小产权房里大乾坤

城市房价在连续调控之下继续暴涨，以及已经事实存在的“小产权房”的地下交易市场，呼唤将小产权房合法化，进入市场自由流通的声音开始大了起来。以前相关部门对此讳莫如深，难以表态。近期则明确表示不可能合法化，似乎并没有接纳这一建议加入房地产调控组合之中的意思。

其实，稍微想一下就知道，小产权房虽小，但牵涉的都是一些大问题，因此可以说是小产权房里大乾坤。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。从某种意义上说，小产权房实际可以认为是一种特殊的经济适用房，是为了解决集体土地上的农民的自住需求而建立的，是农村宅基地的另外一种方式。

小产权房市场化、合法化至少冲击了两个基本制度：城市建设用地的国有性质和耕地保护制度。

由于给于的土地使用方式不同，城市建设用地和农用地之间存在着巨大的收益差，特别在城市边缘地区，农用地划入城市建设用地之后，产生的土地收益及形成的地价马上会产生巨大的提升。即使在城市内部，工业用地、商业用地、住宅用地之间，地价差也非常大。所以地价的构成中不但有位置、环境、交通等因素，更取决于城市规划所赋予给它的属性。

小产权房本身是用来满足从事农业生产的农民自己居住的一种住房形式，如果进入市场流通，实际上就等于把其所属土地变成了城市建设用地，已经从根本上改变了其土地性质。实际上和完全的商品房相比，其价格上的差额部分，也是两种土地性质之间的级差地租。

所以如果小产权房市场化，那么首先就要考虑，还能不能保持城市建设用地和农用地两种土地属性之间的划分方式？

由于我国人多地少的现实以及粮食等基本农产品自给供应对一个大国的特别重要的战略意义。我国实行是“世界上最严格的土地供应制度”，把“十八亿亩耕地”做为力保死守的生命线，其实这也是对农用地转建设用地采取统一规划的前提因素。那么，如果小产权房合法化，由于同一土地在农用和商用之间的巨大收益差，一定会刺激大量的乡镇八仙过海，把更多的农用地转为事实上的商品房用地，因此这不仅仅是一个小产权房存量合法化的问题，更需要考虑会对整个农业用地带来什么影响。

所以尽管对小产权房合法化的呼声很高，管理部门仍然坚持对小产权房买卖亮红灯的立场，可以有各种各样的理由，但是在小产权房牵涉到的大问题没有从法理上得到根本解决之前，这都是个非常棘手的事情，即使建设部也无法放行。

解决房地产市场问题的根本应该说不在这里。