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没有只涨不跌的市场---冷眼看房市用计算说话
(2007-02-16 12:28:39)| 分类： 老百姓经济学 |
谈论房市已经有了不短的时间.
个人认为整个市场并不让人乐观.
实际上,广州而言,开价8,9000的市区30年楼越来越多,而且还有某些业主开始认为房价将不会下跌,永远都是升值的.
这不是个好现象,只能够说明市场的疯狂.
本人并不看好现在的房市,无论说升了多少.
理由有几个:
1,人民币利率方向不明.在通涨接近加息警戒线的时候,如果利率逐步提高将降低房屋出租的收益.以东山看,假设一套30万的老房,出租是1200/月,贷款30年15万,供款本来是881元,
实际收益率(1200-881)*12/150000=2.55%
而如果利率上升到7%,则你的收益881*1.061=934.74
(1200-934.74)*12/150000=2.12%
也就是讲你的以租养房,还不如买入国债来得实在.
按照长期国债来看,比如0203国债每年也有免税的3%左右
2,关于升值和交易成本.
过去升值不代表以后也一定长.这是客观规律.不说香港日本,就说身边的房,大家都看到97前和现在的二手,开高价的结局如何?
此外,由于国家大量加税费,交易成本大幅度提高,市场交易量并没有放大.
也许你会讲,我把税费统统加到房价里面去!
但是不好忘记这个市场的流动性很低.卖不出摆几个月或者几年都有可能.只要市场的预期一旦逆转,即使你想割让,也是极不容易了.不是集合竟价的公开交易,你买卖依据很难保证正确.
3,关于流动性和信用风险.
房屋流动性非常低.基本上交易起来至少要15天,此外通过中介公司,也有吃差价和卷款潜逃的风险.
避免了中间风险,还要确认三方身份还有你的产权权属等等.
在需要变现的时候,你会发生很麻烦和尴尬:现金到帐很慢,申请要几天,然后到款啊银行啊都要跑.
甚至你等钱去进医院的话,惨了.马上要交押金,但是房子抵押了也要成个星期,人都挂了.
4,关于外资炒房的传闻.
很多时候听到说:哇,哪个香港财团买了地开发,那个美国公司又...
我觉得很可笑.
大财团的进入赚钱和我们能一样吗?再说了,以前他们也不是照样亏的焦头烂额过?
看看和黄的北京楼盘,被告了.
实际点讲,很多东西老外都不了解,只根据他们自己的判断做.就算香港和广州,差距也是巨大的.
当然有些喜欢接轨的专家也经常说,常态上涨的傻话,估计连佛罗里达大跌和东京香港跳水都视而不见.也没看到人均收入是多少.
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