市区为样本,可以取10000/平,租金为30元/方/月,面积50平方米楼盘为例子.50万总价.

一般的计算:30*50*12/500000=3.6%

实际情况:

1,全额付款:

房屋查册费:100元

契税:500000*1.5%=7500

交易管理费:50*6=300

交易登记费:50

产权印花税:5元

(个人所得税和营业税为500000*1%=5000和500000*5.5%=27500未计,另2.5%中介居间费用未算入,12500元)

100+7500+300+50+5=7950元

租金按综合税率7%计算:27.9/平方

则实际回报为:27.9*11(一月空置期)*50/10000*50+7950=15345/507950=3.2%

2,假设按揭70%35万,7.83%年利率,贷款30年:

房屋评估费:500000*0.5%=2500

保险费:350000*1.2*0.1%*0.5(5折)=210

按揭代理费:350000*1.2%=4200

贷款合同公证费:300

交易委托公证费:200

贷款印花税:350000*0.005%=17.5

他项权利登记服务费:250/证

合计:2500+210+4200+300+200+17.5+250=7677.5

另外加上1中的7950元

月利率7.83%/12=0.006525

等额还本每月供款:350000*0.006525*(1+0.006525)^360/(1+0.006525^)360-1=350000*0.006525*10.4/9.4=2527/月

按照实际租金27.9*50=1395/月计算回报:

(1395-2527)*11/150000+7677.5+7950=-1132*11/165627.5=-7.52%

每年亏损7.52%