商务部和国家外汇管理局近日联合发布通知，进一步加强规范外商直接投资房地产业。按照这个政策，外资必须先取得土地使用权或房地产建筑物所有权等，才能申请设立房地产企业。这也是在去年171号文件基础上，进一步规范房地产市场外资的准入和管理。

　　今后，外资要申请设立房地产公司，必须先取得土地使用权或房地产建筑物所有权，或者是已和相关部门签订了土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。达不到要求的，审批部门不予批准。而地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，要即时向商务部备案。

    北京师范大学房地产研究中心主任董藩说：“这应该规定是非常严格的，过去没有这样的详细规定，地方政府就有放松(审批)的迹象。总之，通过各种途径抬高外资进入房地产开发领域的门槛，限制它的投资规模，进而控制流动性过剩问题。”

　　同时，通知还要求要严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。对此业内认为，这其实给一些准备到境外上市的内地房地产公司敲了个警钟，使内地房地产企业离岸资本操作，增加了更多的审批，也增加了内地房企通过股权形式利用外资的难度。

　　此外，这个限外政策还有一个目的就是规避变相的“高利贷”。《通知》提出，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款，就是为了杜绝此类行为。中国目前很多二三级城市，是非常缺乏投资资本的，由于短期利益的诉求，常见的做法是用土地和回报的承诺吸引外资，这种变相高利贷的方式蕴藏巨大风险。