加载中…46周：首套房贷款利率下跌，愈演愈烈的房企裁员现象
(2018-11-18 20:03:51)
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周报房产财经 |
纵论行业环境，深度剖析重庆市场
1、土地市场：
上周重庆土地市场处于空窗期，一方面没有土地成交，另一方面也没新的地块推出。
上周我们从二级市场接到一些信息，也询问过一些曾经有较为强烈的拿地意向的开发商，从反映来看，市场行为日趋保守，一方面积极性的确出现较大程度的下滑，第二方面是开发企业的测算参照体系出现逆转，主要以周边二手房作为参照体系。
预售许可证数据：
截止11月17日，本周预售许可证发放数量
截止11月17日，本月累计发放预售许可证数量为114.2万方，其中商品住宅107.5
截止11月17日，全年累计发放预售许可证
本周开发领域土地存量：
本周预售数据开始反弹，尽管相对较为温和，依然处于全年平均水平线上，但从最近市场的迹象来看，政府，企业在预售，价格管控之间形成了某种妥协，至于到底是如何妥协的，接下来市场的表现可以说明，也无需去追根究底。
僵持是目前市场的典型特征：市场处于典型僵持周期：
开发企业要在二级市场保持价格不动（上涨和下跌过大都不行，尽管上涨空间已经不大了），但本轮市场发展到17年已经处于失控阶段，基本均为投机投资资金涌入，刚需比例较少，如果房价一旦不上涨，套利空间没有了，且交易限制后持有成本巨大，一方面二手房抛盘压力较大；另一方面炒房的客群急剧下降，整体购房客群大幅度下降，市场新增供应量处于阶段性的释放周期，市场动态存量快速上升，如何在现有市场上保持均衡，这的确是一个不容易的问题。
另一方面开发企业现金流不正常，预期不乐观，对土地市场积极性大幅度下降，而政府对土地市场的正常则较开发企业更迫切。而且政府对地价的管控也更谨慎，市场上升时期，涨地价涨房价，涨房价涨地价的成本驱动模式，在下降通道中是逆向的，即降地价降房价，同时房子买贵了有业主退房，土地买贵了，一样也有开发企业退地的。如何来妥善应对市场波动，可能是当前市场管理者的一个主要课题！
上周铭腾发的成交信息显示，上周主城区商品住宅成交量为25万方，这大概是自2016.10月以来最低的单周数据（非精确，主观判断），但在市场房源充裕的背景下，这个成交数据委实让人吃惊，按照这个数据，总共年去化量1300万方，加上非住宅20%的量比，大约1600万方的市场年去化量。也许大家会认为这是市场偶发性低点，但如果从行业背景来看，这或许才仅仅是低点的开始，按照25万方做均值年去化，应该是一个较为乐观的水平。
如果一年成交1600万方，数据从年度来看，倾向于悲观，特别是对比2017、2018年的高成交来看，但如果从居民房屋保有量来看，这个数据并不悲观，如果按照这个年度去化量来看，重庆市场上存量土地，足够开发4年左右的时间，很显然土地市场存量略微偏多。
截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的119%。（2016年为1840万方，2017年为2248万方）
3、越演越烈的房企裁员潮
上周一篇自媒体关于旭辉裁员的文章，将近期地产裁员风波再推一个小高潮。
据网络消息透露，旭辉内部裁员邮件，涵盖的裁员部门涉及财务和投资等多个部门。
上周房企高管辞职消息满屏飞，张海民从俊发辞职，融信总裁吴剑辞职。而之前泰禾，新城以及更早的恒大，碧桂园等房企均涉裁员信息。
市场下行，房企裁员原本也无可厚非。但本次裁员风波处于市场转折期，而在本轮房市上涨，以地产公司扩招，涨薪，同时也间接为本轮市场行情起到了一个推动作用。地产从业人员也是本轮楼市购房的主要人群之一。一方面地产从业人员为业内人士，是非业内人士眼中的专家身份扮演者；另一方面因为地产从业人员相对收入都较高，也具有较强的购买力。而地产裁员潮，则会驱动行业成为逆行的逻辑，即领头羊和购买力较强人群率先悲观，加剧感染其他购房人群的悲观！从某种程度而言，地产人员就业与薪酬，是整个行业变动的风险标。
与此同时调控的悖论也展现出来了，市场下行，政府价格管制，开发企业现金流紧张，市场购买力弱化，开发企业开始节流，裁员降薪降成本；而裁员人群反过来刺激恶化市场预期，导致更少的需求；而更少的需求导致开发企业更少的现金流，买更少的地！
4、房贷利率下跌
蓝鲸记者平台发布文章称，全国19家银行降低首套房贷款利率。对于这个现象的解读，首要应该从银行业务的扩张性解读，当前基于各种楼市调控政策，本身合格贷款群体较少，银行按揭业务快速萎缩，按揭业务为银行最优质的业务品种，因此在按揭额度出现供过于求的时候，银行降低门槛吸引更多的贷款客户有着内在的冲动。
其次从楼市来说，温和降低首套房按揭利率，更多的呈现出心理性影响，毕竟相对楼市动辄每平米几千元的降价幅度来说，银行按揭利率的小幅度下降，对客户的刺激作用甚微，这对实际的销售帮助也较低，不过也并非全无好处，开发企业银行按揭贷款审批流程应该会适度缩短。
第三是银行为了谋求客户，银行与开发企业的关系，又开始变得微妙，开发企业有望重新成为银行的买方市场。
在今年年内，有望看到首套房贷款利率回复到基准利率，多套房房贷利率同步开始下降的可能！
附录之每周动态数据都有及时更新
2012年为1864.2万方； 1881.2万方
2013年为2681.6万方； 1968.4万方
2014年为1906.4万方； 1937.7万方
2015年为1971.6万方； 1999万方
2016年为1720.8万方； 2320.6万方
2017年为2115.2万方； 2964.4万方
2018年为2673.5（截止11月17日）（cq315数据）
（本数据为重庆克尔瑞面板数据）
附录2:2012年—2018年11月的供应数据 与成交数据
2012年11月预售：280.3万方 成交：221.9万方
2013年11月预售：196.8万方 成交：206.3万方
2014年11月预售：249万方 成交：221.3万方
2015年11月预售：230.3万方 成交：212.6万方
2016年11月预售：117.3万方 成交：304万方
2017年11月预售：297万方 成交：289万方
2018年11月预售：114.2万方（截止11月17日）
6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%；6年期间11月的预售均值为228.5万方，环比上升11.8%；
6年11月的成交均值为242.5万方，环比上升6.2%，其中16、17年贡献了所有增幅。11月6年时间的供求比均值为0.943。但对比10月和11月2016年市场背景与2017年市场背景，17、18年市场上涨的理由显得极为明显。
但结合2012—2013年数据来看，在10月放量后，11月预售明显缩量，而销售并没有因为预售的放量与缩量出现较大的变化，在2012—2015年，四年月均成交量为215.5万方，16—17年将10月的整体成交量拉升30万方左右。
附录3：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:
2012年：774.9万 677.8万
2013年：595.9万 629.5万
2014年：693.2万 713万
2015年：656.8万 646万
2016年：426.5万 957.8万
2017年：784.5万 1016.7万
2018年：340.4万（截止11月17日）
附录4：
为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。
我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。
2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，在预售口径，克尔瑞与cq315存在大约5%左右的误差，如2017年cq315年度数据为2248万方，克尔瑞为2428万方，兹作说明。
解读：
1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。
2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。
3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16076万方（18年数据计算在内），年均2297万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。
4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。
5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。
6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。
7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。
8、土地市场在16年开始井喷，是否存在着土地缺口的问题，我们争取在下一期进行数据补足。
9、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。
10、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。
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