（一）写在文章的前面

以前一直有朋友邀请，写这个项目的文章。因为是自己曾经工作过的单位所操作的项目，和项目操作者也比较熟悉，加上因为写的是复盘文章，在没有看清楚故事的结局，就开始写，便有了很多猜测的因素，于写文章的初衷不太吻合，因此迟迟没有动笔。

应焦点的邀请，将在网站上面开个专栏复盘文章，用江湖飞龙先生的话，这事情可是得罪人的事情，还有深怕专业功底不够，写出来以至于让自己感到不屑，因此尽管原来曾经写过好几篇这类文章，但是一直放到自己的博客里，没有公开出来。

今天写这篇文章，不是等于笔者功底自认为已经具备写这个题目了，而是象邀请者所言，把自己的感受与认识写出来，如果能起到点让人反思与思考的作用，也算有点意义。

（二）江北的野心

在重庆CBD规划确定后，一下发现观音桥具有了不同寻常的野心。相比于沙区与杨家坪，观音桥旧城区几乎是一片空白，原来的主要建筑集中在华新街接口的老观音桥区域，而现在我们看到的观音桥商圈，在以前，从城市角度而言，建筑物显得非常的稀少，这为观音桥商圈的整体规划提供了现实的可行性。

而相对于其他区域的四通八达性，观音桥从区域联系的角度显得比较单一，在陆地上只能联系长江北岸的区域，因此不通过桥梁这个渠道，观音桥仅仅只能同渝北区政府相连，因此观音桥的道路体系显得比较简单。一条与嘉陵江平行的线路，通过石门大桥与渝澳大桥以及原来的旧桥与沙区和渝中区相联系。这种区域的现状，反而简化了观音桥商圈的交通线路，因此整个商圈的道路系统显得简单清晰流畅，改造后的嘉陵公园一个环行转盘便可以处理与各个区域的联系。

基于这个天然的原因，观音桥商圈改造被社会诟病得到了极小化，而改造的进程也就异常的顺利，也能够按照自己的规划设想，进行彻底的改造，因此建成后的观音桥商圈相对于其他区域的步行街系统，显得清晰流畅与富有现代气息。

江北区政府显示自己独特魄力的一面是招商引资能力方面，主城各个区域中，仅仅只有观音桥商圈通过大规模的吸引外资来进行的城市改造，因此资本显得非常的富有，在核心商圈内，将城市功能发挥的淋漓尽致，金源不夜城，也许从经营的角度来说，算不得非常的成功，但是这个项目，对于确定观音桥商圈今后赶超解放碑商圈至少奠定了舆论的基础。

江北区政府是一个比较精明的政府，在将CBD行政区规划在江北以后，他们并没有依托概念中的CBD进行等待，而是马上依托观音桥商圈立即开始进行规划，同聚原景改成写字楼后，价格竟然卖到了6、7000元/平方米，这无疑为江北区政府的招商大了一个大大的广告，因此观音桥写字楼市场一下开始热闹起来。金融街定位为甲级写字楼，找来了重庆做单体建筑最为出色的英利建设标志性建筑，开发顶级写字楼。

（二）项目建设建筑背景

在金融街开始建设的时候，红塔集团便确定了这个项目，听小道消息说，红塔集团也是三番五次考察后，决定购买建设这个项目的，想当初，红塔能够拿到这个项目的开发权，其名气与实力，也应该占了不少的比重。

和开发公司不熟悉，因此决策的过程并不清楚。但是作为观音桥商圈中最最好的一块地段，想来区政府在招商过程中，便对建筑的规格和档次做了一些规定，因此这个项目即便不是红塔集团来建设，从建筑本身的形象来说，都应该是非常的具有标志性的。

在项目未建设的时期，周边的建筑环境其实有点糟糕，阳光城，这个重庆早期有名的高层建筑，在今天看来是落后于时代了，而龙湖的北岸星座已经建设起来了，这样的建筑，矗立在江北商圈中，如果实在要说有些贡献的话，都只能说，让我们看到了个在当时其他地方没出现过的建筑，不过琐碎的立面，与材料质感的缺乏，以及造型的草率，让这个项目处在这个地方与其说是贡献，到不如说是一种败笔。

项目一共有17万方，三栋塔楼，平均每栋会有6万方，因此建筑的单层面积不可避免会显得非常的大，这对建筑的形态提出了非常高的要求，同时也对建筑的立面造型与色彩提出了自己的要求。加上周边不太优美的建筑环境，因此这个项目从建设开始起，就承载了江北区建筑形象的提升的任务。

因此红塔能够拿到这个项目，从某种角度来说，也反映出了江北区政府对红塔企业的期望。

（三）秩序颠倒的功能定位

红鼎的规划很早就出来的，虽然有所关注，但那时自己的工作重心不在于此，因此并没有引起太多的关注，现在项目已经差不多完全呈现了，每每走到观音桥去的时候，总免不了多看上这个项目几眼，到是确实觉得有些遗憾。

项目三栋塔楼的定位分别是商务公寓，公寓与住宅。看着旁边协信还没起来的丹枫白露的城市综合体的定位，很是幽默，一个最适合做城市综合体的建筑，却因为开发公司的小心与谨慎，让项目从诞生之日起，就将面临名不副实的尴尬局面。

项目最高的塔楼做了一个纯粹的住宅，实在话，一直都没想通，决策者的依据，在这个项目定位的时候，地王广场上面的塔楼命运早就为全重庆人所熟知了，虽然今天它仍然矗立在那，但是在销售完成以后，试问还有几人去提到这个项目。在解放碑定位为金融后，它将仍然有它的存在理由，而江北，却是规划中，即将兴起的商业行政办公区。而这个项目处在江北区心脏中的心脏位置。因此从地理的使用属性来说，这个项目定位应该与城市高度看齐。就是能够代表江北区政府或者叫重庆CBD行政区的高度，不过有点遗憾。

（四）、建筑形象以及定位反思

对于建筑来说，现代的简约的立面，说不上峻朗。立面选用了白色玻璃来做造型，这与整个建筑的单层面积过大，显得有点冲突，看起来有点象一个矮胖的女人穿了一身浅白色的衣服，有点不十分协调。

看着旁边未来国际那个轮廓已经出来的建筑形象，真有点为观音桥商圈可惜，也有点为红塔可惜，如果当初红塔集团胆子再大一点，信心再强一点，中央公馆的价格，也许就不是5600/平方米了，也许就是7600/平方米了，也许销售的速度会比今天还要好一些。因为据说未来国际差不多已经清盘了。

一个项目，一个关键区域的项目，到底应该怎么做，是不是经济效益与社会效益不能共生？这些实在值得决策者反复思考，对于资源独占性与排他性非常强烈的区域的项目，在地产中，起决定因素的往往是建筑作品本身以及对城市赋予这个地块的特殊含义的深刻的理解后做出的科学的决策，这样的决策下，这样的项目往往都是鱼和熊掌兼得的项目。

（五）、题外话

写这个项目语句无论如何都没办法显得更为平静，也许是对项目的不太熟悉，也许是对这个项目给这个城市所形成的关系的巨大遗憾，所以每办法用平静的心态来描述。

文章尽量避免对地产操作本身来解读，一是因为操作公司为自己原来工作过的公司，二是决策过程中，往往意见错综复杂，很难说的清楚是谁的策略起了决定性因素。

本文如有不客观的地方，并对项目操作者造成了伤害，笔者在此表示诚挚的歉意。