近日炒得沸沸扬扬的,莫过于物业税即将开怔.

传闻也很多,从商业地产先征啦,税收归地方啦,等等.

而个人看来,物业税将比加息更打击地产商.为何?

大家简单算帐就能明白了.

假设地产商做一个1亿的项目,贷款8千万,自有资金2千万.

那么利率假设本来是10%,每年利息是8百万.而它只需要拉高开盘价比如每个月拉升5%-10%,假按揭40%的盘源就可以解决资金问题.即使利率是20%,它只需开个更大幅度上升的价格就能套出钱解决固定的利息问题.

即使利率上升1%-2%,他的利息成本也只是增加了80万-160万而已.对于提高楼价套取的贷款"毛毛雨"而已.

但是假如收取物业税的话,捂盘假按揭的房源需要支付持有税.即使每年调整一次,你的实际支出还是不断上升的.而且假如税局根据你的所谓"吹风价"去计算物业税,比实际成交高20%-30%甚至50%的话,这样玩下来地产商的假按揭维持不了多长时间.

以上面例子算,如果开盘价年内升1倍,成交量为20%,那么税局计算就是2亿*1%=200万,收入4000万;扣除利息和税收剩3000万.涨到3亿,成交量10%,税收300万,收入3000万,扣掉利息和税收1900万...这随着价格上升而增收,加上滞纳金,地产商的资金压力必然巨大.因此捂盘就很难继续下去了.

也许有人在这里说了,等等.地产商难道不会把税转嫁?这就忽略了一个因素,居民的实际购买能力问题.目前的情况是城市居民收入远远低于多数新盘的价格.地产商目前可以靠假按揭生存,卖不掉也无所谓等加价.而增加持有环节的税之后货在手里越长时间就要支付越多的成本,就必须考虑出货回笼的问题了.

综上所述,物业税对国内地产商影响很多.