2009年夏季

重庆市主城区房地产市场运行预测报告

核心解读：

2009年夏季土地建筑规模放量在：46—62万方这个区域内。

2009年夏季出让土地楼面价格在：862—1065元每平方米这个范围内。

2009年夏季批准预售许可证的放量为：240—279万方之间。

2009年夏季交易成交量为：250—279万方。

2009年夏季新增销售存量为：0—39万方左右。

2009年夏季新增开发存量为：（-178）—（-233）万方左右。

2009年春夏季成交价格为：3457-3645元平方米。

一、背景说明

1、基于对房地产行业发展的规律性认识不足，因此整个行业尽管众说纷纭，但是我们发现每一种理论和每一种声音后面都缺乏严格的经济学理论依据，以及对行业经济学现象的漠视或者忽视，仅仅依靠个人感情色彩和主观愿望来对房地产行业的走势进行预测和预期，因此大多数预测都严重失真。基于这种情况下，我司希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象。

2、09年一季度我司预测，总体效果很准确，唯一偏差较大指标是总体放量指标，放量指标出现偏差原因有两点，一是我司预测中重庆拆迁政策尚未出台，没有预计到拆迁政策对整体楼市拉升效果如此强烈，第二是统计口径问题，在我司以前对比中，因为我们采取CQ315网站数据，依据我司连续观察，315以前偏差几乎都在10—15%这个范围内，但今年一二月315网站比重庆市国土房管局出来的数字偏差达到32%，大大超出我们原来预计，因此造成我们数据出现的偏差更大。而价格，如果按照国土房管局公布数据，我司准确率为100%（1、2月成交均价为3602，3月上涨2%，价格应该是3675元平米，）因此这个数据肯定完全落在我司预测区间。

2009年第一季度土地建筑规模放量在：50-70万方这个区域内。

真实数据：67.8      准确率：100%

2009年第一季度出让土地楼面价格在：810-900元每平方米这个范围内。

真实数据：1135     准确率：79.3%

2009第一季度批准预售许可证的放量为：270-335万方之间。

真实数据：253.6     准确率：93.9%

2009年第一季度交易成交量为：213-242万方。

①真实数据：452    准确率：53.5%

2009年春季新增销售存量为：47—93万方左右。

②真实数据：198.4    准确率：46.9%

2009年春季新增开发存量为：（-200）—（-285）万方左右。

真实数据：185.8    准确率：92.9%

2009年第一季度成交价格为：3488-3678元平方米。

③真实数据：3758    准确率：97.9%

说明：蓝色字体是国土局与315网站发生巨大偏差的数据，房管局季度数据还没出台，但是在1、2月公告中，成交量为190万方，成交均价为3602元；（这个数据直接导致了三个相关预测指标的异动），因而我司用的数据为cq315网站数据。而国土局季度数据一致没有出台，月度数据不足以说明整个预测，因此我们仍然采用cq315网站数据进行准确率测评。经过国土局校正数据以后，我司预测准确率将在成交量上达到80%的准确率，销售存量达到90%以上准确率，价格准确率将达到100%。

3、中国财政政策与货币政策出现失灵，一季度新增存款与新增贷款创造历史天量，而证劵市场上股市成交量较之于08年四季度翻番。在实体领域内，进出口继续下滑，实体投资进入低谷，CPI与PPI进入副区间，失业率持续上升。因此通货紧缩与通货膨胀隐忧同时存在。但我们认为经济在09年整体特征会是通缩紧缩，但不排除资产性通胀的可能性。

4、世界经济表现出继续下滑特征，美国经济一季度预测下降率将达到5%，日本将超过5%，英国与美国经济状况差不多，而法国更发生了社会不稳定的几次大罢工。世界政治经济都处于脆弱的结构调整过程中。因此对于中国出口市场将产生消极作用。而实体投资则因为国内国际环境的影响，将会呈现出投资增幅继续下滑趋势，整个经济危机底部还没有确立，因此还不会进入生产扩张周期与价格扩张周期，因此就业会继续下滑，在这种形势下，消费大幅度增长可能性并不大。

5、行业背景：从09年以来，除金地以外，保利，招商，万科，中海，华润等大企业无一企业在一季度拿地，而品牌企业在第一季度成交量都大幅度上升。这点我们认为与今年新增贷款天量增加有一定的关系，同时与各个地方政府拆迁救市也有一定关系。但价格均表现出来一定的均衡态势，也就是量增价为未增的局面。

6、重庆市拆迁标准的变化：一是拆迁补偿方式变化，改由大规模现金拆迁；其次是拆迁考核方式变化，直接与每个区委区府政绩挂钩，强化了行政领导；三是赔偿标准变化，普遍标准是当地购买新房价格的110—130%这个区间；而从市场表现来看，成交单价相对较低，户型相对较小的渝北区与南岸区成为楼市成交最活跃的地方，也可以看出拆迁刺激的影子。

7、预测统计口径困扰：因为统计口径和统计数据之间的关系，造成数据之间差异性很大。从今年一季度起，我司对以下数据归口统一：放量是指预售许可证发放量；成交：315网站上显示的成交数据；销售存量：发放预售许可证与成交量的差；土地存量：获得国土证允许可建建筑规模总量减去预售许可证发放数量；对于存量数据统一，我司统一按照我司的存量数据来统计，即从2006年元月1日起所有重庆国土房管局数据为基础进行重新整理和处理后得到的量为存量。因此我们只解释公司技术误差，而不对官方误差进行解释。