低调面市，超级惜售，【富力*曦湾】欲春暖花开日振翅？！

     经过昨天的算价，昨天（11月29日），【富力.曦湾】开始选房流程，自然进入开盘状态。今天在国土局网站“销售公示”中已经出现“已签预售合同”的单位。

    本来昨天下午就想去现场探探算价情况，后因故践约。不过，昨天所了解到的情况还是让一兵感触颇深。有几点动向需要提醒市场给予关注。
    
★首推A座，仅80套。

    【富力.曦湾】已于11月7日获得项目全部195套住宅和98间商铺的预售许可证，获准预售住宅建筑面积20820.5平方米。这次面市的单位为A座的80套复式住宅（即已开放的2套样板房所在楼栋），建筑面积均为89平方米左右。而B座的83套复式住宅和C\D\E\F座的叠拼单位暂时没安排销售，现场提供算价服务的销售人员表示会到明年才销售。商铺销售时间也有待确定。

★价差奇大，惊现千万元级单位。

    通过查询其现场公示的销售价格表，可以看出其中隐藏着很多智慧。

    价格表惊奇一：惊现近千万元级单位。粗略看了价格表，里面多套叠拼单位显示的销售价格为990多万元。

    价格表惊奇二：低楼层和高楼层价差奇大。A座开始销售的80套复式中，起价很震撼，单价仅18109元，总价160万多。而往上走，价差呈波浪式上涨，如首层往上5层，走出了600元、2000元、1500元、600的差价曲线，而继续往上则突然上涨数千元至4万多，最高单价4万6千多。（以上数字均为约数）

★受新政优惠最大化

    由于这批单位的建筑面积均为89平方米，在银行按揭成数和利率优惠方面均享受普通住宅可以享受的全部优惠，包括首付仅需二成、按揭利息享受最新房贷利息的最大优惠。相隔几天，购买成本得到大幅度降低。

    一兵昨天算了价格最低的A座E房4层单位，享受开盘95%优惠后，总价1602070元，首付二成为322070元，银行按揭贷款总额为128万元，20年月供款7949元，30年月供款6322元。月供款分别比11月27日千减少6.2和8.4个百分点，比9月16日利率优惠率降低前更减少17.7和23.1个百分点，下降幅度显著。而且，贷款利息还存在进一步下降的空间，购买成本还会下降。

★开发商不是一般的惜售

    昨天从现场得到的信息是，已经有超过一半的单位被选走。若按套数论，仅40余套，但也涉及销售金额接近1亿元。加上明天仍然可能出现的成交，开盘实收过亿元应该问题不大。

    从本帖前2点可以看出，开发商的惜售心理严重，一是仅推出A座，二是在楼层价差方面体现明显。因为无论是从理论还是从实际上讲，这栋楼的低层和高层单位的价差都不会如此之大，除了惜售之外，很难找到更合适的理由。

    毕竟，作为深圳最新的豪宅片区，后海湾填海区的明天值得期待，而目前是各方面均有待完善和提高。在目前的市场环境下，该区域的居住价值一时还难以被市场广泛接受，其价值显现需要时间。开发商惜售的理由应该可以让市场理解和接受，或许，2009年春暖花开之日，正是【富力.曦湾】振翅高飞之时。