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租金广州楼市深幅调整房产 |
分类: 老百姓经济学 |
先看数据:
满堂红研究部的报告显示,2009年上半年广州住宅的平均租金为27.3元/平方米·月,同比下跌2.2%。全市七区(不含萝岗、南沙)之中,仅黄埔区的平均租金略有上升,其余各区均有不同幅度的下跌。其中,全市住宅平均租金水平最高的“中心三区”———越秀、荔湾、天河的租金下跌最为明显。租金最贵的越秀区的下跌幅度更是达到7.5%,下跌最多。
2009年上半年,广州的住房租金下跌,楼价却在上涨,这使长线投资者最为看重的房屋投资(出租)回报率延续了过往几年的跌势。地产中介的成交数据显示,上半年广州二手住宅成交均价为7631元/平方米,以27.3元/平方米·月的平均租金计算,投资回报率为4.3%,与2008年上半年相比低了0.4个百分点。
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如果我们做一个简单的计算:
按揭6成,5年以上利率为基准5.94%;每年实际利率就是3.56%
假如以85折5.05%计算,利率3.03%
而租金回报需扣除10%综合税率,则所得实际回报:3.897%
年实际现金流回报分别为:
0.337%
0.867%
如果租金继续下跌趋势以2.2%的速度,则明年租金实际回报:3.785%
年实际现金流回报:
0.225%
0.755%
期间,假如出现上调利率的情况.
0.27%加息后回报:
-0.045%
0.485%
0.54%加息后回报:
-0.315%
0.215%
换句话说目前的广州楼市存在较严重的投机情况,租金和价格严重倒挂.一旦利率上调或回到基准,那么投资出租亏损就在所难免.
而随着空置的384万平方米存量房屋与6.1万套办证难住宅入市,楼市的库存很可能导致新的深幅调整出现.
在数个因素影响下,广州楼市前景并不乐观.