全面认识地价与房价的关系

（范国才 2008年10月27日）

高喜善老师在《招牌挂出让与协议出让方式下地价与房价之间的关系比较分析》讲座中总结了三点：一是房价由房地产市场供求关系决定；二是地价由土地市场供求关系决定；三是地价上涨并不必然导致房价上涨，我个人非常赞同高老师以上观点。在平时的工作和学习中，为了全面认识地价与房价的关系，除了研究北京和中国的房地产市场，我还经常关注国外房地产市场地价与房价的关系，总结如下。

一、发达国家地价与房价关系概述

根据不同国家和地区的人口密度、宏观调控政策的不同，各地区地价占房价的比重相差比较悬殊，从20%到80%不等。一般而言，欧美国家的比重较低而东南亚、东北亚国家的比重较高。

1、美国地价与房价的关系

美国房价构成一般包括生地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等等。美国地价占房价比例较低，长期徘徊在20～30%之间，而房屋建造成本（包括建筑成本与金融成本等）比较高，约占房价的50～70%。据美国住房建筑者协会对住房建造成本的调查，自20世纪中叶以来，地价所占比重一直处于缓慢上升状态，至20世纪末，约为28%。较低的比例一方面与其相对比较充足的土地资源有关，另一方面与与其贷款政策有更大的关系。银行一般情况下在地价超出不动产总售价的25～30%时不会贷款给开发商。但是，在土地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难，同时经济相对繁荣，城市人口增加较快（外来人口迁入）并且整体环境适于居住的地区，地价占房价的比重则比较高，如美国加利福尼亚州城市地价比美国其它的城市高，地价在房价中的比例也达到了30～50%。但是，由于银行的严格控制，市中心地价较高地区往往不得不修建高品质、高造价的商业、商务建筑，少有住宅出现，这在客观上推动了美国城市发展住宅郊区化的情况。

2、英国、瑞典等欧洲国家地价与房价的关系

自70年代以来，英国的住房价格一直在增长，基本上维持了住房价格增长速度略高于个人可支配收入增长速度的态势。英国住房价格主要受经济发展的影响，在经济快速发展期，住房价格的增长速度远远超过个人可支配收入的增长速度。住房价格增长原因主要与收入的增长、宽松的抵押贷款制度以及人口增长等因素有关。除经济因素之外，英国的房地产市场也深受城市规划的影响。英国城市规划的主要特点是在城市周围建立绿带以限制城市无节制扩展，同时改善城市生态环境。这一政策对城市发展与房地产开发产生了独特的影响，客观上抬升了地价水平。在伦敦等大城市，地价占房价的比例已达到甚至超过40%。因此英国在整体对房地产需求下降的情况下仍维持了房价上涨的态势。而最近的研究表明，由于开发商开始利用增加建筑密度等方式规避较高的地价，因此英国的房价水平与地价的相关性正越来越低，房价的发展主要受整体收入水平左右。

而在地广人稀的国家如瑞典，地价水平则比较低。在其首都斯德哥尔摩，地价约占房价的20～25%。根据瑞典中央统计局的统计，近年来住房质量（如高质量的厨房与供热系统，墙壁与窗户质量等）与娱乐设施是影响瑞典房价的主要因素，它们约占住房价格构成的75%，土地成本约占住房价格构成的20%，约5%的住房价格来源于社区公共设施状况。

3、韩国、日本、新加坡等国家的地价与房价关系

韩国主要城市地价增长率远高于其GNP(国民生产总值)的增长率和批发物价上升率，主要原因是韩国随着工业化、城市化的快速发展以及人口的快速增长，土地需求量增加迅速。另外，土地投机现象也导致了地价的大幅上升。为控制城市的平面规模扩大，防止城市的无限扩张，韩国的各主要城市也基于英国的城市规划模型引进了绿带与开发限制区域制度。由于人口的快速增长与城市规划的约束，其主要城市如汉城的土地价格非常贵，一些研究表明，汉城地价在房价的比例达到50～65%。其它主要城市的地价占房价的比例也较高，一般都达到50～60%，除宏观经济、人口等因素的带动外，绿带与开发限制区域制度也是其主要原因之一。

在高度城市化的国家日本，城市人口约占总人口的85%。因此日本一些大中城市如东京、大阪、横滨等人口十分拥挤，加上发达的工商业与有限的土地资源，使日本城市地价成为世界最高的地价区之一。在日本房地产价值主要由地产价值决定，土地之上的建筑物价值一般远远低于土地价值，房地产的增值主要来源于土地增值。因此在日本许多城市，公司企业或房地产开发商在购得土地之后，往往要把土地之上的建筑物拆除，以开拓出足够的土地空间，尽管有时候这些建筑物才使用不到几年，这也是日本一些城市建筑物都比较新的原因之一。据日本通产省与日本银行1998年的调查，日本各主要城市地价在房价中的比例都比较高，地价约占房价的60～75%，尤其是东京，地价在房价中的比例更高达65～80%。

新加坡的地理空间狭小和人口密集之间的矛盾导致其地价很高。据新加坡建屋发展局与建筑业发展局的统计，目前新加坡地价占房价的比重约为50～55%，相比过去的60～70%，状况已有了较大改善。除了通过采取划拨土地、提供良好的基础设施、允许开发商以无息分期付款方式分若干年摊销土地价格、提供住房发展贷款等政策鼓励开发商参与住房开发外，为充分利用土地、降低地价在房价中的比例，新加坡政府还鼓励开发高层住宅，在降低土地成本的同时，它还采取了许多措施降低建筑成本，如改善承包商的工地管理，确保基本建筑材料的充分供应和使用廉价的建筑劳动力资源，以及鼓励提高建筑业的机械化程度等，使建筑成本一直处于一个较低的水平上。

二、结论与启示

通过国外地价与房价的情况也可以发现：

1、土地价格也受供求关系的影响，因此高速发展的大城市地价抬升属于正常现象。相对于国外更发达、人口密度更高的地区，北京市目前地价占房价的比例（协议已售32%；协议在售21%；招牌挂29%）仍保持在可以接受的范围内。

2、地价与房价之间有着重要的关系，但是其联系并非绝对保持线性。可以看出，对城市的理性规划往往会导致地价的上升，这是城市合理发展必然的代价。在地价上升，建安成本居高不下的情况下，也可以通过加强管理，增强建筑机械化程度，简化土地取得程序以降低成本。

当然，与中国相比，以上国家的土地价格的成因有一个显著差别，即这些国家的土地均属于私有，国家利用地价对房地产市场进行调控的机会较少。而中国国内情况则相反，随着招、拍、挂土地出让市场逐渐成熟，市场机制将在土地出让环节占据主导地位。政府除利用土地进行调控外，还参与土地升值带来的收益分配。因此，国外高度市场化的土地及房产市场发展经验，对于完善我国房地产市场的发展，也具有积极的借鉴意义。