香城评论：2015年，地产行业滑向何方？

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去年5月以来，对本轮房地产市场的趋势做确定性的评估以后，尽管也关心楼市，但只是就局部细节关注，不再像原来那样冥思苦想于房地产市场的趋势到底会作何发展而显得有些焦虑。

很明显，房地产行业无论从那个角度来说，都已经走进成熟期后期阶段，即市场产生，成长，繁荣与衰落的节奏感下，至少在我们有生以来，或者说近几十年这个周期的重新循环还很难预计，因此当前市场周期便基本可以确定为未来几十年内房地产市场的态势。写文字很容易，但市场完成演变却会用相当长的时间。从欧美历史来看（参照欧美，纯粹是现代建筑特性而定，如果是中国曾经的土木结构房屋，那么可能第二轮循环时间重新开始，也不过一二十年之后的事情），房地产市场进入衰退期将是一个长尾时期，也即这个衰退期在相当长的时间内，或者可以说是市场自我修复期，即初期占有率已经足够，需求只存在着更新换代，这点和家电行业有异曲同工的地方，因为其产品属性，更新换代的数量和进程会慢很多，或者套用当下最时髦的词汇，房地产市场会进入新常态周期。这个新常态周期起始很简单，就是交易量大幅度萎缩，交易价格在长时间来看，倒不会出现巨大的下跌，即便短期下跌，以后也会逐步修复的。也就是未来房地产市场大家更应该习惯他只是社会的一个行业，而不会是支柱性行业的这样一种状态。至于行业特征，从业人员会大幅度减少，相关产业链会大幅度萎缩，行业会呈现出净挤出效应。最大概率是未来每年成交量大概仅为目前的15—40%，交易人员分散化（这点欧美市场已经很明显），生产分散化，产品个性化与艺术化（建筑学倒可能因此而获得生命）。这里特别提一点，交易的网络化概率很小，交易网络化本质只是工业品的一种衍生，这与未来市场小众化特性不相吻合，因此作者不认为未来网络交易会有很大的空间。

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2015年房地产市场会是如何，这可能是目前大家最为迫切关心的事情，未来太远，明天就在咫尺。

对于眼前，作者依然是一种悲观思维，首先从行业发展的确定性来说，房地产市场的转折点，即交易量下跌到目前的30%左右这个阶段性确定会在未来2—3年内完成。关于由此产生的种种问题，聪明的读者可以自行去思考，作者不想危言耸听。

今年政府在房地产调控方面，笔者认为是用尽了脑子，做的太多，只是有些策略是迂回的，并不直接着眼于就事论事的调控。但就如笔者一直的观点，让一个吃了5个馒头的人恢复动能，身体健康，最简单的方式就是饥饿疗法，很不幸政府无法承受这种饥饿疗法产生的痛苦，当我们执意于GDP要增幅在7%的时候，所有的策略和思路，都只有一个，给那个吃了5个馒头的饿汉，将馒头多元化油炸，或者花卷等等，也或者鼓励小口多餐，但显然不管用怎样的方式，那个饿汉毕竟已经不是饿汉了，他是一个已经饮食过量的人了。这样说，其实后果已经很明显，持续的效果下去就是也许本来我们能够让这样的方式，即交易量从第一年100%到第二年70%，到第三年60%，第四年50%，第五年45%，如此下滑而演变为，第一年100%，第二年50%，第三年30%这样的短期巨变。笔者想不明白的是，美国经济危机允许经济由正3%变为—5%，为什么我们出现经济危机只能允许经济由8%变为7%的增长，这是什么逻辑，至少站在经济角度很难找到一个正确的答案。人能胜天么？笔者个人的感受是人可以顺势而为，但不可逆势胜天。

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今年看得见的调控政策，笔者就不再赘述了，而大家平常忽略的市场，倒可以进行一点补充。那就是股市的周期调整，不可否认，中国股市在经历了7年以后的熊市以后，有回升的动力和趋势。但每天参与股市的玩家都知道，没有额外的力量今年股市不可能如目前走势，按照目前走势，大有明年超越6124的感觉，料想，什么时候四大行可以用真金白银拉出个涨停板。这个奇葩的事情，断不是市场的那些机构投资者敢于操作的，很显然，任何一个机构都不会冒着覆亡的危险去践行这种牛市探路。股市起来了，那么是否会缓解当前楼市的问题呢？作者一直喜欢人文学科，中国很遗憾没有专业的名族心理学专家。笔者只有凭借着经济逻辑与国民的心态去揣度。当前中国普通民众的心态，依然没有从暴富中走出来，追求物质的膨胀这个心态并没有得到逆转（房地产市场调整是一次机会，但股市这个时候起来，会让这个机会变得模糊），这个时候股市的赚钱效应起来了，投资者更倾向于自己成为股神，然后在股市里在反复进行金融的自我繁衍，不排除会有一部分资金用于楼市消费，但这个能否抵消因为股市赚钱而将房屋卖掉进股市的资金，短期内还很难有个确定的结论。说这么多，笔者只想说一个观点，如果股市通过非市场行为出现非正常运行，那么不仅不会平抑楼市的危机，反而会加重楼市的危机。这个逻辑推理是建立在民族心理学与资本逐利的理论依据基础上，当然任何推理都可能是一场谬误，从概率论角度来说，笔者认为这会是一种大概率事件。

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930政策，有股市经验的朋友一下会想到股市里常有的半夜鸡叫政策。这种既非惯常的策略，也非相机性政策，会让整个市场瞬间紊乱，这点在笔者这几天股市里感受更加深刻。对于沪港通这个政策，政府采取了理性预期策略加相机性策略（理由和依据笔者没有找到），让市场瞬间为了适应新环境而不得不做出较大的波动，这也是这波蓝筹股瞬间暴涨的最重要的理由，大多数投资者不得不瞬间改变原有的仓位结构，去迎接和面对即将到来的完全陌生的投资者。这或许就是3580亿天量成交量的最为合理的解释。这好像与楼市没有具体关系，但楼市政策也基本如此。为什么笔者可以断定11月上旬，甚至10月下旬市场就会回落的原因在于供应商并没有准备好相关策略去迎接这个利好，这个政策出来，对于现有存量的消化，基本没有太大的影响，只不过对于即将产生的新存量短期内调整了消化节奏。市场出现的状况，只有新盘笑，哪管旧盘哭。但问题本身更严重的问题还是在于旧盘而不在于新盘。绝对的新增供应量错节奏消化以后，市场变化不太大，瞬间热情开始冷却，原来的存量压力继续存在，而这个阶段因为货源短缺而产生的销售冷却，会被市场误读为市场滑向寒冷。开发商这种气势和热情，也会被一盆冷水凉透。胜利者不见笑容，失败者更加愁眉不展。

如此繁多的利好，换回来可怜兮兮的三五斗收获，这会让最乐观的市场参与者也会变得悲观。股市上历次印证了，降低印花税只会对市场起到3—5个交易日的短期影响，之后市场依旧故我。这轮的楼市调控政策，很可能就是股市降低印花税的翻版。

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好心铸就悲剧，这点可能在未来两三年楼市里体现出来。如果市场按照政府一直捂住政策不放，那么很有可能的救市，政府充当市场的出气筒，成交量逐渐萎缩，但市场新增供应量也会萎缩，市场存量不会表现的过于夸张，市场沿着缓慢向下的方式去前进，之所以缓慢，因为市场对政府的政策一直抱有期望，一个有期望的人，死亡的时间显然长过没有期望的人。

楼市继续下滑，政府还有什么招数，短期内，如果按照理性治国的角度来推理，应该是没有了。很显然，楼市今天信贷政策，是总量问题，总量已经无法调整，结构怎么调整都不会有太大的改善。对于下滑的市场，银行业肯定不愿意充当地产业的铺路石，惜贷情绪是政府也无法管控的，既然我们强调市场经济，那么银行业没有理由和逻辑去牺牲自己救助地产市场。至于证券市场繁荣是否能带动地产市场，至少在欧美经济史里面还没有找到先例，最典型的是上个世纪60年代美国股市的萧条的繁荣特征，看不来出来，股市给楼市有太多的关联，美国如此，中国要不如此得找出特殊的国情来，这点笔者短视和浅见。

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新版基建投资，会给市场带来暖风么？上次笔者给朋友聊天，从物价价格与货币乘数来说，如果市场要走向08年那次发繁荣，至少得20万亿以上的刺激，原因很简单，一方面我们今天的成交量是08年的2倍以上，价格也是2倍以上，这个基本乘数就是18以上，而中间环节还有其他的关联价格的上涨，因此不考虑需求市场的情况，要重复繁荣至少得20万亿。如果考虑到货币派发环节中间的损耗，以及分配失衡，到普通老百姓的角度来说，至少换的有个1.5的乘数效应。如此也就是我们房价要在目前基础上看能否有30%的涨幅也未可知。这个分析完毕，我们也就不去执着于政府基础设施投资建设对于房价的影响了。至于城镇化到70%的假设，纯粹就是一帮骗子谋取不义之财的销售台词，不值得一提。

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最后关于2015年楼市的运行情况的假设。作者只想阐述一条，即2015年市场一定会是一个销售量大幅度下滑年，下滑幅度乐观估计会在10—20%区间，悲观估计会在15—40%之间。至于其他要素，包括价格之类的，这个如一个大家庭着火了，房子被烧掉了，我们要去准确说出每个家庭成员的心情和感受，太勉为其难了，笔者一向以有自知之明为训戒，自然不敢妄自菲薄。当然一个大家庭着火了，故事肯定不会完全是悲剧，毕竟林子大了，什么鸟都有，世界大了，什么事都有。乐观者自乐观，悲观者自悲观，这个世界，总有勤奋努力倒霉鬼，也总有懒惰的但天上掉馅饼砸中的幸运者。

最后笔者借用一句古谚来勉励自己或者读者：凡事预则立，不预则废。作为个体，大概这是唯一能做的了。

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