拆迁评估师范国才解读新拆迁条例

    以下为拆迁评估师范国才个人观点。

    第一条：解读：没有提及上位法是新条例的不足。

    第五条：房屋征收实施单位不得以营利为目的。解读：那拆迁公司岂不没得干了，是不是还得变回原来的事业单位——拆迁所？

    第九条：制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。解读：城市建设不再是个别领导说了算的事儿了。

    第十条：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

    第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

    综合解读：补偿方案需要公示，给了老百姓话语权，增加了补偿透明度，征收补偿方案通不过就得继续修改完善。

    第十二条：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。解读：拆迁人不能再打白条了，此前好多拆迁项目，被拆迁人签完协议很长时间都拿不到补偿款。

    第十三条：公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。解读：载明征收补偿方案是旧条例所没有的，这次也明确规定需要公告了。

    第十四条：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。解读：加大了对房屋征收部门行政裁决的监督，不敢乱来了。

    第十五条：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。解读：明确规定了被征收人有义务配合入户登记调查。

    第十六条：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。解读：明确规定抢装、抢建的，不予补偿。

    第十七条：解读：明确规定征收总补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁临时安置补偿和停产停业损失补偿。

    第十八条：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。解读：换句话说，征收个人住宅，并非都得给予住房保障，只有符合相关条件的才行。

    第十九条：解读：（1）征收总补偿必须高于类似房地产市场价格才行；（2）对评估结果有异议的，应先复核后鉴定；（3）明确规定房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，而不是地方政府制定。拿北京而言，这就意味着此前的拆迁补偿评估规则都得废止。

    第二十条：房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。解读：为了保证评估结果的客观公正性，评估机构由被征收人选定，但评估服务费由谁支付？怎么支付？值得探讨。

    第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。解读：北京大部分地区在实践中都按面积、用途进行营业损失补偿，没有考虑被征收前的收益状况，这种补偿方式有待进一步完善。

    第二十四条：解读：加强了对合法建筑的认定，如果规划或城管等部门能加大认定力度，肯定能遏制抢装抢建的违法行为，尽显征收补偿的公平正义。

    第二十六条：解读：对在规定的签约期限内达不成协议的，由征收部门作出补偿决定并予以公告。对决定不服的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，这就给征收部门（北京是各区县住建委）施加了依法行政的工作压力。

    第二十八条：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。解读：也就是说，被征收人不能再像以前那样消极抵制征收，如达不到要求就不搬或不理睬征收补偿决定等，该行使自己权利的时候就行使自己权利。

    第二十九条：解读：加强了审计监督，这也是旧条例没有的。

    第三十四条：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。解读：明确规定了评估机构及相关评估人员违规评估将付出的巨大代价。