容磁.地产行业观察22期（2009.10）专题

从秋交会看房地产市场的变化以及未来预期走势

一、秋季房交会特征描述

传统的秋季房交会在丰收的喜悦中落下帷幕，当然这是对房地产开发商而言，价格和成交量同比都大幅度攀升，特别是首日成交价格建面超过5100，这不仅让今年所有高价土地的获取者大大松了一口气，至少这个冬天，不用在为土地市场上产出的房屋理论盈利能力担忧了。

总结了下本届秋交会的特征：1、参展开发商数量大幅度减少，四楼仅仅四家开发商，中小型开发商几乎绝迹；2、几乎有30%以上的开发商没有房屋可以销售；3、本次房交会人气相对较弱，这个从房交会上散发资料到中午吃盒饭以及车位的拥挤情况可以很深刻的感受；4、本届房交会购房者关注的重点不是我买房什么用，而是我现在有一点闲钱，通货膨胀好像要来了，会很猛烈，我该如何避免我的钱被通货膨胀洗掉；5、大多数买房子的人都在思考，如何让我的有限资金去撬动银行更多的资金，动用金融杠杆，使我的财富获得更大程度的增长；6、媒体竞争越来越激烈，投入费用越来越大！

而在秋交会成交方面，官方数据显示出的是量价齐升的局面。四天房交会总共成交95.25万平米，成交总金额为：40.11亿，平均成交均价为：4211元每平方米。这个数据包含二手房，经济适用房等指标。在数据方面，我们存在一些质疑，当然也可能确实有其相当合理性，一是今年房交会仍然有税收优惠，其次是集中在房交会统一备案登记也是一个传统。加上9月市场传出的成交数据过低，也可能有部分延迟的效应体现在秋交会上。因此数据也存在一定的合理性。

二、秋季房交会现象透析

1、参展开发商数量减少

参展开发商数量减少可以从三个角度来说明：一是从2008.4—2009.5月中间出让土地过少，没有土地出让，当然也不会有开发商涌现；第二是07年土地价格飙升以后，中小开发商在08年没有拿地，09年土地价格再次飙升以后，他们再也无力拿地，因此中小开发商逐渐离开这个阵地。地产供应市场借助07年泡沫与08年金融危机，以及今年政府推动，完成了第一次供应商洗牌。

2、新盘数量大幅度减少

这个现象投射出原因除了再上面提到的土地出让方面的因素外，还隐含了两个因素：一是今年持续高热的地产市场，以及对后市的不确定性，开发商在出货方面选择了快速出货的策略，囤积集中销售的现象今年很少见到；二是今年市场行情，开发商预期不准确下导致的开发策略非对称现象。

3、人气稀少，成交量上行的可能解释

除开传统因素集中统一登记外，另外的因素还有：今年房产价格大幅度上行，单个消费者购买总价大幅度攀升；其次是在房产金融属性增强以后，单个消费者购买宗数呈现增加趋势。

4、购买群体与购买动机转移

与往年房交会更多的自住型购房者不同的是，今年房交会自住型购房者群体大幅度减少，更多的动机来源于：手里有一部分存款，如何将这笔钱进行有效投资所产生的投资性需求。一是今年房产市场价格大幅度上涨，已经远远超出于市场普通购房者的承受能力，导致居住性刚性需求望而却步，二是今年房产价格的持续上涨，房交会的交易费用优惠，远远不能给开发商动则每平米100、200元的提价所产生的增加房价相比，因此购房者等待房交会集中购房的意愿大大减少。

三、从秋交会开房地产市场四季度行情

1、供应量问题

四季度供应量大概会以略低于三季度供应量，但会保持在一个大大高于今年上半年的水平。由于受制于土地的供应方式以及供应时间限制，在本阶段新增土地供应体量依然很少，增量供应主要来自于现有大型项目的增量供应。大企业供应通常会呈现出黏性的特征，一方面是每个项目都有销售的瓶颈，另一方面大企业通常更注重风险策略，三方面是大企业职业经理人代理制下对预期业绩的考评所产生的抑制性供应。综合这几方面因素来看，四季度与明年一季度都不会呈现出供应井喷现象。但受今年市场火热的刺激，大型企业与大型项目追加供应量是一种市场的本能反映。

2、关于需求与需求量

我们之前已经通过很多角度证明了今年需求井喷与刚性需求关联度并不大。秋交会更明显的说明了这个问题，相对于第一天建筑面积5100的均价，重庆一次置业刚需显然被抑制，二次置业居住性需求也会被大大抑制。因此所谓的刚性需求市场其份额应该是非常小的。

依据重庆市成交市场反映出来的结构，区县购房群体占整个购房群体可以占到成交比例的40%，区县群体自住型需求假设是不成立的，因此应该归结为投资性群体。而减去因拆迁所产生的强制性刚性需求。重庆市场自身需求并不多，而在扣除因金融化以后带来的多套购房需求，因此居住性刚性需求数量并不多。

我们对刚需界定为市场抗风险能力最强的产品，假定是购房者无论在那种背景下都会持有房屋。因此短期市场波动，对刚需的影响并不会很剧烈。但房产金融化以后，金融产品的投机属性得到最充分的显现，从市场表现来说，需求受到政策影响非常敏感，其次是需求受到利率影响非常明显，这些都是典型金融市场特征。因此四季度需求，我们认为在没有大的宏观政策影响下，因为上半年拆迁刚性需求的集中释放而逐步减弱，同时金融需求如果没有大的市场因素刺激，也很难短期再次暴发，从这个角度来看，资本市场不发生大的异动情况下，需求会呈现出微量收缩的局面。

3、土地市场

今年重庆土地市场井喷，政府收益良多，今年政府应该超额完成年初制定的销售计划。因此政府在四季度推售土地的动机与意愿大幅度减弱，这将影响土地市场的交易量。

4、房地产资本市场与房价关系

贷款依然会是房地产供应市场融资的主要渠道。证券市场走势会决定供应市场资本是否会发生短缺的重要原因。基于H股恒盛地产破发，以及新宝龙几乎以50%价格IPO，恒大股票市场募集资金的不理想。H股市场表明，企业从股市融资的难度加大，甚至有可能出现枯竭，而这对寄希望从股市获取资金的开发商，无疑是非常致命的一个打击。

H股地产股的破发与降价IPO，还说明另外一个问题，就是房产股的估值是否过高，如果市场认定房产股估值过高，产生股价下跌的压力，那么对于房产开发商来说，融资融券的功能再度失去，已经上市的公司也会面临着融资环境的破坏。

今年地产市场极其乐观，在乐观的氛围下，大多数开发商都做了乐观的预期市场评估，这便是高价地今年频频发生的行业背景。在乐观预算下企业现金流可能会出现放大的情况，如果股市融资功能破坏，银行在年末收缩贷款的情况下，预期支出与预期收入发生大的短缺的情况下，房产商唯一的方法就是向市场融资。房价的高企，让房产销售市场成了二级金融市场，对市场信息的高度敏感，因此开发商在降价的可能性下，反而会让销售陷入困境。这导致出现价量的下行僵持状态。更进一步加剧开发商的资金短缺。

5、房价走势

基于金融市场平稳运行的情况下，我们对供需总体形式的判断为：供大于求，但市场压力并不明显。这种结论下，我们看好房价出现竞争性技术性下跌，也即促销行为加大，但直接降价的市场举动和意愿并不会很强烈。房价有望在某个技术支撑点上下波动。

四、2010年全年行情基本判断

基于重庆今年到9.30日已经出让土地允许建筑面积达到1750万方，可以断定明年土地短缺现象讲大幅度缓减。开发商恐慌的状况将得到抑制。

依据土地市场集中交易的节奏，以及房产商开发周期界定（高层1年销售完毕，8—9个月拿预售许可证，提前2个月市场亮相），明年春交会将是一个大供应量时机，一是新盘大量涌现，其次是依据今年乐观收成的大盘新增边际供应量亮相，造成明年春交会供需压力加大。

基于政府完成成为供应商（土地的寡头供应商），因此政府会选择与今年一样的方式进行土地供应与交易。集中性推地成为政府几乎唯一的选择，而土地市场行情实在无法预测，基本情况是不会超过今年的火暴，理由是重庆战略性增持土地开发商保利，龙湖，万科，金科与生存性增持土地的华宇，隆鑫等开发商有些已经基本完成增持，但基于企业连续性考虑，明年土地市场仍然会有相当的购买力。

如果楼市快速升值预期没能实现，以及预期大幅度通胀没有出现，今年为避免通胀吃进房产的消费者可能产生悲观情绪而导致购买动机减弱，但因土地成本短期刚性导致的市场价格刚性产生僵持，新增需求会大幅度减少。如果经济基本面改善不如预期，区县购买力何时探底，将是市场的一个关键转折点。

明年开发商市场将进行第二次惨烈的洗牌，在完成了第一轮洗牌以后，剩余的开发商大多是具有国企背景或者具有一定实力的企业。但如果在供过于求的情况下，开发商为了自身生存所进行的竞争将更为惨烈，价格战也许不可避免。