容磁.地产行业观察17期（2009.05）期专题

相同的市场，不同的判断

本期观察里面内容很精彩，特别是政策面的内容更是极为丰富而多彩。暂举几个：一是北京市市长郭金龙的讲话；其次是廉租房可以出售；第三是沈阳的商品房配建5%的廉租房。这是个混乱时代，其实混乱的不是事实，而是人们的想法。

与政策面不同的是，本期行业领袖们的行为发生了分裂，在中央政府宣布调整自由资本金的当月，万科耗资23亿购115万方建筑储备体量，富力北京拿下地王；但市场另外一方面却是无声的冷淡，中海、保利，华润、招商几乎没有动静，保利也仅仅在北京区县用极低的价格拿了30万平米的建筑储备体量。同一个政策下，行业领袖们差别如此之大，这是自2008年7月以来，双方分歧最大的一次。

差别不仅仅体现于此，在我们核对重庆市国土局的披露月报的时候，再一次发现了成交单价的天价，短短两个月时间，重庆市主城9区成交均价上涨20%，成交量再次放到了蓝天的上面。巧合的是，重庆市6月一共推出10几宗土地，标的出让价格已经达到天价。以大坪河运校地块为例，标的价格1950元每平米，我们的结论是如果这块土地以该价格成交，那么他的真实价格将超越龙湖07年后工地块的价格。虽然价格有1000多点一平米的差距，但是两者的位置，口岸，资源要素的占有完全是不一样的。就算将这块土地放在07年拍卖，也不会超过2500元每平米。

我们一直没办法破解的楼市成交放量的魔盒，本期观察让我们彻底相信我们的判断是对的：即居民信贷放大与政府拆迁拉动是本轮行情的主要推动因素。如果大家还有印象，就应该对08年市场萎缩时候，市场对二套房放开的强烈呼声，也可以说在08年二套房贷款才是掐住楼市放量的脖子的真正原因。本期观察大量数据显示，中央银行与地方政府，通过公积金的猫捉老鼠游戏，已经完全将二套房市场放开，如果我们到重庆市场随便转一圈，售楼部都可以告诉你，你二套房还可以享受8成按揭。

推动房地产市场的核心因素无外乎就这几个个：个人财富的多少与个人信贷额度的多少；其次是人口的膨胀；其三是人口的转移。后两者是我们通常而言的刚性需求；而前者才是我们投资或者投机性需求的核心推动力。房地产按揭与全付款的差别有点象黄金和美元作为基础货币的差别。在人口结构没发生大的变化的时候，个人信贷额度的空前放大，才是本轮房地产行情的主要原因。

如果我们的分析推论成立，那么一根细小的棉线就可以勒死当前疯狂的楼市：即公积金耗用完毕或者将公积金纳入银行管理体系，而中央政府严格执行当前正在执行的政策，那么楼市高潮将极有可能嘎然而止。

当然问题也绝不如此简单，截止5月，今年新增贷款已经达到5.8万亿，这里面的问题在于中央一没有放闸准备金，二没有通过其他方式向市场注入新的货币，银行那来那么多基础货币投放？第二个问题是今年全年中央政府计划额度到底为多少？8万亿，10万亿，或者甚至更多？这些让人费解的经济现象与温总理说的，我们不仅仅有4万亿的手段，我们还有更致命的武器对付当前经济危机，但他老人家一直没有说出这个武器是什么？

虽然我们的观点是，中国现在已经陷入流动性陷阱，只是因为中央政府开动印钞机所造成的后果才行政资产性泡沫膨胀。但资产性泡沫膨胀最大的问题，就在于加速中产阶级破产，这个时候，这也许是郎咸平没有说出90%中产为什么破产的背后原因。但地球人都知道，这种破产的后果意味着什么？那是社会动乱为代价的。

5月的CPI与PPI都出来了，我想所有中央政府决策者们会背上冒冷汗，PPI7.2%的下跌，意味着工业企业的贷款成本高达13%以上（PPI+银行贷款利率），那个傻瓜还去进行实体投资？那个行业还能有如此暴利？反正通用是已经破产了，克莱斯勒也破产了，剩下一大堆金融企业准备裁员降薪。日本迷失的10年里面，如果没有中国，如果没有美国，也许日本不是迷失10年，而是这个国家经济会彻底崩溃，如果要说原因，原因很简单，美国的需求，中国的需求给日本创造了就业，你可以想象如果美国失业率一直维持在12%以上，对于美国经济将是什么样的后果，我们呢？难道我们真的与众不同？

当然这有点远，日本迷失10年与上个世纪30年代美国大萧条的核心是流动性陷阱。那是通货紧缩，所有的经济学家都无法给出通货紧缩的答案，美国大萧条是以战争来结束的。但如果我们继续印刷钞票，恐怕房屋也无法抵抗通胀的风险。还是那个老故事：沙漠里的黄金和馒头谁更重要。

形式已经如此清晰，而作为地产企业的选择也可以多种，即便在今天，我们仍然是经济规律的忠实信仰者，如果中央政府要保全政治稳定，通胀是有限的；其次是货币不可能无休止的发，如果PPI持续下跌，楼市的政策将由宽松变为紧张。那个时候，中央政府会认识到，沙漠里馒头远比黄金重要。因此耐心持有货币，与政策保持半步距离，是房地产开发企业对自己最好的保护。