（一）前言

房价的争论已经有这么一年多一点的时间了，而去年的国八条与今年的国六条，并没有起到预期的效果，在特殊城市，房价反而是越调控越反弹，针对这一现象，董藩先生站在政府决策的角度以及现行经济运行秩序以及经济运行的理性角度反思，得出了一个结论，房价上涨并非是需求过旺而是供应不足，政府应在适度打压需求的情况下，增加供给。

客观来说，中央这两次宏观调控的政策中心是从中间环节调节供给与中间环节调节需求，这有点象我们日常生活中的打蛇打蛇身的感觉。政策的结果一是开发商成了整个房产市场价格的罪魁，而金融系统成了房价助推器的帮凶。而实际效果证明，这种策略本身缺乏科学理性，效果也不佳，房价涨的依然在涨，并没有因为这一系列的调控有明显的效果。

（二）房产市场依然是一种商品市场，供需机制会决定整个市场的走向

到年关了，这段时间在梳理重庆市场的情况，重庆市场在2006年的总体成交均价将肯定比2005年低，也就是中央的宏观调控从表面上看，在重庆是得到了应证。但是在笔者分析后，却原因并非这样。

重庆今年房价下降，首先是结构性因素的调整，即高端市场房屋成交总量下降，从而直接影响了整个楼市的成交价格，从这点来说，中央政策对遏制大额投机性或者投资性资金涌向楼市的一个重大成果得到体现。

但这只是重庆楼市房价下降的一个因素之一。在2006年岁末，重庆各大楼盘纷纷传出以低于成本价5—10%的价格进行销售，下降的产品，从结构上来说，应该是城市主流消费产品，非高端产品，因此这就真实的反映了重庆楼市房价下降的真实情况。

房价为什么会下降。重庆楼市按照现在的趋势，今年全年成交量应该在1150—1200万平方米之间，重庆楼市已经连续四年在这个成交幅度范围内。这从总体上而言，重庆一年的各种需求总和也就是这个区间。因此可以概约的说，重庆楼市的需求保持在1100万左右是一个比较恒定的常数。反过来我们在看重庆的供应情况，重庆目前拿地或者即将拿地的500亩以上的项目估计约60个，按照正常开发进度，这60个项目如果一年供应20万方，也就把整个市场容量给消化了，但是事实上还有500亩以下的项目呢？因此从这个角度来说，重庆楼市房价下降，是属于供给过剩造成的下降。

反观房价上升的城市呢？基本都存在土地供给小于市场需求的这样一个客观状况，来自于民间的消息是北京的开发商手里的储备土地异常的缺乏，因此重庆才会有这么多的北京开发商涌进来。地产市场，实际是一个基本可以量化的商业市场，从行业管理角度来说，应该是比其他行业更容易管理，这是由于地产行业本身的特性所决定的，越是高价值的产品，消费的规律性也就越强，消费频率也越容易进行检测。比如我们连续10年监测到北京的总体需求量呈现出一个什么样的状况，依据这样的需求状况，来确定我们供应状况，理想状态下是供给略大于需求，这样就不会造成房价的非理性上涨。这点在我们国家平抑粮价方面做的非常成功，只要保持商品的非稀缺性，不要造成恐慌性心理，价格是断然涨不上去的。

在这个方面，笔者认为董藩先生适度增加土地供给的建议是合理的科学的。

（三）城市性质与城市容量矛盾的关系处理

但是在中国，大城市数量与中国人们想进大城市这个思维趋势相比，显得太少，因此大城市太稀缺，也就决定了大城市每年的刚性需求过大，而按照城市发展规律又不可能无限制以市场需求来调整供给，因为一个城市总有一个恒定的容量，超过这个容量，整个城市的经济人文社会都会限于一种聚集经济的副效应，因此城市管理者总是要想方设法的稳定城市的容量，限制城市的规模在一定的理性程度范围内，这就客观上造成了需求总是大于供给，因此价格也就无法下降这样一个现象。

解决这个问题，一方面中央政府的需要反思，我们过去以中心城市为原点的经济发展理论是否需要修正，而通过经济的反向流动能否形成以组团式城市发展为基点的理论进行调整。即以发展城市圈为重点进行经济调整。这样的一个直接效果，就是中心城市数量增加，而中心城市的绝对魅力下降，但是城市容量能够得到有效控制。不过这样的政策实行下来，有两个巨大的矛盾，一是城市圈中经济结构的相互弥和问题，比如早前的川渝经济带的问题，就是两个区域经济中心相互利益问题不能协调平衡最后走向失败的典型事例，我们应当如何规避。第二这样会大量增加城际间的人口流通，这样的流通会对城市公共交通系统提出巨大的挑战，我们当如何来面对这种挑战。如果能够有效的解决这两个问题，那么对于房价的控制将会形成十分有利的局面，因为当前中国房价的地区结构差别是相当大的。

第二个问题是关于小城镇的发展问题，应当很客观的看到。在当今中国，房价问题才刚刚冒头，这个问题将是今后十年二十年中央政府需要经常面临的问题。这里有个深刻的社会背景问题，就是我国的城市化目标问题，大量农村人口要流向城市，必然会造成城市人口大量膨胀，城市人口的膨胀必然会形成更大的住房刚性需求出来，而城市总的供地始终是有限的，因此对于大城市的房价问题，笔者认为现在仅仅是开了个头。分析当今我们社会的城市化，城市化中进城的人口主要为农村人口，而农村人口进城主要分成两类，一类是以知识化为背景的农村人口进城，这主要是因为我国的教育体制的改革，造成大量的农村人口可以通过接受教育方式来改变自身的生存现状而到大城市工作的这样一个现实情况；第二种是以民工名义背景进城的非知识化人口，这部分人口又可以分为两大类，一类是以经营为目标进城的人口，他们通常是在原来区域因为经营优势而产生的进城动机，另一类则是完全按照打工的方式进城的农民工。而除了农民工对进城对住房的需求不太强烈外，其余的两类人的目的都是要成为城市永久性居民，因此对住房都有非常强烈的需求。事情到这种情况，那么对中央政府的压力就是如何从经济上，政策上，以及舆论引导上让这些进城的人们不要过分涌向大城市。城市能够从经济上限制涌入大城市的方法与措施并不多，在当今社会，要求放开户籍管理日益强烈的呼声下，要从经济上进行限定的办法几乎不能起到效果。因此城市限制如果用抬高进入门槛来进行的办法显然不具备科学性。因为拥有进入城市生存的门槛的人太多太多。那反过来中央就只有从经济发展的秩序以及经济布局的方向来实现一个平衡。总的来说是叫增加城市供给，来达到增加房屋的供给的这样一个目的，但是什么样的城市才能成为人们愿意居住的城市，这就是中央政府要着力打造的一个城市体系问题。因为在新兴城镇的里面，绝大多数的城市不具备自我的供应平衡问题，也就不能吸引更多的人们到小城市进行居住，因此只有当决大多数的小城市具备自我生存的能力时候，中国的城市化才算找到了方向，房价问题也才算基本解决了。

本节笔者想再次强调的问题就是发展大城市圈，改变城市性质，弱化中心城市的作用；大力发展小城镇建设，使得小城镇也能成为城市化的背景下，大多数人安居乐业的理想地，这样或许才能更为合理的解决房价问题。

（三）现行体系下，为什么中央政府会身陷房价迷局中

中国社会体系实际一直就是一个二元社会体系，即管理者与被管理者的体系，这中间的中间社会阶层在目前的中国尚不突出，因此只要一旦发身任何问题，总是集中体现在管理者必须首先站出来进行平衡的这样一个局面。

二元体系最大的弊端就是竞争的排他性问题。因此中国房价问题现实的局面就是中央政府与全体被管理者的一场政治搏奕问题。而中央政府要转嫁矛盾的方法也不能脱离管理者这个层面，而当中央政府不能有效的转嫁这个矛盾的时候，必然只有自身亲自出来进行干预。

这样，一场原本复杂的社会问题，就这样被简化成了一个二元对奕的经济问题，这就将中央政府拖入了解决具体经济决策的旋涡中，但是面对庞大的全国体系，以及任何市场的惯性与复杂性，中央政府一出面，就意味着政治权威的体现，但是政治与经济虽然息息相关，但是却是不能完全左右经济局面的，而且中央政府擅长的也并不是经济政策具体制定与执行，因此调控不到位，也就让中央政府背上了沉重的包袱。也就有前段时间盛传中央政府对国六条效果不佳，明年要继续加强宏观调控的传言了。

换个角度来思考问题，先看凯泽在《城市土地利用规划》一书中提出的关于城市土地决策因素分析，在这本书里，他将城市看作是一个四方搏奕的结果。整个游戏规则必须有四方共同通过，首先是代表政府的一方（包括中央政府与地方中伏）；二是土地规划方（这是代表城市发展本身的趋势方，也就是科学技术方）；三是市场方（开发商、建筑商、银行家）；第四是相关者（居民、经济开发者、农民、环境保护者等）。引用这个分类法，是想说明，中国房价的问题，首先是由于中央政府与民众缺乏中间层次的沟通问题，造成中央政策不能被理解或者被理解不充分的现状，因此具体执行者也就按照自己理解的去执行，这样客观上弱化了中央政府的行政效力与行政权威。其次社会是复杂的，用概率论的原理分析，应该是越多的社会群体参与决策，应该越接近真实，所以在决策程序上的二元机制，实际上是将普通市民排斥在了决策程序之外，因此民众不知情的情况下，对政策的理解会出现某种程度的偏差，会加深对中央政府的不信任，从而影响到政策的执行效果，同时也反过来多社会情绪体现出无法安慰的局面。

所以笔者想强调的是中央政府应该分开职能，不应该超越自身层次对行业内的具体政策进行干预，而应该寻找行业权威以及社会民众来对行业政策进行制定与实施，这将从一定程度上，缓解因为政策不力造成的中央政府权威的消失的风险，也能增加政策的可行性与可能性。也只有这样，中央政府才能从房价的旋涡中跳出来，不至于背上沉重的民众包袱，让决策变的更加不理性。