1、2003—2008年价格与土地成本关系：

（图表略）

说明：

1、重庆市2003年—2008年之间楼面成本与售价的平均比重为：24.25%。除了2007年大幅度异动外，其余年份基本围绕这个数值做上下摆动。因此可以将均值视为合理比值进行测算售价关系。

2、因开发过程中，从土地开发到销售完成周期时间为1年（预售许可证为8个月，预售许可证到成交为4个月），因此再测算土地成本比重与售价比重过程中应该进行时间度的吻合验证。也就是用当期土地成本比较跨期售价，进行成本分析才是准确的。下面红字比例部分为2003年土地成本:2004年售价。

3、从03年到08年房价累积增长幅度：250%；楼面地价累积增长幅度：320%。

4、从上述数据分析，我们可以得出2007年以前成交的土地，2009年无论再什么样恶劣的条件下开发销售，都是有利润的。而重庆市开发存量仍然有1619万方。高于08年全年释放土地存量，小于07年7月—08年12月的放量（2276万方）。以上数据不包含重庆市协议出让的大宗地块，而重庆协议出让的大宗地块都是再2006年之前完成的，因此楼面价格大多低于500元每平米。而这类土地又大量存在市场。

2、2007年、2008年房价走势图：（图表略）

3、07年一二三季度与08年三四季度均价图（图表相关数据略）

4、预测：

2009年度房产成交均价：3068—3390元平方米

说明与依据：

1、受宏观经济影响，加上供需关系失衡，重庆房价2009年加速回归是个趋势。在成交量大幅度下滑的过程中，会引起市场两个方向的变化：一是价值评估体系的变化，对房子价值的判断；二是开发商对未来预期恐慌情节。这将左右整个房地产市场价格走势。

2、重庆有再售项目有大量的土地是2007年6月之前出让的，对比现在的销售价格，仍然有比较大的价格空间。因为成本结构的巨大差异，这也将影响走向，各个不同的开发商决策主体会依据自身成本做出不同的反映。因此整个市场价格变化不会用同一步骤去进行，各个企业会依据自己成本进行价格决策，我们认为具有成本优势的企业，与面临企业生存的企业会率先发动价格战。

3、基于去年4季度土地成本已经回落到800—900区间，对比全年均价下降幅度为15%左右。而去年四季度房价均价同比去年三季度下降幅度为5.2%，同比二季度下降9.13%。因此成交价格的下降幅度将肯定小于土地市场下跌幅度。这是因为大资本信息总比购房主体信息更充分更及时全面。

4、依据我们对市场数据采取以及开发规律与经验三者结合，09年市场供应量将有50%的份额为07年前的土地放量，50%为07年以后的土地放量。我们将两者的成本用加权平均处理后，采用25%的楼面成本比例做价格系数。07年以前土地成本为了计算方便起见，统一设定为450元每平米；07年以后土地土地通过加权平均处理得到的平均楼面价格为：1136元。07年以前的土地按照平均两年年限计算，每年资金成本8%，最终楼面成本基数为：850元每平方米。得到预测基准价格3400元每平方米。

5、当供应过剩的情况下，会有开发商选择少量亏损出货，力求生存。因07、08年是建筑成本高峰期，企业建安成本溢价需要分摊，市场上这两种因素会相互冲销，但趋势是会是少量开发商价格选择会成为主流。我们给予这个因素以向下5%的幅度调整。同时在给予整个价格5%的幅度上下摆动得到预测价格。