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张群群：董藩师兄，你该这样看待空置率
(2006-03-30 08:50:36)这是我的师弟张群群博士与我的真诚交流，特贴出与大家一起讨论。本人近日将推出《地产舆论、地产学术和空置率：不得不再说的话》，敬请关注——董藩
张群群：董藩师兄，你该这样看待空置率
张群群
（中国社会科学院财贸所）
董藩，您好！几篇文章都读过了。我想说的是，现在的房地产市场不是统一的市场，新建商品住宅的交易量和二手房的交易量之比，与成熟的、不存在泡沫的房地产市场的情况相差较大。在新房交易量相对很大，而二手房交易量相对很小的情况下，新竣工住宅的价值可能会被严重高估，从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点，按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”，也许并不足以说明住宅供给总量过多，但至少说明了房价过高。除了供给档次结构上的错位这个因素之外，假如调控措施得当，房价降一些，那些真正符合市场需要的新建住宅就不会空置那么多，只要百姓财力足够承受，是可以卖出去的，从而实现其使用价值。
另外，民间空置房虽然不计算在空置指标之内，但这个量如果很大的话，也说明其使用价值没有实现，不能有效地解决百姓的住房问题。越是在资产膨胀的地方，这种民间空置房量越大，说明置业者的投机动机更强一些。虽说租房也可解决居住问题，但假如房地产业的发展是要把越来越多的人挤出住房买卖市场，那就是一种不健康的现象了。
作为无房者（没有享受过分配公房待遇、没有在房改中以成本价七折八扣把公房变为自己的私人财产、没有在市场化过程中发起家来、没有能力承受现在高价购房的负担），我想自己可以理解您的个别论点（如货币化补偿方式等），但不太能够接受您的绝大部分主张。坦率说出自己的看法，希望您别介意。开发商们既然相信他们自己的判断，他们尽可以扩大投资、多盖房子，只要他们能卖得出去，不担心新竣工的房子有四分之一空置下来——我想他们也不会太担心，因为其他四分之三卖出去的房子早就赚够了。既然如此，他们有什么可担心的呢？他们何必怕中央政府继续调控呢？依我看，不动利率的、不设新税的调控实在是太温和了，应该对房地产业进行治理整顿——商业欺诈太厉害了，只有宏观调控还不足以改变市场秩序，还要有更大力度的微观规制。
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