纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

 上周土地市场密集推地，一共推出7宗地块，其中江北区占三宗，其他区域4宗，总共占地面积225969.2平米，总计容面积为505544.4平米，除大石坝地块外，其他地块面积均不大，其挂牌价格也不高。这与当前房地产市场转冷有较大的关联。

上周撤回一宗拟出让地，该宗地为中央公园地块，挂牌楼面达到8150。因故终止出让。

 

2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止11月10日，本周预售许可证发放数量 40.7万方。其中商品住宅38.4万方，非商品住宅2.3万方

截止11月10日，本月累计发放预售许可证数量为59.7万方，其中商品住宅55.5 万方。

截止11月10日，全年累计发放预售许可证  2621.3万方，其中商品住宅为 2237.4 万方（本数据反应出来的商品房预售证周放量为45万方）

 

本周开发领域土地存量：     —40.7万方。

 

本周预售数据继续处于回落阶段，按照年度数据差为45万方，周数据差为40.7万方。低于全年周平均值，按照市场预期假设，本阶段属放量周期，但一些政策的约束，以及市场的观望，可能会导致开发企业阶段性放缓拿证的积极性。但随着全国各地市场降温信号确认，预售放量依然不可避免。

本轮行情过快上涨，必然会导致较大幅度的回落，这点在任何的经济事务中都是经过验证的客观规律。如何确保楼市不发生股市的股灾，当前政府管理工作中应该有所预期。合肥泰禾院子价格从21000直接到15000，虽然被政府叫停，但如果开发商销售不畅，现金枯竭，那么就会形成烂尾。从经济理论来说，让一堆楼烂尾会减少总体供应量，有利于降低价格下跌的冲击，但烂尾的过程本身也是一个极为艰难的过程。况且大量企业都是高杠杆运作，因杠杆破裂引发系统性金融风险的可能也不是没有。如何防止房价下跌造成的市场冲击，将是重中之重！

截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的116.6%。（2016年为1840万方，2017年为2248万方）

 

3、融创并购万达文旅所有股份

融创并购万达文旅，从逻辑上来说是一个说不通的故事。

首先文旅项目巨大的住宅开发体量，相对较为偏僻的区位，因此需要万达的文旅故事去制造，吸引人气前去，通过活动改变地块的区域属性，成熟度，从而支撑住宅产品的价格和销量。而万达的存在，正是满足了文旅项目这个前提。

融创全面接受万达，失去了什么？第一万达所有讲故事的可能，这里会出现几个难题，第一是地方政府认为你没有讲故事的能力，在项目的开发建设上热情度下降，甚至出现怀疑导致的不支持；其次是一旦缺乏文旅故事，地块属性失去改变的想象空间，所有购房者思维理性化以后，地块相对较为偏僻的现实属性理性思考出来，会破坏购房者的购买逻辑。从居住的通勤时间，通勤距离，到城市配套，到城市成熟的这个逻辑演变一旦破坏，项目的销售，就成了无源之水，无本之木。

那么从融创角度来看，是否具有操作文旅项目的能力和经验呢？首先融创之前只是一家纯粹的住宅开发商，并无文旅项目方面的积累；其次是一次接手项目过多，融创基本没有进入新行业的试错空间，必须一次性的完整的熟练操作成型，中间任何纰漏都会导致事故演绎恶化的情况；第三是文旅产品经营的经验是否可以用现金购买，这个答案显然是显而易见的否定的；第四市场会给多少时间给融创搭建文旅资源，以及融创有什么特殊渠道可以搭建文旅资源呢？如果对比万达，我们只能说两个字：很难！

而且这个事情，还在向相反的方向发展，一方面当初融创并购万达时候，并没有将万达所有项目并购完毕，这应该看来是融创的一个失误，给了万达继续做文旅项目的理由和时机；其次是万达最近在贵阳和延安再次拿下文旅项目，结合原来没有并购的项目，万达全国文旅项目已经有7个，而按照王健林曾经自己的测算，全国能承载的万达文旅城差不多就10来个，现在万达自己已经有7个，未来万达如果继续拿项目，那么万达自己就有10来个项目，融创和万达在文旅项目上形成直接竞争，这个角度而言，万达和融创的所有友好，都会因为两个企业的直接竞争关系而破灭。从这个角度来说，融创是62亿斩断的是万达的友谊和情谊。

因此无论从什么角度来看，融创全资并购万达的股权，都是一个不太符合项目操作的逻辑？当然也不排除融创有继续创造奇迹的可能，但显然难度是不小的！

 

 备注：附录中的月度数据均有及时更新！

 附录1：2012—2018年1—11月预售许可证数据与成交数据

2012年为1864.2万方； 1881.2万方

2013年为2681.6万方； 1968.4万方

2014年为1906.4万方； 1937.7万方

2015年为1971.6万方； 1999万方

2016年为1720.8万方； 2320.6万方

2017年为2115.2万方； 2964.4万方

2018年为2621.3（截止11月10日）

（本数据为重庆克尔瑞面板数据）

 

 

附录2:2012年—2018年11月的供应数据 与成交数据

2012年11月预售：280.3万方 成交：221.9万方

2013年11月预售：196.8万方 成交：206.3万方

2014年11月预售：249万方 成交：221.3万方

2015年11月预售：230.3万方 成交：212.6万方

2016年11月预售：117.3万方 成交：304万方

2017年11月预售：297万方 成交：289万方

2018年11月预售：59.7万方（截止11月10日）

6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%；6年期间11月的预售均值为228.5万方，环比上升11.8%；

6年11月的成交均值为242.5万方，环比上升6.2%，其中16、17年贡献了所有增幅。11月6年时间的供求比均值为0.943。但对比10月和11月2016年市场背景与2017年市场背景，17、18年市场上涨的理由显得极为明显。

但结合2012—2013年数据来看，在10月放量后，11月预售明显缩量，而销售并没有因为预售的放量与缩量出现较大的变化，在2012—2015年，四年月均成交量为215.5万方，16—17年将10月的整体成交量拉升30万方左右。

 

 

附录2：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:

2012年：774.9万 677.8万

2013年：595.9万 629.5万

2014年：693.2万 713万

2015年：656.8万 646万

2016年：426.5万 957.8万

2017年：784.5万 1016.7万

2018年：290.2万（截止11月3日）

 

附录4：

为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。

我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。

2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，在预售口径，克尔瑞与cq315存在大约5%左右的误差，如2017年cq315年度数据为2248万方，克尔瑞为2428万方，兹作说明。

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/QRtK3IgRwFR0jgLoOtzrLH5YTMbEHkC6LBFzHoMZeFo6eXzZxNy3tvvOHeYwJIlyP8WEtX9ibLlOtzemIID6ckg/640?wx_fmt=jpeg

 

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/QRtK3IgRwFR0jgLoOtzrLH5YTMbEHkC6rFh25pXGuTIzg7cPnIaUcwZQk0OoucqcszSWZqjRlPDwsUNp71tQiaQ/640?wx_fmt=jpeg

 

解读：

1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。

2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。

3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16076万方（18年数据计算在内），年均2297万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。

4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。

5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。

6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。

7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。

8、土地市场在16年开始井喷，是否存在着土地缺口的问题，我们争取在下一期进行数据补足。

9、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。

10、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。