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商业地产资金和持续经营路径

(2008-10-22 09:36:27)
标签:

房产

社区购物中心

凯德置地

商业地产

蔡总

中国

分类: 商业&商业地产思考

2008中国不动产投融资大会,暨第三届中国不动产投融资大会今天在北京亚洲大酒店召开!正如大会主持人致辞的内容: 2008年是中国房地产市场生死攸关的一年,由于美国金融危机等外在因素,随着国家宏观调控力度的加大,传统的融资渠道和融资形式已经在发生变化。商业银行开始缩减向房地产企业的贷款,外资进入中国大陆受到严格控制,房地产销售市场进入拐点,销售回款也难以缓解企业的资金压力,越来越多的房地产企业面临着资金链断裂的危险,在这样的背景下,2008中国不动产投融资大会第三届今天在北京举行。 应大会组委会的邀请,我就商业地产项目资金运做以及如何实现持续发展发表了以下演讲:

大家好,在目前这个阶段大家很关注房地产市场的发展趋势和政府的态度。以下我主要谈商业地产的问题,主办单位建议的商业地产开发商和国际机构博弈的题目可能跟我下面讲的有些区别。在目前市场环境之下谈怎么样和国际商业地产投资机构进行博弈,很显然这件事情还不是最重要的,重要的是经过过去七年时间的发展,中国商业地产的开发商是怎么解决资金的需求,并且推动项目的持续发展,这个问题应该是行业普遍关注的问题。所以,以下我从这个题目来讲,我从过去七年多的时间,商业地产的几个主要的品类,不同的开发商在解决资金方面,有哪些成功的何不成功的案例。

第一个类型是大型的Shopping mall,比如金源Mall2004年金源MALL开业到今天四年的时间,燕莎MALL18万平米的年租金一亿八千万,燕莎和铜锣湾合资来管理,注册资本是八千万,到20051周年的时候那点注册资金都赔得差不多了。其实市场环境很关注大型Shopping mall的项目,从金源MALL的表现来看,大家担心大型SHOPPING MALL本身有问题。到071030号三周年的时候,新燕莎的这18万平米,之前贵友大厦还是盈利良好的,燕莎购物中心是亏损最严重的,07年底新燕莎MALL开始盈利,07年底大概有七千万的盈利,今年表现更好。首先作为大型的Shopping mall来说,金源MALL在中国是首屈一指,他的资金实际上是依赖于大规模的地产开发。然后跟主力商大家休戚与共,来保证项目的顺利实施。为了保持项目的持续发展,开发实力是保证。

与金源mall作对比的是华南Mall,这个项目在前期进行了大规模的商业销售,整个商业面积是60万平米,销售的面积有十几万。其实他拿的面积也是足够大,金源首先是完成一二期 (论坛 相册 户型 样板间 视频)住宅开发以后,有了足够的资金才建设的,华南Mall首先是动商业,依然难以维系发展。到去年年初,其实我在06年年底跟天一Mall的开发商去华南Mall去考察。因为华南Mall是不封顶不结帐,很多的施工队伍都很难。去年北大资源的老板在飞机上看到世界十大Shopping mall排行榜,居然发现华南Mall居然是其中之一,他就决定收购华南Mall。我个人认为,华南Mall是一个定位很不正确的项目。在广州周围这些城市,做一个几十万的流通商业也不足为过,但是他选择了现代商业。当然在北大资源进的时候,就说这个项目当时谈收购的时候,肯定不会很贵,十个亿左右。华南Mall本身的经营即使没有什么进展,但是有一些没有开发的住宅面积,这个部分还可以赚钱的,但是人算不如天算,其实房地产调控,东莞是最前沿的阵地。所以北大资源的这些房地产的销售也并不是很好。

华南Mall卖给北大资源,首先是资金出现问题。北大资源是国内做资本市场运作很好的机构,但是面对一个有问题的项目,我相信华南Mall对北大资源是一个恶梦一样的事情。就一个大型的Shopping mall来讲,凡是当年排最前列的,应该都是现在最惨的。在0506年的时候,全世界做Shopping mall投资最多的加拿大555集团,该公司有石油,有银行的业务。他们的主席到北京来也是我接待的,我们一起去考察金源Mall,他们问我金源MALL能卖吗?我跟金源的蔡总说,金源会卖吗?蔡总说,可以啊,关键看价格。今天应该说金源集团在国内做大型住宅开发,并且协同做大型购物中心的开发,应该说他是很内行,很专业的,很懂得投资的机构。并且很好地运用住宅市场的延续来保证商业的稳健。其实华南Mall正好相反,对于三四十万购物中心来说,在未来十年之内,中国绝大多数开发商都不可能有0102年的热情来做。

第二个类型是区域性的购物中心。区域性的购物中心,我们说的面积是三到十万平米上下的购物中心。区域购物中心,包括凯德置地(企业专区,旗下楼盘)在全国收购的嘉茂购物中心,或者是北京华联做的四五万的购物中心。我们06年底在哈尔滨做福顺尚都商业中心的项目,去年年初凯德置地的老板包了飞机直接去考察后来收购了项目。大家可以看到,凯德置地在全中国范围内的区域购物中心的收购和复制,应该讲大型的二三十万的购物中心风险的确比较大,但是三到 十万平方米的区域购物中心,应该是符合竞争力的原则,也符合在中国大规模复制的原则。凯德置地在06年已经有了一批购物中心在欧洲上市,应该说这种区域购物中心是具备机构投资进行大规模复制的类型。当然这个类型需要开发商有魄力也需要有资金实力,能够建起来,能够维持发展。区域购物中心在国内数量不少,030405年的时候一般是普遍采取销售一部分解决资金压力的,这种方式今天来看都是出现问题的。总的来讲区域性的购物中心是符合投资机构对中国市场的观点。如果想做对接的话,应该讲区域性的购物中心,应该对开发商是可以关注,可以借鉴的,并且在产品组合中可以恰当考虑的。

第三个类型是社区性的购物中心,社区购物中心也是有投资价值的。凯德置地投资的北京华联一般都是社区购物中心。社区性的购物中心,开发商进行建设的时候,如果希望带动整个项目,住宅的销售,甚至带动底商的销售,这种社区购物中心不能卖。所有的成熟的商业,王府井、西单,每一个传统商业区从规划性的角度来讲都是街区和多个单体的结合。单体适合持有,街区可持有,可销售。对开发商来讲,如果想解决项目的销售问题,必须有足够的专业度在前期规划阶段,要不卖给机构,要不卖给老百姓。社区性的购物中心,基本上还是符合机构的投资观点的。

第四个类型,市场商业。我们必须改变过去一个观点,过去大家认为满大街的批发市场不符合机构的投资观点。但是因为中国特殊的定位,和中国的制造业太发达了,有很大的关系。最近哈尔滨人和商业马上香港上市,公司专门在哈尔滨和广州租政府的地下办公室来做市场商业,这个利润率增长非常高。市场商业,包括专业市场,也包括综合市场,也包括批发市场,这些类型当中。比如雅秀,也包括红桥市场,的的确确利润很高。

市场商业的租金水平其实和国贸甚至和东方新天地相比至少差不多,甚至比他还高。国贸商城租金07年是每平方米大概97美金一个月,这个租金我感觉很意外。实际上在CBD正在开发和正在招商的新项目,有的租金比这个都高。国贸这个商业是北京做高端的商业里是首屈一指的。所以说,其实市场商业,包括北京的京温市场,包括秀水市场,一层每天是七十到一百每平米,比国贸都高很多。所以,市场商业大家要改变过去的观念,从目前来看,市场商业是有很大的潜质的。

第五个类型是商业街,其实商业街是很头疼的问题,如果规划不好的话,是很难卖的。

第六个类型是底商,如果规划合理的话,也是很不错的。但我认为很多开发商的经理团队是需要提升水平的。在全国各地很多开发商的项目,在前期完全是让设计师来做设计的,   商业功能的专业把控很少,导致不少项目规划出现硬伤,出租不力。

第七个类型是商务环境的中高端购物中心。比如凯德置地在全国的购物中心的收购,来福士广场也是凯德置地旗下的品牌,就属于这个类型,可复制性有限,一个城市顶多一个或者两个。

很显然这些商业地产,符合在全国范围内进行大规模复制的就是区域性购物中心和社区购物中心,之外的话像市场商业也是具有可复制性。基本上来讲,投资机构既感兴趣,又愿意去投资的,主要是区域购物中心以及社区购物中心,以及市场商业。适合老百姓投资的商铺,主要是商业街,底商,市场。但是卖给老百姓的不能卖太大的项目。我说这个的原因是希望开发商知道市场需要什么东西,机构要什么东西,老百姓会花钱买什么。没有足够的资金实力,没有足够的专业水平,这个东西是很难做的。

在国内的商业地产开发中,北京是规划人均商铺面积是2.5平方米,我们按这个标准看,中国的商铺面积应该是7亿左右。过去七八年的时间里至少多了十亿左右,当然是全国范围之内的。在目前来讲,应该说经济发展的条件的确不太好,商业地产开发很快,市场成长又很慢。目前美国金融危机,对全球的消费信心是巨大的打击。这么多的商业地产的项目进入市场,绝大多数商业项目周围的消费市场也不成熟,商业消费萎缩,导致商铺的拓展,其实是一个缩量过程。开发商必须做出专业的方式,做出恰当的项目,千万不能有硬伤。商业地产不在于大,在于每平方米能创造最大的价值。今天就跟大家做这些交流,希望能对大家有所帮助,谢谢大家!

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