纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

 

上周土地市场成交1宗地块，另一宗到期商业地块没有显示成交，成交地块总计容面积194938.5平米，成交楼面成本3822元/平方米，溢价率为9.2%，为万科和北京万起望公司联合摘牌获得。另一宗位于九龙坡区商业商务地块，没有显示成交。

 

2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止11月3日，本周预售许可证发放数量54.8万方。其中商品住宅49.6万方，非商品住宅5.2万方

截止11月3日，本月累计发放预售许可证数量为19万方，其中商品住宅17.1万方。

截止10月31日，10月累计发放预售许可证数量226.1万方，其中商品住宅196.8万方。

截止11月3日，全年累计发放预售许可证2576.3万方，其中商品住宅为2195.1万方

 

本周开发领域土地存量：—35.3万方。

 

本周预售数据有所回落，与我们预期的数据，呈现出较大的差异。原因也许是备案政策的调整或者是其他原因，我们无法准确获知。但即使在抑制状态下，供应量仍然达到54.8万方，与一周的市场消化量基本持平。而10月市场总体数据为226.1万方，与2013年的281万方有一定的距离，但任然是除2012年以来的第二高点。

市场进入11月，按照前2012—2017年数据来看，供应和成交均较10月出现环比增长，从数据结构来看，2016年11月的预售数据出现较大幅度回撤，而成交出现较大幅度的增长；17年则供应和需求出现同步较大幅度增长。从两年数据来看，12、13年合计供应数据为477万方，17、18年肯定会超过这个数据，有望达到600万方左右，出现30%左右的增幅。市场考验进入考验购买力的阶段了。

  截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的114.6%。（2016年为1840万方，2017年为2248万方）

 

 3、政策和市场，到底谁是接下来市场的决定者？

 本周中央政治局会议后公布的新闻，未就房地产市场本身进行阐述，没有消息，被市场解读为利好消息。上周市场最大的消息，应该是中指院公布的百城库存45个月以来首次环比上升。

按照历史惯性来推断未来几年市场走势，可能会与市场走向大相径庭，本轮市场的背景有如下几个不同：

2016—2018年成交量价同步上行，按照购买总额计算，是2007年以来的三次最高的；

其次中国城市化率在已经达到60%水平，这与城市化水平在50%左右的环境有较大差异！

第三是2012年以来的金融创新，让居民增加了较多的消费贷，居民贷款比例上升较快；

第四是本轮宏观经济处于下行周期，未来宏观经济增长将有可能下落到5%以下，甚至更低，接下来可能会出现一波就业困难周期，这对房地产市场会形成较大的压力。

第五是，中国城市化是否会一直渐进式一直增长，而不是回调再增长，依据美国的经验是城市化率到了60%以后，出现了长达20年左右的时间停滞，我们呢？

 

4、市场存量转点在什么时候？

按照本周铭腾公布的数据，重庆市场已经连续三月月度供求关系出现了供大于求，其数据显示8—10月供应量为1040万方，去化量为860万方，市场供求关系比为1.21，新增动态库存0.63月。市场存量处于温和上升期间。但市场连续三个月供求关系逆转，先行奠定了市场接下来走势，而接下来市场将迎接第二个节点，动态库存增加至3个月，按照房地产市场的产业逻辑，三个月库存会引发市场局部异动。动态库存的增加速度与供应量和消化量双向相关，基本可以反映出市场供求博弈的局面。

 

附录1：2012—2018年1—11月预售许可证数据与成交数据

2012年为1864.2万方； 1881.2万方

2013年为2681.6万方； 1968.4万方

2014年为1906.4万方； 1937.7万方

2015年为1971.6万方； 1999万方

2016年为1720.8万方； 2320.6万方

2017年为2115.2万方； 2964.4万方

2018年为2576.3（截止11月3日）

（本数据为重庆克尔瑞面板数据）

 

 

附录2:2012年—2018年11月的供应数据 与成交数据

2012年11月预售：280.3万方 成交：221.9万方

2013年11月预售：196.8万方 成交：206.3万方

2014年11月预售：249万方 成交：221.3万方

2015年11月预售：230.3万方 成交：212.6万方

2016年11月预售：117.3万方 成交：304万方

2017年11月预售：297万方 成交：289万方

2018年11月预售：19万方（截止11月3日）

6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%；6年期间11月的预售均值为228.5万方，环比上升11.8%；

6年11月的成交均值为242.5万方，环比上升6.2%，其中16、17年贡献了所有增幅。11月6年时间的供求比均值为0.943。但对比10月和11月2016年市场背景与2017年市场背景，17、18年市场上涨的理由显得极为明显。

但结合2012—2013年数据来看，在10月放量后，11月预售明显缩量，而销售并没有因为预售的放量与缩量出现较大的变化，在2012—2015年，四年月均成交量为215.5万方，16—17年将10月的整体成交量拉升30万方左右。

 

 

  

附录2：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:

2012年：774.9万 677.8万

2013年：595.9万 629.5万

2014年：693.2万 713万

2015年：656.8万 646万

2016年：426.5万 957.8万

2017年：784.5万 1016.7万

2018年：245.2万（截止11月3日）

 

附录4：

为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。

我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。

2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，在预售口径，克尔瑞与cq315存在大约5%左右的误差，如2017年cq315年度数据为2248万方，克尔瑞为2428万方，兹作说明。

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解读：

1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。

2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。

3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16076万方（18年数据计算在内），年均2297万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。

4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。

5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。

6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。

7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。

8、土地市场在16年开始井喷，是否存在着土地缺口的问题，我们争取在下一期进行数据补足。

9、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。

10、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。