分享时间：2013年10月19日16:00-17:00
分享地点：北京市朝阳区光华路7号汉威大厦东区26层
分享主题：《房地产项目融资渠道综述》
分享嘉宾：金奕含 长安国际信托股份有限公司北京业务二部副总经理

分享摘要：
一、房地产融资渠道基本分类
1、银行贷款
包括住宅及项目开发贷、经营性物业贷款、产权交易贷款、流动资金贷款，基本可以贯穿于项目全过程，据统计，我国房企开发资金的60-70%来自于银行。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，银行贷款资金密集型的房企来讲是远远不够的。
2、股权融资
包括上市、上市后增发、房企再融资、非上市公司股东增资扩股、股东借款、股权质押、上市公司股权持押、股权收益权买入返售等等，所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。真正的股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。关于股权融资目前有三种方式：纯股权、明股实债、股 债。
3、房地产基金
常见的有有限合伙制基金、股权投资基金、夹层基金、REITs、海外基金。海外基金：并购、纯股权。
4、券商金融模式：包括资产管理计划、债券、资产证券化。
5、债券：包括公司债、企业债、私募债、海外债券。
6、房地产信托：股权、债权。2013年3季度9.45万亿。
7、通道融资：委托贷款保险资金、资产管理公司等机构资金、银行非信贷资金。
8、其它短期融资模式：典当、过桥融资、小额贷款。
二、不同融资渠道优劣势分析
1、银行贷款：
优点：成本低。
缺点：对主体限制严格，受信贷额度限制往往融资金额不足矣贯穿开发全过程；一般期限短；受宏观政策及货币政策影响较大；灵活性不够。
2、债券：
优点：成本低、利息固定、期限长、私募债主体要求适中。
缺点：门槛高、财务风险大，绝对的刚性兑付、限制性条款多，资金使用缺乏灵活性差、因为债权人没有参与企业管理的权利，为了保障债权人债权的安全，通常会在债券合同中包括各种限制性条款。这些限制性条款会影响企业资金使用的灵活性、审批时间长 一般在半年以上。
3、房地产基金：
优点：对主体要求相对低、交易结构灵活、决策审批流效率高。
缺点：成本高、除个别大型基金公司可通过银行发行外，多数发行较困难、GP管理水平容易限制企业项目运营。
4、房地产信托：
优点：牌照强大；交易结构灵活；资金渠道多，发行较容易；审批效率较高；成本适中。
缺点：对主体要求严格；受政策影响较大；监管严格。
三、房企融资渠道选择的建议
1、不同规模房企对融资渠道的选择
大型央国企：政策性银行、商业银行、债券
龙头房企30强：银行、低成本信托、险资、发债、自发基金
30-100强：城商行、信托、大型基金、券商资管、基金
上市房企：股票质押，海外上市公司海外发债
中型：信托、基金、资管
小型：基金
2、不同业态项目对融资渠道的选择
住宅：广泛被各融资渠道接受
商业：经营性物业贷款（现金流好）、信托、基金、资产证券化、REITs
养老：基金、与政府合作融资
工业、产业园、BT、BOT：政府合作、傍大款、政策性银行
3、不同开发阶段项目对融资渠道的选择
拿地：信托、基金
开发：银行、信托、基金、资管
商业物业、公园等持有阶段：银行经营性物业、信托、REITs、资产证券化
四、几种实用创新的融资模式简介
1、借助金融机构及大型房企增信
大型央、国企背景房企及大上市房企利用自己的信誉及资金实力通过优质项目融资通过担保、远期回购协议等形式为中小型房企提供融资增信，提高中小房企融资成功率、降低融资成本，一般费率3%左右，旨在低价收购优质项目。
2、与政府合资成立项目公司，借助政府融资平以增信
一般的保障房、养老地产、产业园以及BT\BOT项目，企业可与政府成立合资公司，利用政府融资平利用政府信用或政府平台公司担保增信，通过企业投资换取政府优惠政策（土地、融资）。对主体要求较高，不能大量复制。
3、利用政府招商引资政策互惠的融资
内保外贷：国内资产抵押，境外放款，投入境内，政府负责结汇，利用招商引资政策洽谈政策性优惠。融资成本低 降低开发成本。
4、恒大永续债模式
股权 集团担保、阶梯式收息，香港上市公司旨在资产出表要求。
民生6月56亿，平安7月50亿。