纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

 

上周土地市场成交三宗地块，一宗位于巴南，一宗位于大杨石组团，一宗位于水土。李家沱地块被巴南平台公司底价摘牌，中国电建溢价11.4%拿下西永地块，中粮与合景泰富联合摘牌水土地块。

成交三宗地总计容面积为42.8万方，电建拿下的西永楼面价格5607，溢价11.4%

上周土地市场挂出一宗中央公园区域地块，总计容面积为11万方，挂牌楼面价为8150元。

 

当前阶段不是土地市场出货阶段，一方面是正常土地市场维系存在，另一方面土地市场要适度兼顾二级市场的价格均衡问题。因此理解土地市场的行情一方面要站在市场正常需求与去化情况来理解，另一方面也要站在一二级市场联动中，土地市场对二级市场的影响来理解市场。

 

2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止10月27日，本周预售许可证发放数量85.4万方。其中商品住宅75.1万方，非商品住宅9.3万方

截止10月27日，本月累计发放预售许可证数量为190.4万方，其中商品住宅164.4万方。

截止10月27日，全年累计发放预售许可证2521.5万方，其中商品住宅为2145.5万方

本周开发领域土地存量：—43.6万方。

 

本周预售数据达到80万方，本周余下三天为上半周拿证时间，按照惯例，应该是相对较少的时间，按照本月惯例来判断，剩下三天拿预售许可证数量区间在40—50万方期间为大概率，那么本月最终预售许可证的数量相对而言，有一个较大的缩量，缩量原因一方面是因为9月放量过高，第二是因为本月有国庆节，工作日相对较少；第三是否存在着价格抑制导致的预售证的延缓（第三个原因属猜测）。

 

从预售证放量的数量来看，10月预售证数量也会创下2013年以来的高点，创下5年新高，如此则市场连续四个月创下本周期的月度预售数据新高。从年度数据来看，本月数据将有可能达到2600万方，与2013年的2821万方相差无几，几乎可以肯定的是，今年预售数据会创重庆房地产市场历史新高。

 

 截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的112.2%。（2016年为1840万方，2017年为2248万方）

 

3、为何明知为假消息的传言会大肆传播

本周地产市场无疑是一个传言搅动了整个市场，这点在资本市场上反应较为明显，地产股连续飙涨两天，但资本市场有资本市场的运行规律和规则，实业有实业的运行规则，过渡将资本市场与实业市场关联解读，并不特别准确和理智。

证券市场分析地产股上涨的三个原因：一是放开限购与限售；其次是银行贷款小幅度宽松；第三是首套房房贷可以冲抵个税。只有第三条为官方证实，第二条开发商有明显感知，第一条很典型的空穴来风的小道和谣传，因为就是做这个信息的原始账号，也标明了这个新闻信息的源头是2018年5月14日，国务院的发文，而且文件中，并没有明确指出。从时间背景与行业背景都可以推证这是一条很明显的假消息。

相信很多人看到这个消息，自己也知道这是一则假消息，就笔者自己而言，因为在发文时间就看过这个信息，故第一时间可以感知。也相信大多数看文章的人，不会囫囵吞枣到这个地步。而更甚的是，这个消息一经被一而再再而三的被辟谣为假消息，还会在他的朋友圈流传。这是为何？

很显然这要与市场的背景与行业背景联系起来解读，市场进入到下行区间，市场希望政府有形的手，能够越少越好的一种主观愿望推动，当然这侧面反映了市场目前焦灼的情绪。

 

4、现房销售在这个阶段能否起到平抑市场的作用

最近现房销售的政策与传言太多，尽管从行业趋势来看，以及试点性质来看，现房销售最终都有可能变成现实。但现房销售变成现实的行业时段，应该还有一段距离，特别是当前市场处于下行阶段时间。现阶段推行限售的利处在于短期减少供应过大的压力，不至于短期供应量过大冲击二级市场信心，造成市场恐慌，其次是减少因为建筑质量问题引发的维权的社会问题。但不利或者当前不可行的因素在于整个房地产市场供应市场杠杆资金杠杆压力过大，对于销售回款的高度依赖，如果短期现金流大幅度减少，将对整个供应市场产生严重的强行拧断杠杆的行业风险，从而带来经济的系统性风险。从这个角度来说，短期较大面积现房销售不可行也不现实。

 

5、如何正确判断出因数据不统一带来的市场混乱

因为官方没有发布重庆房地产市场的销售数据，而由市场发布，而市场各个机构数据，因为统计口径与统计方法不同，而呈现出较大差异，导致市场参与人员对整个市场的真实状况出现困惑。从数据来看，供应数据有统计机构采取开盘数据，有统计机构采取网签数据，有统计机构采取发放预售许可证数据。从官方公布数据的准确性和连续性来看，其实只要掌握住土地市场数据与预售许可证数据，销售数据是否绝对准确并不特别重要（可能对于营销有一定的意义）。

当前市场核心问题：开发企业手中的土地存量数量过大，且存货价格过高。在预售许可证数据既定的情况下，去化数据多少并不影响开发企业手中土地存量的数据，因此这个口径数据是准确的。从预售证数据来看，2016—2018年三年预售许可证总发放量约为6609万方（315网站公布数据），而土地市场总共成交了约约6300万方。新增土地与市场预售数据基本处于均衡状态，土地市场不确定数据是存量土地的加速变现问题，市场有机构将存量土地的推出做了统计，2017—2018年大约有将近2000万方的存量土地走向市场，也即市场土地的真实供应量约在8500—9000万方之间。这也意味着目前市场存量没变，变化的是拥有存量土地的开发企业。或者也可以换个角度来说，土地市场的集中度在本轮行情得到大幅度提高。第二个问题是销售的数据，只与历史库存有关，而与供应环节未来的供应数量关联不大！

 

附录1：

为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。

我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。

2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，在预售口径，克尔瑞与cq315存在大约5%左右的误差，如2017年cq315年度数据为2248万方，克尔瑞为2428万方，兹作说明。

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解读：

1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。

2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。

3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16076万方（18年数据计算在内），年均2297万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。

4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。

5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。

6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。

7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。

8、土地市场在16年开始井喷，是否存在着土地缺口的问题，我们争取在下一期进行数据补足。

9、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。

10、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。

 

附录2：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:

2012年：774.9万   677.8万

2013年：595.9万   629.5万

2014年：693.2万    713万

2015年：656.8万    646万

2016年：426.5万    957.8万

2017年：784.5万    1016.7万

2018年：190.4万（截止10月27日）

 

 附录3：2012—2018年1—10月预售许可证数据

2012年为1583.9万方；

2013年为2484.8万方；

2014年为1657.4万方；

2015年为1741.3万方；

2016年为1603.5万方；

2017年为1818.2万方；

2018年为2521.5（截止10月27日）

 

附录4:2012年—2018年10月的供应数据 与成交数据

2012年10月预售：182.5万方     成交：176.4万方

2013年10月预售：281.3万方     成交：216万方

2014年10月预售：217.6万方      成交：231.9万方

2015年10月预售：206.5万方     成交：164.4万方

2016年10月预售：145.7万方        成交：299.7万方

2017年10月预售：192.5万方      成交：267.1万方

2018年10月预售：190.4万方（截止10月27日）

6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%，从供应来说，10月依然是供应的低点区间。6年成交均值为225.9万方（环比上升17.2%，主要为2016与2017年数据贡献所致），但这当中2016年与2017年数据相对较高，拉高了整个均值水平。总体来说，供求关为0.906，市场为供不应求的周期（考虑到两个周期的替换关系，2012年与2013年为上一个周期末期，2016年与2017年为本周期起始周期，周期数据也是相对准确的）