“人人享有适当住房”不是遥远梦想
——《中国房地产报》第22期地产圆桌

5月19日，建设部部长汪光焘在参加同济大学举办的“城市发展国际论坛”中，一番“住房是人的一种基本权利”，中国将“人人享有适当住房”的演讲引来关注。有人认为汪部长的此番讲话为解决老百姓住房难问题点燃了希望之光；但也有人认为这不过是一个梦想。希望也好，梦想也罢，在当前房地产市场供需不平衡的现实情况下，冷静地分析、探讨如何实现这一美好愿景，无论是对公众还是业界或许都有一定的价值。

保障与创造的权衡

    主持人：董教授多年来一直关注中国房地产业的发展，对房地产业的研究也颇有建树。那么，您所理解的“适当住房”应该是个什么样的概念？

    董藩：此前我们提出的住房口号是“居者有其屋”，但事实上这个口号的提出是有缺陷的。房地产作为一种商品，它的价格随着人均GDP的增长以及资源的消耗在不断上升。而由于我们国家目前正处于经济转轨的特殊时期，收入调节机制还没有很有效地建立并运转起来，因此人均可支配收入差距逐渐拉大在这一时期内显得较为明显。即使是进入成熟的市场经济阶段，收入差距也是存在的，总是会有低收入者。如果我们完全通过市场化、商品化的方式来解决住房问题，肯定是行不通的。就这一点来说，要完全实现“居者有其屋”不太可能。所以我们就重新提出了“人人享有适当住房”这么一个概念。这个概念对于高收入者来说，意味着可以通过自己的购买能力来解决住房问题。中低阶层，特别是低收入阶层，他们很难甚至是根本就无法解决住房问题，那么政府就有责任帮助他们。但由于政府自身能力的限制，只要能做到保证基本的生存条件、保证房屋功能基本完善就可以了。不可能保障得特别好，否则政府也将承载着非常大的压力。其中，对中等收入家庭的帮助必然是低层次的。

    主持人：这里还有一个不可忽视的问题，即“人人享有适当住房”是否也包含了房屋的所有权？

    张宝全：我想汪部长提出的“人人享有适当住房”和“人人都有属于自己产权的住房”是两个概念。事实上，中国是全世界私有房拥有率最高的一个国家。有一份调查显示，自从房改之后，中国有80%的人拥有了自己的产权住房，美国、欧洲等一些发达国家和地区的住房拥有率也才不足70%。那么在中国除了这80%以外，剩下的20%就是穷人和学生。刚毕业的大学生来说是不可能买得起房的。这部分人应该通过房屋市场的调节、租赁，通过房地产的投资来得到自己的适当住房。而对于那些根本就买不起甚至租不起房的人，就应该通过国家住房保障体系来解决。因为他们的收入水平已经不能和我们的市场接轨。

    文林峰：对于住房自有率这个问题我有不同的看法，实际上，我们国家现在统计的住房自有率是指存量房屋中，归个人的房屋占房屋总量的比例。而国外是指拥有自己产权房屋的个人或家庭占人口总量或家庭总量的比例。这两个指标不可比。如果按家庭或人口来看住房自有率，我们远低于80%的水平。

    主持人：刚毕业的大学生作为社会中的一个特殊群体，他们大多数才刚进入财富的创造、积累过程。然而日益高涨的房价让他们“望房兴叹”，作为经济学家，徐教授如何看待这一现象？

    徐滇庆：我认为“适当住房”是一个动态的观念，动态观念的基础应该是量力而行。应该对我们整体的国民，特别是年轻人都进行教育，树立幸福生活需要艰苦奋斗、自己创造的理念。现在很多年轻人刚从大学出来，没有给社会创造更多的财富，却整天高喊“房子太贵，我买不起房子”这类话，这种话在北美、欧洲的学生当中是听不见的，这种说法也不符合社会的发展规律。年轻人买不起房子天经地义，只有通过十年、二十年的艰苦劳动，为社会创造更多的财富，凭自己的努力建设家园，才能成为推动社会前进的动力，也才能得到应有的回报。

    主持人：汪部长在演讲中对“适当住房”的解释为“面积不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的住宅。这句话应当如何理解？

    文林峰：我认为可以这样理解，面积可以根据保障性住房的家庭人口情况，在分得开、住得下的最小空间内创造完善的功能和相对较好的舒适度，如廉租住房控制在30～50平方米，经济适用住房控制在80平方米以内。

    “造价不高品质优”是指在保障建筑质量的前提下，避免奢华和浪费，以实用简单为主，但又不能建设不可持续发展的简易房，不能三年五载，或十年八年就不适应发展需要必须拆除，造成资源浪费，要符合长期使用的基本要求。

    “占地不多环境美”是指我国是人口大国，随着城市建设和城镇化的发展，城市的土地资源只会越来越紧张，因此，要以节地为住宅建设发展的基本出发点，在符合住宅建设规范的前提下，提高容积率，重在规划设计的创新，在节地方面大力挖潜，走出一条符合中国国情特点的住宅建设发展道路。

    张宝全：其实我觉得汪部长提出这一点应该是针对商品房来讲的。因为现在很多商品房都存在着面积过大、造价过高、占地很多这样一个现实情况。中国土地资源紧张这是众所周知的，那么怎么样更好地利用土地，而不让高端楼盘过多地占用资源是最关键的。如果土地的利用一直跟着市场走，谁有钱谁就多用，那么会对建造中低收入人群的保障住房造成很大的影响。所以我想这一点的提出也是对土地均衡利用的一个考虑。但是也不能因为减小面积，就连房屋的基本功能都不配置完善；占地小了，就不顾环境质量的好坏了。这个观点的提出对房地产市场的发展来说是一个策略，应该要均衡发展。

社会保障体系下的“适当住房”

    主持人：完善住房社会保障体系是当前政府迫在眉睫的工作之一，“人人享有适当住房”的提出是否是对住房保障体系的进一步完善？接下来最重要的工作是什么？

    文林峰：“人人享有适当住房”其实就是指要建立多层次的住房供应和保障体系，使社会各收入阶层都能找到符合自己消费能力的住房，即高收入家庭购买商品房，中等收入家庭购买经济适用房和限价商品房，低收入家庭租住带有补贴性质的保障性住房，最低收入家庭则由政府提供救济性质的廉租房。

    目前，在政府的廉租房、经济适用房和商品房之间，还缺乏中间层次的保障性住房，即适合不属于廉租住房对象，又买不起、买不到经济适用房的家庭的住房。因此，当前的紧迫任务就是要加快建立健全完善的住房保障体系，与商品房共同构成完整的住宅供应体系。

    董藩：我认为完善住房保障体系最重要的环节有两个：一是筹集资金。过去规定政府所获得土地出让金要有5%用于住房保障，但是随着住房保障制度的进一步完善，我想今后可能就会要求将这一比例提高到10%，甚至可能变成国家级的强行规定，因为5%能解决的问题很有限。二是必须将需要补助的人筛选出来。经济适用房的分配曾经闹出了很大的风波，有一种说法是“经济适用房大多卖给了不符合条件的人”。那么今后怎样把这项工作做好？怎么准确地把握保障对象的收入状况？如何进行帮助？货币补贴还是实物补助？这些都应该是下一步的工作重点。

    主持人：实现“人人享有适当住房”的关键是进一步完善社会住房保障体系。那么在完善这一制度的过程当中，还有哪些环节是需要加强的？

    董藩：目前，经济适用房、廉租房以及公积金制度都可以说是在社会保障的范围内，但是还有很多城市里的农民工虽然长期呆在城市里，却不能变成市民，他们也应该有最基本的住房保障。包括一些在城市当中的农村经济组织，也存在保障员工生存条件的问题。所以今后有可能会考虑建农民工公寓等，这就要求进一步拓展社会的住房保障制度内涵。

    张宝全：其实就中国目前的经济状况来讲，发展不平衡是一个比较突出的问题，东部的贫困人口比例比西部要小很多。而由于我国各个城市的发展程度不一样、土地资源和人口分布情况也不一样，就导致了社会保障不均衡的现象存在。

    比如像北京、上海这样的发达地区，土地收益高但是需要保障的对象又相对较少，那么这些地区的社会保障就能宽松很多；而在一些经济不发达的地区，土地收益少而需要保障的对象又多，那么他们的补助就会相对紧张。所以我觉得住房保障应该是由国家从全国上缴的土地收益里，拿出一定的比例，根据各地需要保障的对象，按人数给予保障。因为如果住房保障由地方政府来做，那就会受到当地经济发展的制约而导致保障的不均衡。

梦想与现实的差距

    主持人：“人人享有适当住房”是一个美好的愿景，但在我们朝着这个目标努力的同时，可能将会面临怎样的困难和瓶颈？

    文林峰：“人人享有适当住房”是任何一个社会、一个国家努力发展和实现的目标，对于一个人口大国而且是发展中国家来说，任务尤为艰巨。

    解决广大低收入家庭住房问题最大的瓶颈是资金，特别是中西部地区，自身财政能力有限，即使未来中央财政每年拿出一部分资金进行补贴，也是杯水车薪，与实际需要相比差距巨大。因此，应建立国家财政出资的主渠道。

    另外就是制度和机制建设问题，目前，中国还没有《住宅法》或《住宅保障法》，部门规章的法律地位不高，强制力不够，直接制约了住房保障工作的推进，另外，不论是国家层面还是地方政府，都没有一个强有力的综合机构来推动、执行住房保障政策。制度滞后、机构松散、人员不足、资金缺乏等都是影响该目标实现的障碍。

    主持人：国外住房保障制度的成功经验能否用来帮助解决我国的问题？

    文林峰：从国外住房保障的经验可看，各国都是根据本国国情以及长期的实践，探索出适合本国社会经济发展水平的保障制度。很多国家的经验都值得我们学习和借鉴。

    如大部分国家在保障方式上都经历了实物建设到发放补贴的过程，也就是在住房短缺的时期里，政府建设一定数量的保障性住房，等到存量房市场发育很成熟之后，再改为发放住房补贴来资助低收入家庭改善住房条件。

    香港的公共住房制度，主要通过房屋委员会在政府的优惠政策下，独立运作，实现资金平衡和节余，既解决了穷人的住房问题，又形成了良性循环机制，其做法值得我们内地的一些大城市学习。

    住房保障工作没有捷径，它是一项系统的、综合的、长期的、并且相当复杂的工作，需要各级政府和社会各界持续不断努力，才能逐步向这个目标靠近。

    主持人：文处长刚刚从住房保障层面谈到了实现这一目标的难度。但就目前房地产市场的整体发展趋势而言，节节攀高的房价让许多人对商品房“望而却步”，而有关“房价啥时能降”的话题也早已成为了人们议论的焦点。对这一问题我们应该如何看待？

    徐滇庆：永远都不要说房价太高，房价是一个动态的发展过程，如果说北京今年的房价是一万元一平方米，过两三年后又被卖到了两三万。回过头来再看看这一万块钱一平方米的房子，是贵还是便宜呢？所以这就是一个相对的概念。房价上涨是经济发展的必然过程。社会资金的流向只有股市和楼市。比如17万亿元的居民存款，它存在银行里只有百分之二点多的利率，再扣掉通货膨胀率，那么几乎就是负利率了。既然放在银行里不能生钱，那么货币就必然要寻找出路，当大量的货币涌入了楼市，那么房价上涨的趋势就是不可遏制的。

    主持人：根据我国房地产市场和住房保障体系发展的现状，如何才能尽早实现“人人享有适当住房”这一目标，而不使之仅仅成为一个遥远的梦想？

    徐滇庆：我认为年轻人目前就应该通过自己的努力一点一点地积累，最后根据自己的财力购买适合自己的住房。

    而政府的职责就在于向富人多征税，通过廉租房这样的社会福利方式来解决穷人的住房问题，这一点在经济发达国家普遍都做得不错。因为他们已经总结出了这样一个规律，就是让所有人都有房可住。政府收购一些很便宜的房子或者建造一些社会福利房，然后以很低的价格甚至是免费出让给穷人住，但是产权还是归国家所有。

    文林峰：解决住房问题，需要全社会的共同努力，仅靠政府，不论是财力还是人力，都无法满足庞大的需要。

    因此，一方面需要中央和地方政府高度重视，建立稳定的资金来源渠道，并要有很强执行力的专门机构来运作。另一方面则需要尽快出台相应的鼓励保障性住房投资、建设、管理的配套政策，吸引社会资金、机构和人才投身于住房保障建设中，政府在相关政策上保证给予良好回报，才能解决政府能力不足的问题。否则，政府既干不过来，又不放手，那么低收入家庭改善住房条件的期待会更加漫长。