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逆转供需
(2018-07-28 08:32:12)| 分类： 投资札记 |
未来十年，中国政府大概率会逆转过去十年土地供应方式，很可能会加大力度在下半年整治的３０个大型城市释放供地指标。因为，其他中小型城市，经过08年至今十年新城建设，存量房应该足够应对城市化需求了。以上判断，若是实现了，未来十年，中国各地房地产市场都好不了。
压制一二线城市土地供应，最大的好处，就是迫使一二线城市资金流入三四线城市买房，帮助欠发达地区完成房地产建设。农业人口转移城镇人口，就像是拼多多升级到京东一样，需要漫长过程。城市建设不等人，需要钱投入，就只能限购、限售，迫使一二线资金反复浇灌三四线城市，完成基础设施建设。当三四线城市完成计划建设规模后，人口还不断流入一二线，自然不可能再允许大规模搞城市建设，只需要逆转土地供应指标，就会遏制风险爆发。
人人都认为上海２千万以上常住人口是不可接受的，实际搞到５千万问题不大。压迫北京、上海、深圳土地供应指标，可以拉高房价，也可以迫使资金进入三四线城市，完成老少边穷地区城镇化建设。此时，再高位放开上海、北京、深圳土地供应指标，慢慢割韭菜，最符合政府诉求。未来，转变成三四线土地指标增长乏力，一二线土地指标增长较快，财政收入体现的会更好。
三四线城市地方债务问题，会迫使中央不断收紧房地产建设规模。本轮去库存结束后，各地新城据统计可以容纳６亿人口，这些房子必须要完成充分换手，让人住进去，而不是空城。可以采用的手段，估计就是适当的杀跌和盘整，以利于充分换手。
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