[yc]如何把握宅基地拆迁补偿价值的心理底线？

(文/拆迁评估师范国才)

    2010年6月4日，我写了一篇《如何把握公房拆迁补偿价值的心理底线？》的博文，是我从事拆迁评估工作十多年来的经验总结，使公房朋友受益匪浅，许多宅基地朋友也纷纷要求我写篇关于宅基地的文章，但之后一直忙于工作无暇顾及，今天终于能静下心来跟博友们一起交流宅基地拆迁补偿价值底限的问题，相信对宅基地朋友一定有益！

    参照即将出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，宅基地拆迁补偿价值应包括：被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。确定被征收房屋价值补偿是把握宅基地拆迁补偿价值心里底线的核心。

    众所周知，征收集体土地最终目的是要利用集体土地，而不是集体土地上房屋本身，因此必须让拟征收集体土地价值充分体现出来。下面就以北京地区农村宅基地情况进行分析：

    事实上，北京绝大部分农村宅基地都有《集体土地建设用地使用证》，而宅基地上房屋基本没有《房屋所有权证》，少部分村庄会有建房（包括新建、翻盖）批示，个别村庄还有二层以上楼房批示。据博主多年宅基地拆迁评估工作经验，建房批示面积远比宅基地面积小，另一方面，现状房屋面积也跟建房批示面积有很大出入。因此，如果按照建房批示面积（楼房批示除外）来作为确定房地产市场价值（补偿面积乘以市场单价）的指标之一，无疑将极大损害农村宅基地朋友的利益。

    前面说过，占地不是为了占房，因此宅基地拆迁补偿价值的底线就是应把合法宅基地面积作为确定房地产市场价格的指标之一。打个比方，若政府占你200平方米宅基地，纯货币补偿时就必须按照200平方米确定补偿面积，并按照不低于类似房地产的市场单价最终确定被征收房屋补偿总价，搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励另算。就北京而言，几种特例需要提醒博友们注意：（1）若有楼房建房批示的，就应按照楼房允建面积确定被征收房屋补偿面积；（2）若宅基地面积大于267平方米的，多出部分应按照各区县具体规定折算补偿面积。

    以上是最合理的宅基地补偿价值确定方法，可以用来确定心理底线，供博友们参考，也欢迎大家就此话题继续讨论，可以跟帖，也可以进QQ群。