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上海或将率先开征"房产保有税" 

 时间: 2010年05月12日

上海证券报独家获悉，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。...

　　一位接近上海市政府的人士近日透露，为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。

　　据了解，已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。

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大家可以稍微计算一下.如此一来,楼价越高,所需交的税款将越多.

例如一套评估为100万的房产.第1年交8万.

第2年,150万,年交税12万.

第3年,250万,年交税20万.

第4年,300万,交税24万.

第5年,400万,交32万.

换个角度说,那就是无论如何大家都必须交大量钱!那么有人会开始说了,我把房价转嫁了税款不就行了?是的,理论上绝对可行.实际上呢?

贷款不断提高标准之后,有多少人能够承受得起呢?

以上面为例:

100万房产,房产税8万,就要108万的成本.如果屯3年,就要交8+12+20=40万.5年下来,需要的税就是8+12+20+24+32=96万.也就是说如果5年后即使你成功卖出房产,实际收益也只有400-196=204万,而且还没有计算相关的其他税收.

如果是另一种情况呢?

第1年100万,交8万

第2年100万,交8万...

那么最后5年下来,你卖了房就只能拿到100-40=60万.

第3种情况呢?

第1年100万,交8万

第2年80万,交6万4

第3年90万,交7.2万

第4,第5年,120万,交9万6.

最终卖出的结果:120-8+6.4+7.2+9.6+9.6=80.2万.

所以,除非楼价继续暴涨下去,否则如此高的房产税下,投资者有2/3的机会是赔钱的.而且更重要的问题在于贷款的紧缩.代表着必须全额支付才能有机会少赔.否则,按照1.1倍利率6.5%的话,亏损每年还要利息.

在这种高亏损概率下面,楼市能否继续向上呢?

广州也属于所谓"大城市",又会否跟随呢?