2006年元旦的时候,就写过廊桥水岸的文章,是因为其公布的销售额显示其销售状况非常的良好,一个322套,1.56亿的数字让自己至今尴尬不已,是呀,人家可没有说,这是销售的数据,只是在媒体上公布了这么个数据而已.

 

连金科的人,都认为自己是做花园洋房的专家,对高层产品信心不足,这是另外一个项目的金科的人员表示出来的态度.

 

金科真的如此么?我想金科更应该认为自己是做比较好的高层产品的人,当初金科的发家之本可是金科花园与金科丽园,而金沙水岸为金科赚取的名气,应该不亚于天湖美镇,为什么金科人都认为自己是花园洋房专家,而对高层产品信心不足呢?

 

说的远了,走出保利香槟项目,我们出来到的项目是鲁能,因为缺乏对鲁能更多的感受与思考,所以打算暂时跳过这个项目,而回忆回忆这个项目.

 

主要目的本不是来看这个项目的,因此我们第一站直接爬上了区府的顶层,站在区府大楼上,非常开阔的视野,才发觉廊桥水岸做的中央大道非开发商规划时候有意为之的原因,是因为区府大楼前面是不允许有阻挡物的这么一个潜规则的刚性制约下的产物.

 

因为有了区府,这条中央步道,站在区府大楼的顶端看起来,显得非常的重要,长长的大道直接接上长江,显得视野极为开阔,两边的建筑有些对称式的布局,看起来这个项目更具有城市的意义,而非直接的小区感受.

 

从区府大楼下来,我们变直接奔售楼部,项目的建筑已经从多个角度看过了,颜色配比有点受外地开发商的影响,选择的不是山城流行色调的轻快,而用了些让人感觉有点文化味的颜色在里面,不过自己感觉不出这种文化的味道在那里,呵呵,估计缺乏对颜色的深刻理解.里面景观看不到,不过想来项目的所有主题景观应该在这条大道上,因此也就没有进去看的欲望了.

 

地块与区政府的关系太紧密了,除去周边的那些不堪言表的建筑,这个项目几乎占尽了区府这个词所产生出来的所有唯一性,小区正交政府广场,为配合政府广场,小区前面的景观处理全部用了广场式的硬质景观处理方法,水景还比较丰富,但是有些遗憾的是,这些铺砌与水的衔接显得有些生硬,有些拼凑的感觉.

 

售楼部的设置,说不出来的感觉,因为缺少看项目的这种经验,不好进行对比.售楼部的设计原理,用了廊桥这个概念,售楼部分为两大区,前面一个区是展示的沙盘,以及其他的物料,中间用一个廊桥概念性的走廊,将后面的洽谈区与签约区进行了一个衔接,在这个区内的室内设计,设计者设计了一些真的树种放置在里面,或许给人营造一种感觉,一种浪漫的感觉,可以售楼部中间的柱子太大了,完全消弭了这种感觉,售楼部的音乐是想起的,人可以在这里自由的倒倍饮料,坐坐看看.当起身走的时候,售楼小姐在我们的要求下,为我们准备齐了所有的资料.

 

前一天,一直听说这个项目在降价,没有去问售楼小姐,估计我们也不会问出结果.不过如果是真的话,我真觉得有点遗憾,这个位置的地段,金科这个牌子的产品,相对比较出彩的户型,竟然也会出现这种情况.

 

续:一些补充分析

 

在这个项目上,金科应该是吃尽了苦头,一个经常被业界朋友表扬的广告策略(不过自己不是特别认同)与广告表现.一个金科这个强大的品牌支撑下的比较有创意的产品,一个地段唯一而在江北仅有的地段,一个靠江的江景房,销售没有一帆风顺,而出现这么多的挫折,是金科的决策者们所没有料想到的.

 

听说这个项目销售有起色,是在今年的时候了,那时侯的说法是区政府一定会在今年内搬迁,最先说是6月,后来10月.现在看起来估计要明年6月才能完成了.也或者说是在廊桥水岸的景观做出来后,销售才逐渐有起色,如果用这样的眼光来看,金科在这里应该犯了两个错误,一是开发过程中,用投机心理来处理产品,等待政府搬迁,去赚地价自然上升的策略,另外一个错误就在于拿地的时候,应该协商好,开发的时间,如果等到现在来做第一期的话,那么这个产品估计价格至少会多卖200元,而销售形式应该比目前好.还有一个就是产品定位策略,与对地块的理解似忽也有点问题,区府大院面前一定适宜居住么?一定适宜富人居住么,一定适宜城市高级金领人群居住么?

 

在经济越来越繁荣的今天,商人越来越倾向于与政府保持一定的距离,与政治的关系也显得非常的离散,这估计要被很多人质疑,但是只要不是老板,一般的白领估计真的不会太多的去关心政治,这从美国,新加坡的例子已经可以清晰的说明了.因此这个地方建设大户型是一个值得商榷的问题,而如果做小户型,开发商自己先垫付资金建设公共交通系统,为政府引来人气也许政府可以考虑.

 

不过估计现实的情况应该是政府规定了这块地的建设时间,过于乐观的估计了房地产市场行情,强迫金科先进去开发,为政府垫背,这是政府的一贯手法，开发商在这点几乎是没有发言权的,因此只能叫拿这快地的开发商活该倒霉.