿地开发，房子不好卖了，便一起观望良久；要么不管情况如何，都不出自己的一亩三分地，专心做“地头蛇”！

住交会的时候，跟一帮地产同行到苏杭考察了些项目，其中一个项目挺引起我注意的。经过当事人的同意，拿出来做个案例：天地源股份，一个上市公司，算是起步于西安高新区的一个龙头企业，房地产开发是他们的一个重要的经营部分。按说他们在陕西已经是实力很强了，可他们走了出来，走到了上海，成立了上海天地源房地产企业有限责任公司，在苏州做了个项目叫“橄榄湾”。当时我特不理解，干嘛放着锦衣玉食不享受，跑到陌生的长三角一带发展？

其实，不妨冷静思考一下。第一，区域的选择要用长远眼光来衡量。拿长三角地区来说，虽然其主要城市上海的房价在下挫，但整个长三角地区，包括上海的经济依然如日中天。随着经济的增长，上海与周边城市的便捷的交通管网的形成，苏州、杭州等上海周边城市的经济也迅速的崛起。再加上大量外来人口的涌入，依然会大幅度拉动着房地产市场。故此，长三角的地产市场依然潜力巨大，还是大有可做。所以，在企业选择战略区域的时候，要拨开繁荣看冷静，拨开低迷看潜力。要根据企业自身的战略特点来甄选合适的发展空间。

第二，企业战略要知己知彼，方能百战不殆。一个企业要做品牌，就需要具有相应的“素质”。如果有了做品牌的财力、物力和公信力，有了合适的扩张机会和拓展区域，就要大胆地走出来，多地域、都模式，多条腿走路，才会稳当，才会从局域走向区域，从区域走向全国。“天地源”走出来了，苏州“橄榄湾”销得好了，品牌逐步树立起来了，这不挺好？

相反，一些企业还不具备离开“生他养他”的土地的能力，那么就要踏踏实实地根植本土，扎实地根据当地的房地产运营模式加强企业自身的内部运营机制，心安理得做好“地头蛇”。

第三，是集合还是专一的经营模式要综合分析。万科从综合经营业态到专一的住宅开发经营模式的转变；万达商业地产“教父”的形成，数不胜数的例子都说明，不管这些企业的经营模式是从单一到多元化，还是从多元化到单一经营模式，只要符合企业发展需要和行业环境都能取得巨大成功。随着行业分工的精细化程度加剧和一些业界巨头的形成，企业是做航空母舰，还是只作专一液态类型的快速小艇，都不是问题本质，关键在于房地产企业更加地学会了“眼光独到”、“量体裁衣”的道理，得到的才是“正果”。

“化蝶”这个故事，在古时候是爱情悲剧。但在当今的房地产圈子里，应该变成大团圆的结局，因为无论人还是事物，经历了一种深刻的反省和思考，才能总结，才能发现。经历了涅槃，才叫凤凰，经历了蜕变，才能成蝶。