明天的中国地产—读美国<度假区开发手册>

（一）前言

这是个不该发生的故事，至少不应该发生在自己身上，一本书竟然读了4年时间。

书虽然有点厚，不过时间太长了。

这两天加班加点，终于看完了，选择在这个时间段看完，倒也算阴差阳错。今年，也许是关于地产进行宏观调控的非议声最大的一年。在我们的政策做这般导向的时候，看完这本书，对于自己倒还是有些不错的意义。

（二）关于技术

无论如何，我的承认，这是我看到的关于地产技术最市场化的一本书，没有了国内书籍的大量数据与概念罗列，也没有国内书籍大量千篇一律的理论排列。这本书也是有理论的，而且比较严谨，只不过不是以国内书籍那样以理论为理论的框架结构体系，这本书是按照怎样进行开发的这样一个程序来阐述它的理论。

全书以市场为导向，以市场为依据，运用完全市场的阐述与分析方法进行的系统论述。遗憾的在讨论案例的时候，显得过于简略，而没有太多的参考价值与意义。

（三）物权法后的地产开发

也许这本书对于自己最大的意义，就是让自己去思考，在私有产权下的地产开发。因为地产产权私有，所以开发者完全有充分的时间与充足的精力和充足的理由去按照自己对市场的理解进行开发。

但是因为度假物业开发地块比较大，产权转让体系相对比较复杂。在多次产权让度的情况下，如何来保护小区业主的公共利益，如何实现小区可持续发展，是当前地产需要迫切的思考的一个问题。国家已准备开始就地权转让进行试点。想说的是，这个任务将相当的不清。

如果土地权属清楚，那么小区的公共地块的管理则将是一个巨大的问题，为了解决公摊问题，我们提出了套内面积的销售（虽然今日，因为太多的问题，多数城市已经不执行套内销售了）是为了规避开发商与业主的扯皮问题。问题虽然在当前一定程度上解决了，但是给未来却带来了无尽的麻烦。

在美国的社区管理机构属于政府机关，而在中国却属于物业管理公司，这两者是有很大的区别的。政府可以行政承担债务，而物业管理公司只能以自身实力承担债务，但是不幸的是，中国的物业管理公司几乎都是亏本运营。如果物业管理一旦运行不好，那么小区管理出现问题当是正常的，而出现问题谁来解决则是一个更大的问题了。

在美国，政府通常鼓励地方政府参与具体的开发管理，比如环境的保护与整个小区的可持续发展。因此开发商在开发过程中，必须与当地政府保持相当良好的关系，同时对社区居民的承诺原则上会兑现。但是我们今天的开发呢，则完全是忽视民众的意愿。

提高容积率看来是解决房价的一个方法，但是城市蔓延则是无可阻挡与避免的结果。郊区化是不以人的意志为转移的，今天我们用高容积率增加供给的方法，形成了高楼林立的城市，可是按照现在城市发展的趋势，恐怕未来的某一天，我们真的职能尴尬的去重复人家曾经犯过的错误，那时候也许不叫什么新城市主义运动了，这个总是会进步的。

（四）环境成为地产开发的头等关键

在今天的都市开发，什么最难，肯定是城市拆迁了。那么在现在的城郊开发，什么最难，肯定是获取土地最难。似乎从来没有谁去关心过环境，于是我总是看到最牛的开发商说出了见山开山，见海添海的豪言，而且在自己的开发过程中则是努力的按照这样去做。眼前的经济效益取代了未来的一切后果。

自己居住在一个极其普通又普通的小区里，建筑还不算太密，可是有天晚上，昂头望着天空，突然感到建筑强大的要把自己的灵魂摄去。人在建筑中，总是渺小的。象我居住这样的小区，比这个密的多的小区，在这个城市是多如牛毛的，突然就想起了发生在某个小区的业主，在楼梯口被人强奸的恶事情来。有点不寒而栗的感觉。

重庆是个多山的城市，挖山是开发商的基本颗，虽然重庆土质教好，没有发生滑坡的事件，但是如果地质变了呢？用钢精混凝土浇铸的挡土墙如果一旦坍塌，将比用树林形成的更加的脆弱，还有，还有很多，不在列举了。在美国人开发的过程中，这一关，短则一年，长则十年，我们过这关的时候，要多久呢？

（五）旅游地产将成为明天中国地产开发的重要支流

今天的地产还是以常规住宅地产开发为主，而未来，旅游地产将大行其道。今天的中国的明显特征已经是消费时代的彻底到来，几个生活中的常识，一是今年茶叶普及速度迅猛，以普洱茶为例子可以很好的进行说明。在中国各朝盛世时候，都是如此现象。

在消费社会中，物质生产是享乐性生产，按照今天中国地产的拥有量来说，中国将很快在地产上到达这个时段，在度过政治制度以及长期的贫困的阴影后，中国人将开始进入地产休闲时代。加上这两年来，对长假的态度的变化，以及节日中，休闲消费的困乏，必然将更快的催生旅游地产的兴旺发达。

在书中，笔者预测了在21世纪中，赌博，国际旅游，文化，体育将是改变社会的主要因素，而这些因素又几乎都与旅游地产相关，如果再加上个性交易在内，那么在未来主导地产开发的将是这些供人消遣娱乐的方式去决定地产。而与生存不相关。