2008奥运会已经过去,对于投资者和商业经营者来说,显然苦涩和甜蜜共存,那么奥运市场环境下,谁是赢家?谁又成了败军之将呢?关于如何正确评估奥运这样的事件,以利于理财和经营,2008年9月25日易铺网记者采访了易铺网CEO陈建明先生。

   记者：陈总您好！奥运会刚刚过去，仅仅15天的奥运会，让很多人都认识了中国，同时很多商家和商业地产也借助这次奥运会做了很多市场营销的工作，获得很多人的认可，但同时也有很多的商家，并没有像预料中的那样获得市场的认可。比如说奥运营销是一个世界营销，众所周知1998年的汉城奥运会，三星就一举成为一个国际性的品牌。那么这次北京奥运会当中，商家和商业地产您认为最大的赢家是谁？
   
    陈建明：谈这个话题就是提示国内的投资者和商户，怎么样的方式来对待大的事件。很多开发商比如做商铺的销售时候，给大家讲这么一个很好的故事，因为奥运的原因，可能未来的投资价值会如何如何，另外因为奥运的原因会带动市场的消费，那么很多的开店的商家包括一些品牌，大家会快速的扩展。大家很清楚，2008您的北京奥运会给很多的投资者，寄希望于奥运会来对自己的投资对自己的置业包括对自己的开店有很多的支持的判断的这些投资者或者开店者，最终的结果跟他的预期有很大的距离。过去几年时间北京的房地产市场价格持续上涨，当中也包括商业地产成为大家的投资热点。有不少的项目，尤其是靠近奥运村的项目，大家都在讲奥运商圈以及奥运经济对于这个区域的带动。所以很多投资者对于奥运村周围的商铺包括对北京的很多商铺有格外的企盼，认为奥运会会最大程度推动区域价值的上升。在这种营销之下，开发商也顺利的把不少的商铺或者说投资性的物业以比较好的或者说较高的价格卖给了投资者。经过这次奥运会，大家很冷静地发现，奥运其实只是一个事件，对于投资对于经营来讲，它并不是决定性的，因为只有十多天的时间。如果你简单的理解奥运会对你的投资带来直接的收获，并且敢于在较高的价位进行出手，这次大家会有体会，可能奥运会你的投资，商铺的投资或者地产的投资，作用很有限。
   
    对于开店来讲，我们发现周边很多的商家，包括餐饮企业，包括酒店连锁商，在过去大家认为奥运一旦召开，全国以及国际上的到北京旅游的人会很多，最直接的是酒店的价格被大家恶炒到很高的价位上。大家认为一旦奥运会开幕，来自世界各地全国各地的旅游者到了北京，一定会出现难以想象的酒店的价格盛世，所以从最早期的五星级酒店几千块一个晚上甚至说上万的价格，到奥运会开幕之前的两周的时间，开始有不少的商家降酒店的价格，到奥运开幕的时候，大家也发现，其实有很多的酒店不仅是没有门庭若市，相反还出现了空置。从我们在北京市场的调研来看，有不少的商务酒店、连锁酒店乃至于个人或者小的企业投资的一些酒店，都赶在奥运会之前开业，但实际上这些酒店从今天来看大家其实误判了一个市场的机会，认为奥运会会推动我作为酒店的投资没有问题，但实际上大家跳进了陷阱。酒店业是最典型的一个行业。北京这种心态的企业机构包括个人从事酒店的投资，大家可能有苦说不出来。我们在北京甚至说在四环、五环外这些住宅社区的周围，过去有不少的闲置的两层、三层、四层楼，有不少人大家上百万或者上千万的投资，装修、配置，准备赶奥运的机会，但到今天，不仅是奥运会期间，现在是完全是空的，到了晚上这种酒店没有一个灯是亮的，奥运会期间其实也没有什么人气。
   
    在奥运会过后，大家需要去检讨，会反思，尤其对投资理财的人，包括开店经营者来讲，大家怎么一个理性的态度来看待这些大的国际性的事件，这些事件对于你个人的投资、理财以及开店，很多人其实是过高的预判了它的一个结果。过高的预判，就会导致你可能是高位套牢，买进一些投资物业，或者说在不理性的心态之下进行了不理性的一些经营投资。比如刚才我讲到的，全北京很多新的酒店，大家巨额投资赶奥运，奥运之后未来的回收期会很长，甚至有不少的酒店会死掉。
   
    记者：很多投资者对这种事件抱有太高的期望，那您希望这种理性投资的看法是从哪些方面来考虑呢？
   
    陈建明：无论是投资商铺还是投资别的地产，大家首先应该关注大的趋势，包括宏观包括市场的环境，在这当中，一定要有一个概念，包括奥运会对市场的带动，以及两年之后在上海的世博会。其实在北京奥运会期间所发生的投资、理财、开店、经营的很多人，大家其实扇自己一个嘴巴。这种教训在上海的世博会大家一定要回避，不能说在北京的教训大家没有深刻的领会。北京的这些投资者或者开店的人大家领会了原来跟自己想的太大的差距甚至是反差，上海的这些投资、置业，或者说这些开店经营的商家，并不在北京，所以没有这么深刻的感受。但是我相信，2010年的上海世博会期间也一定会有不少的老百姓会重复再次犯北京奥运会期间不少的投资者或者商户犯的这些错误。
   
    记者：您的意思是说对这些事件不要有太高的期望，那么是说这种事件不会对你的投资有很大的作用？
   
    陈建明：这些事件从投资理财来讲，或者开店来说，其实影响的因素很多。尤其是开店，比如你开一个餐厅或者开一个酒店，其实是一个几年大计，比如十年大计或者更长时间的事情。比如在奥运村一带你开餐厅，奥运会只有十几天的时间，这个期间即使周边的人流很大，对你的生意有带动，但是它毕竟只有半个月的时间，这个带动不应该对你的整个开店经营包括你的店的定位产生根本的影响。它只是一个很短暂的小的外因，你不能把它当成一个主要因素。如果说有很多投资者或者说老百姓理财、开店期间把奥运作为一个主要因素去考虑自己决策的话，很容易导致问题。这个因素不是不可以考虑，是说要考虑但是绝对不能把它放在绝对主导的地位，否则大家会存在很多偏颇的地方。这是我们在奥运会之后来做这么一个访谈来谈奥运之后回顾奥运会，来检讨这些投资理财以及开店当中大家怎么一个方式来正确看待奥运这种重大的公众事件、公众活动，它对于我们老百姓的投资、理财、开店有怎样的影响。很多人过分的受市场环境的影响，包括媒体、开发商的鼓动，大家过高的来判断市场。奥运会期间，因为保证安全的角度，我相信中国普通老百姓，90%的人都没有预料到因为要保安全，所以国内、国外的想来北京的旅游者，从安全的角度进行了一定的控制。比如北京单、双号的问题，单、双号其实也是在抑制消费。因为很多人原本大家都可以出来溜达，变成了只有一半的车辆可以上路，有消费能力的消费群体，他来消费受车辆的制约其实会有影响。对这些因素，有北京的切身经历，今后任何其它的城市，即使有再大的国际性的事件，大家一定要理性来看待这种大的事件对你投资理财对你开店的影响。这么一种心态会有利于稳健的投资或者说经营。
   
    记者：那么奥运之后，大家之前所预料中的奥运会给中国的经济带来很大的飞速发展，但是到现在因为全球经济环境的影响，大家对经济的看法是比较悲观的，您认为对投资人和创业开店人现在应该要注意哪些问题？
   
    陈建明：在目前市场环境之下，因为通货膨胀的原因，包括人民币升值的原因，以及美国的次贷危机导致的金融危机，各种因素错综复杂交织在一起，其实国内的经济情况的确是一个减速的过程。而且在中国过去三、四十年当中，最有活力的最有国家竞争力的这些中国制造，在过去一年多的时间面临着巨大的挑战，像福建、浙江、广东地区的中小企业倒闭的数量相当大。客观的讲，作为中国最有竞争力的中国制造，在目前的环境下因为国内、国际各种因素，出现这种情况，意味着很多普通老百姓手里，或者中产家庭手里的现金，可以用来消费的，用来消耗、投资的现金，一方面是有一个缩减的趋势，之外大家的消费心情会比较低。另外在这么一个环境之下，全球性的价格体系，无论是石油、黄金、有色金属还有别的方面在过去这么多年当中都属于在比较高的价格位置上，其实商品的牛市意味着整个的价格体系比较高，从开店来讲，成本会比较高。过高的成本一方面消费市场的信心，或者消费者手里的钱不多，比如说股市套了至少六、七万亿，老百姓手里的六、七万亿没了，被套进去了，大家一定会有很紧张的意识来控制消费。就是说消费的市场在缩减，同时成本在增加，对于开店来讲，你的利润空间其实在缩小。在目前环境之下，我们建议更多的老百姓无论是投资理财还是做生意经营，在目前阶段建议大家观望的时间更长一点。大家有这个感受，各种领域出手之后很容易资产缩水，即使可能有短期的市场的反复或者说上涨，但是因为大的趋势并不是很好，所以存在比较大的风险。一般来讲，百分之八、九十的老百姓都是普通人，大家没有办法去把握短期趋势，只能看到长期趋势。短期趋势只对一些短线高手有用，既然大家都不是短线高手，那么在这个阶段从投资、理财各个方面应该保持冷静的心态，手里更多的现金，即使利息没有多少，但是目前这个阶段手里有现金你就在未来市场，如果说市场环境不太好，在各种价格体系比较高的趋势一旦是向下调整，手里的现金可以买到更低价格的资产，所以目前建议更多的老百姓手里不要太多贪念希望自己的资金始终不停的运转，手里多一些现金未必是坏处。
   
    记者：但是很多人为了规避通货膨胀的压力，会愿意去购买比如说对商铺或者房地产方面的投资，您认为现在是什么样的一个时机？
   
    陈建明：对房地产的投资还有商铺的投资，我个人觉得，在目前来讲，因为前几年，尤其是像房地产的确涨的太多，像美国的市场。客观的讲美国的金融危机的表现从形式上来讲因为金融的创新，房地产的信贷做金融创新，因为太多太过创新的金融衍生品最后出现问题，但本质的原因是房地产市场的泡沫破裂导致房地产的金融创新的东西，最后把美国的五大投行全都拖跨。就是说美国的次贷危机或者金融危机的本质原因是房地产的泡沫。表现的形式上来讲是因为这些金融创新，本质上来讲罪魁祸首还是在房地产。房地产的泡沫问题对中国来讲一样存在，过去八年时间中国几乎所有的地方，这些大城市、小城市、小县城的房价至少升两倍，翻一倍是属于最常规的事情。房地产的泡沫不用怀疑，肯定是有问题。美国的市场因为房地产的泡沫加上金融创新导致美国全国的经济走入，我们不叫崩溃不叫瘫痪，但是问题相当的严峻，美国的经济学家认为跟1929年的大萧条几乎可以媲美。这种情况之下，美国的市场还并不清晰到底最终是怎么一个结局的时候，我相信中国的市场，作为政府来说，既然美国市场的罪魁祸首是房地产，那么中国的市场在没有看清美国的走势和结局之前，房地产一定要把它控制好，不能让它这么样去涨，涨是不对的，在我们身边有一个活生生的美国的案例，因为房地产的泡沫导致整个市场出现了问题，如果说国内从政策方面一旦房地产的价格没有得到很好的控制，你旁边的足够教训的案例是没有吸取这些教训出来。因为美国市场是房地产的泡沫所导致，而且现在还看不出结局是怎么收场，我想中国政府一定会坚定不移的来调控房地产，我们先不讨论它跌或者跌到什么程度，但是上涨从目前来讲是不太可能的事情，整体的价格体系尤其是属于普通的住宅或者说针对老百姓的商品房。对于房地产来讲是这么一个状况，房地产的调控是必然的，大家投资房地产，在有些地方其实已经下降了20%—30%的比例，市场即使还有下跌的幅度，好的位置往下走的空间也很有限。
   
    对于商业地产来讲，在之前我们讲商业地产的确跟房地产不同，不同的原因是因为商业地产发展的周期比住宅要晚，目前就仿佛2002、2003年的住宅的发展周期。但是有一个很重要的情况，就是国内市场消费的增长并没有这么快这么大，但是商业地产的开发增量，北京现在人均两平方米都会有，正在建的和建成的，全国这么大量的商业地产的楼盘导致大面积的空置，这个空置不仅是卖不动，也租不动。原因很简单，周围一公里、两公里，住的人太少，根本做不起来。从这个情况来讲，虽然中国的商业地产处在发展的初期，但是大家糊里糊涂进行了大量的开发，这些开发的面积在市场里面，因为市场不成型不成熟，出不来租金，同样的售价也会一定程度上受到影响。但是从长期来说商业地产的投资趋势可以肯定。在目前来讲，对一般的老百姓来说，如果进行商业地产投资的话，关键是在这么多项目当中能够有眼力挑选到不错的，价廉物美的商铺物业来做投资。总的在目前来讲投资赚钱是需要大家下功夫来提升自己的专业水平，这些钱都不是白来的，所以自己多一些成长多一些收获很正常。