13亿平米销售量，能持续多久，一定是大问题。市场份额，集中到大型地产企业的方法，一种是企业本身销售额和销售面积不断增长，另一种就是市场总体规模下降，竞争对手纷纷退出市场，导致市场走向集中。这两种情况，在未来应该是同时上演的。

    2013年全国房地产开发投资8.6万亿，销售面积13亿平米。这两个数据，都处于高峰值区域，未来将处于什么样的走势，关系到房地产股的内在价值。

    限售政策全面放开，只能说明市场购买力不行了，存货量太大，需要刚需进场。买涨不买跌的投机客，面对持续疲软的房地产市场，理性会逐步恢复，寻求新的市场供需平衡。开发商群体，面临政治反腐、市场调整打压，会出现大规模缩减。在这种情况下，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，是必然的。现在，地方上还在撑着的中小开发商，会面对大型地产商降低价格推盘的重压。大地产商，要求快速回笼现金，有薄利多销的实力和动力。小地产商，土地储备有限，品牌溢价能力有限，信贷能力有限，撑不住就只能贱卖股权、土地，退出市场。

    这种行业调整，对于上市公司的影响，到底，会有多大？

    从港股的估值看，50亿以下的小型地产公司，都在3PE附近，包括恒大这种全国销售龙头企业，也是这个估值。唯独万科，给了数倍溢价。原因就是在这个看不清的市场里，给有确定性把握的行业龙头以长期持续增长的预期。对其他游戏参与者的管理能力，存货清仓能力，杠杆融资风险，土地储备减值风险一律看不清的情况下，都给与了很低的静态估值，消弭风险。

    市场这种预期是否有道理呢？毫无疑问，是有一定道理的。中国房地产市场高歌猛进的态势一旦结束，各大地产商都面临去库存威胁。住建部都认为首要任务是去库存的话，可想而知，产能过剩威胁带来的行业打压，很有可能导致上市公司业绩下滑，出现戴维斯双杀。因此，市场给予最大概率出现业绩持续上涨的上市公司以高估值，其他，有风险的企业一律低估值，以应对潜在的戴维斯双杀。那么，戴维斯双杀，会不会来到呢？看看白酒行业，投资者就明白了。单杀，是最起码的。双杀，是群体性的。一旦，行业调整，进入激烈竞争，持续增长的利润，就完全说不准了。

    同理，A股大批地产股，应该参照港股的市场效率，通过市场价格走低弥补潜在的风险。而大多数A股投资者，没有深刻理解潜在的风险，简单的认为整个行业上市公司都偏低估，这样看是有问题的。十年后，很多上市地产公司，完全有可能退出历史舞台。留下来，持续增长的，才有机会探讨PE，这是最关键的。此时，要寻找规模特别大的，或者，存在明显产业转型能力的，否则，再便宜都很有可能杀破估值，存在低估值陷阱。

    反过来说，房地产市场整体走势很乐观，销售面积、开发投资规模，都继续持续攀升，则上述逻辑暂时不成立，估值恢复会带来整个行业板块走强。这就要看，投资者对市场判断的理解是有效还是无效了。

    看到13亿平米销售面积，没感觉到峰值到来的，有可能低估市场效率的威力了。