纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

 

上周土地市场成交1宗小型地块，挂出2宗地块；成交地块为水土的商业商务地块，为重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司获得；挂出三宗地分别位于水土和大杨石组团，水土组团地块为一块纯居住用地，计容体量为194938.5方，容积率为2.5，挂牌价格为3500元，属一块标准的住宅开发用地；大杨石组团地块计容面积为32006方，挂牌价格为4100元。成交地块计容体量为14264.5方。成交楼面为2480元。

 

2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止10月13日，本周预售许可证发放数量27.4万方。其中商品住宅18.2万方，非商品住宅9.2万方

截止10月13日，本月累计发放预售许可证数量为27.4万方，其中商品住宅18.2万方。

截止10月13日，全年累计发放预售许可证2358.6万方，其中商品住宅为1999.3万方。（本周周连续数据显示出商品房预售证为40万方，商品住宅为30.3万方）

本周开发领域土地存量：—38.5万方。

 

本周预售有两个数据，周连续数据差得到的数据与315网站直接公布的周数据有13万方的差，如果采信40万方，那么市场应该是一个正常的放量市场，如果采信27万方，则市场呈现出一定的抑制状态。

在克尔瑞公布的全国各大城市都出现过节后预售典型缩量的情况，意味着这并不是重庆市特有的个例，应该与开发企业总体决策或者是开发企业节奏把握有关，也与节前一周过渡放量有关。

 截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的105%，已经突破去年全年预售许可证。

 

附录1：

为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，兹作说明。

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解读：

1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。

2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。

3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16076万方（18年数据计算在内），年均2297万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。

4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。

5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。

6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。

7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。

8、土地市场在16年开始井喷，是否存在着土地缺口的问题，我们争取在下一期进行数据补足。

9、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。

10、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。

 

附录2：2012—2018年前三季度的预售许可证数据：

2012年409.7万方；

2013年699.6万方；

2014年696.5万方；

2015年580.9万方；

2016年383.4万方；

2017年695.7万方；

2018年929.5万方。

   

附录3：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:

2012年：774.9万   677.8万

2013年：595.9万   629.5万

2014年：693.2万    713万

2015年：656.8万    646万

2016年：426.5万    957.8万

2017年：784.5万    1016.7万

2018年：

 

 附录4：2012—2018年1—9月预售许可证数据

2012年为1401.4万方；

2013年为2203.5万方；

2014年为1439.8万方；

2015年为1534.8万方；

2016年为1457.8万方；

2017年为1625.7万方；

2018年为2318.6（截止9月30日）

 

附录5:2012年—2018年10月的供应数据 与成交数据

2012年10月预售：182.5万方     成交：176.4万方

2013年10月预售：281.3万方     成交：216万方

2014年10月预售：217.6万方      成交：231.9万方

2015年10月预售：206.5万方     成交：164.4万方

2016年10月预售：145.7万方        成交：299.7万方

2017年10月预售：192.5万方      成交：267.1万方

2018年10月预售：27.4万方（截止10月12日）

6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%，从供应来说，10月依然是供应的低点区间。6年成交均值为225.9万方（环比上升17.2%，主要为2016与2017年数据贡献所致），但这当中2016年与2017年数据相对较高，拉高了整个均值水平。总体来说，供求关为0.906，市场为供不应求的周期（考虑到两个周期的替换关系，2012年与2013年为上一个周期末期，2016年与2017年为本周期起始周期，周期数据也是相对准确的）

  

3、万科最近事件解析

万科无疑是一个市场敏感型企业，同时万科也是一个行业的龙头企业与标杆企业。因此万科一举一动，都会被市场进行解读或者过渡解读。

9月29日，腾讯财经发表了一篇《万科厦门楼盘降价200万，开会高喊活下去  郁亮此前已自我检讨》的文章，一方面坐实了万科厦门楼盘大幅度降价，同时也坐实了万科那个满屏飞的活下去的标语属实。

10月9日，华夏幸福发布公告，万科拟收购华夏幸福河北33.93万平宅地近80%的权益。有媒体统计，万科三季度拿地458.7亿，相当于恒大，碧桂园，保利，融创的总和。

有媒体曝出，万科给降价楼盘补贴100万，随后万科公告出来，系产品差别，退款10万。双方都有真相，但应该以万科公告为准，毕竟公告会受到法律制约。

 

解读：我们赞同万科的活下去的判断，哪怕是大型房企，也是有风险的，且5家龙头房企都呈现出同样的判断；其次是关于万科活下去的策略，一方面可能有些混乱，如果回来的现金都用来买地，那么本质他就是一个逆势超车的策略，继续加大房地产市场的投入，其他转型投入可能就会非常小，而这个策略，与万科的降价又形成冲突，因为即便要拿土地，万科账上也有足够的现金；而关于降价补差的操作（如果属实），一方面也会将自己拖入泥潭，引发全国万科其他项目效仿，其次是自己其他城市的项目不敢轻易降价；第三是万科确信，可以一己之力托住整个市场价格不下跌？如果不能，那么自己被泥石流卷走也是很正常的。