重庆17条新政提振楼市的影响

　　2009年1月20日，市国土房管局召开新闻通气会，发布了《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》。《意见》一共17条从加强政府引导、加大住房保障力度、调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度、营造良好的产业发展环境五大方面，对房地产市场进行全面松绑和提振。

　　17条新政中，除了按揭贷款本息可抵扣个人所得税政策从2008年12月1日执行外，其余政策都从本月12日开始执行，暂定的执行截止时间为2009年12月31日。在这期间，如果国家有新政策，则按新政策执行。

 17条新政　

1.加强对房地产业发展的引导。

2.加强对房地产市场监测的分析。

3.保持房地产开发用地供应的稳定。

4.加快主城区危旧房改造步伐。

5.提速解决城市低收入家庭住房困难。

6.减免部分交易税费。

7.抵扣个人所得税。

8.放宽购房入户限制。

9.建立政府、银行与企业的沟通协调机制。

10.充分发挥住房公积金作用。

11.积极支持自住型和改善型住房消费。

12.加大招商引资力度。

13.完善市场体系。

14.改进优化服务。

15.调整房地产开发税费。

16.坚持正确的舆论宣传。

17.本《意见》自印发之日起执行。第六、八、十一、十五条的执行时间，暂定截止到2009年12月31日。如国家有新政策，按新政策执行。

　　这17条新政惠及了房地产市场的供应主体和需求主体两个方面，政府企图扶植开发企业，刺激购房消费，以拉动整个房地产业的发展，拉动内需，带动整个城市经济发展。

对购房者的优惠：

契税营业税交易手续费均下调

　　为了刺激楼市消费，2008年11月1日国家财政部将普通住房的契税由1.5%调低至1%。而我市出台的《意见》进一步降低了普通住房契税，税率由1%调整至0.5%，高档住房的交易契税则由3%调整到1.5%。

　　除了住房的交易税费减半外，我市还首次对商业用房和办公用房（含写字楼）的契税进行减半优惠。

　　在营业税减免方面，我市严格执行中央的相关政策。即：个人购买普通商品住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；不足2年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税；个人购买高档住房超过2年（含两年），按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税，不足两年的，仍按其转让收入全额征收营业税。

　　房屋交易手续费也将减半收取。住房转让的时间从购买合同网上签约或在权属登记部门登记备案之日起计算。

按揭抵个税

　　《意见》进一步明确了个人购房按揭本息可抵扣个税新政策。《意见》明确，2008年12月1日后，在我市首次（含改善型）购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款的本息，可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成的部分。具体的操作细则由市财政局、市地税局、人民银行重庆营管部另行制定。

 

点评：

1、  重庆市政府救市决心和力度都是非常大的。

2、  重庆市政府能够在短时间内辟谣购房退税政策，一方面可以说明重庆市政府自身做法得到了肯定，同时也是中央政府的潜台词。

3、  这两个政策本身来说，对市场会产生一些积极的影响，对于具体成交来说相对影响较小，不过对于提振楼市信心，作用更大。重庆春节前后这一个月成交非常旺盛则可以侧面证明这一点。

主城放宽外来购房者入户限制

　

　以前主城的部分区在外来购房者入户上有文凭的限制，要求大专及以上学历。《意见》明确市主城将放宽购房入户的限制。

　　《意见》指出，购房者为非主城九区户籍的人员，在主城九区一次性购房建筑面积90平方米以上，且实际居住的，可凭房地产产权属证到公安部门申请办理1户（夫妻以及未成年子女）主城九区户籍。

 

点评：

　　1、这个政策将对重庆楼市将各个产品结构都会产生实质性利好，因为郊区中心话的城市化过程中，进城来的往往不是区县与郊区白领，而是郊区的小企业主或者是富裕的农民，而这部分群体大多是没有相对较高的文凭，凭借胆量和勇气，在市场上找到出路的一个群体，因此文凭的解除，对这部分群体是一个利好。这部门群体因为经济实力相对比较好，具有较强的购买实力，因此可以刺激楼市的成交。

 

公积金可首付两成 最高贷40万

　　除了减税，新政策加大了公积金的利用率。

　　首先，公积金房贷的首付比例由三成下调至两成，贷款最长期限在国家法定退休年龄的基础上延后10年（最长不超过30年）；其次，个人住房公积金单笔贷款最高限额由15万元提高到20万元，直系亲属参贷后的最高限额由原来的30万元提高到40万元；第三，在付清第一套房的贷款后，可再次申请个人住房公积金贷款，并执行第一套房贷的政策。

 

部分二套房可享首套房贷款优惠

　　《意见》同时明确，将改善性住房和自住型住房，申请贷款购买第二套房可享受一套房产的贷款利率七折优惠政策。

　　具体为：已经贷款购买了一套住房，但是家庭人均住房建筑面积不满30平方米的改善型需求。二是，本市主城区以外的居民在主城区首次购买住房的自住型需求，即在区县有房的区县市民到主城买房，也可享受一套房的利率优惠。

 

点评：

　　1、这个政策的出台对于重庆楼市的价值在于二套房的优惠，可以刺激一部分中高端产品的销售。不过这两个政策更多的体现在对第一次置业的价值上。因现在购房换房的多属于第一次置业或者是具有非常强烈的改善型需求的购买者。具有非常强烈的改善现有居住条件的人群，一般都集中在中端产品环节，在楼市极端火暴的前两年，往往稍微具有改善条件的人都已经置业投资，而没有置业的人，往往是因为当时的经济条件达不到这个要求，因此都不会是非常富裕。

 

 

对开发商的扶持

缓解开发商资金紧张

　　《意见》明确，将从四个方面来加大对开发商的信贷支持力度:

　　一是对中小套型住房套数达到一定比例的项目，在企业承诺价位、接受监管的前提下，协调银行增加信贷投入。

　　二是，定期组织银企衔接，协调商业银行对按期还贷，信誉优良的开发企业或实施优质项目开发的中小企业，满足其合理的信贷需求。

　　三是，对于有实力有信誉的房地产企业兼并重组困难企业或项目给予金融支持。

　　四是，对于部分有实力、前景较好，但暂时出现资金困难的房地产开发企业，可在风险可控的前提下，对其贷款、续贷等开辟简易通道，以帮助其渡过难关。

六方面减免房地产开发税

　　除了从信贷方面缓解开发商的资金紧张外，《意见》还明确从六个方面调整房地产开发税，为开发商减负。

　　一是房地产开发企业项目预售实际到账收入，按照国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按年预征。

　　二是，暂缓预征房地产企业的土地增值税，待项目完工后结算。

　　三是，对相关部门审查批准的房地产企业的并购重组项目，给予2个百分点的贷款利率补贴，全额返还并购重组涉及税收的市级留成部分，并免收相关费用。

　　四是，房地产开发企业为小区绿化而购买的林木、苗圃不计入绿化施工企业的营业收入计征营业税及附加。

　　五是，对居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金和配套费。

　　六是，房地产企业流动资金确实有困难的，经申请批准，可提取已缴项目资本金账上余额的50%和已缴农民工工资保证金账上余额的50%，用于支付农民工的工资。

 

 

点评：

　　1、重庆空置现象还是比较突出，整个市场供大于求的现状特征比较明显。因此开发商资金短缺的现象还是比较严重，重庆市政府这些政策出台，客观上减缓了开发商资金的压力，但同时也给开发商增添了观望的动因。因此我们认为这个政策具有两个方面后果，一个是延缓房地产开发公司洗牌过程，使得市场陷入僵持局面；二是对有志于兼并的企业，无疑是画了空饼，因为大量的小企业都还幻想能生存的时候，是不会考虑转让的。

   

    综合评述：

　　1、17条政策对于重庆的需求市场的正面效应是非常明显的，重庆春节期间成交量居于全国首位就可以证明这个救市政策的效果和价值。

　　2、其实比这些政策更有价值的，更能提升重庆购房者信心的是保税港区的成立，以及重庆发展升格为国家战略，以及中国第三区的规划，这些使得重庆城市价值得到迅速提升，城市价值提升必然会带动城市资产价格的上涨，因此从这个角度来说，这些政策对重庆楼市的价值远远重于这17条。

　　3、相对于北京上海广州深圳，重庆城市化率还是明显偏低，而且中心城市人口数量相对而言不足，城市化与中心城市化的正向趋势还是很明显，由此带来的刚性需求也是比较旺盛的。因此我们认为重庆城市房地产在这种城市发展背景下与房地产行业背景下还是具有非常大的发展空间。

　　4、不过对于志在重庆大发展的外地开发商，还是必须谨慎：首先是重庆人具有非常明显的本地化情节，重庆本土开发商的强势几乎是全国少有的，在品牌没有落地的情况下，要谋求大的市场份额，难度很大；其次是重庆房地产市场仍然是一个培育市场，价格不高，行业利润率不高，因为地势原因，成本控制方式方法都需要摸索，而这点本地开发商具有先天的优势，因此如何转移和嫁接自己的核心优势，外地开发公司必须要大力气思考；第三点是重庆市场并不是一个短平快市场，急功近利的效果会很不佳，开发商首先必须要适应和学会给重庆市场交朋友，在取得信任和具有经验之后才能有更大的发展。