《老子》第三十六章　　　　　　　　　　　　　　　　

将欲歙之，必故张之；将欲弱之，必故强之；将欲废之，必故兴 之；将欲取之，必故与之。是谓微明。柔弱胜刚强。鱼不可脱于渊，国之利器不可以示人。 

汤臣一品全球"整栋销售"流标 40亿元住宅要出租 
　　 
　　
　　2006年11月10日 东方网 
　　 
　　 
　　　　汤臣一品B栋历时4个多月的整栋销售全球招标昨天被宣布中止，这幢被估价40亿元人民币的天价住宅最终还是没能找到买家。汤臣一品B栋和D栋预计将在明年6月用作出租。 
　　
　　　　汤臣一品B栋历时4个多月的整栋销售全球招标昨天被宣布中止，这幢被估价40亿元人民币的天价住宅最终还是没能找到买家。汤臣一品B栋和D栋预计将在明年6月用作出租。 
　　
　　
　　　　全球招标最终被搁置 
　　
　　
　　　　昨天，汤臣集团（0258.HK）宣布，将搁置汤臣一品B幢住宅的全球招标。按照汤臣集团的说法，这是由于受到内地宏观调控影响，境外投资者认为只能收购其中一栋楼并非最好的投资方法。 
　　
　　
　　　　汤臣总经理徐彬表示，海外招标时的确有投资者对楼盘感兴趣，但是由于其报价相对较低，汤臣集团未接受。 
　　
　　
　　　　今年7月新一轮宏观调控开始之际，汤臣一品拿出四栋楼中的B栋委托知名跨国房地产咨询公司戴德梁行做全球公开招标，整栋销售，其目标价格定在40亿元左右。 
　　
　　
　　　　根据当时的计划，从7月开始到纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市路演，当时定下的B栋预售全球投标活动截止时间是10月18日。截止日前夕，汤臣表示将招标时间延长，而昨天，这一全球招标最终被搁置。 
　　
　　
　　　　明年6月出租B、D两栋 
　　
　　
　　　　上海东方早报记者获悉，最终未被卖掉的汤臣一品B栋和D栋一起用作出租，而A栋和C栋继续出售。据悉，出租房型将包括434平方米以及597平方米两种房型，其中较小的户型根据楼层不同，租金价格暂定为8000美元～10000美元/月/套，而另一种较大的户型定价在13000美元～15000美元/月/套。复式房源少有人有能力承租，这部分房源将不被出租。 
　　
　　
　　　　徐彬表示，汤臣一品整个楼盘要在明年3月份才能拿到大产证，加上装修时间，预计正式出租要等到明年6月份以后。 
　　
　　
　　　　谁会是汤臣一品第一个租客？ 
　　
　　
　　　　昨天，汤臣一品流标的消息在业内几乎没有引起任何波动，似乎很多人都对汤臣一品海外招标的流产不感到意外，这似乎应验了多数人在一开始就对汤臣一品海外招标并不看好一样。 
　　
　　
　　　　7月初，当汤臣二公子微笑着签下合约，进行海外招标路演时，即使是起初看好汤臣一品的人士也开始摇头。仲量联行中国区董事陈立民说，任何一个投资机构都会考虑投资回报，而以目前的价格，汤臣一品的回报率几乎没有任何吸引力。 
　　
　　
　　　　在汤臣一品B栋海外招标路演期间，坊间对于汤臣一品的传说版本各异。其中一个是，汤臣一品所出售的第二套房实际均价不过6万元/平方米而已。徐彬对此说法不屑一顾，他说，即使以8万元/平方米的价格出售，汤臣一品的房源早已售罄。他的说法向外界透露的一个信息是，汤臣决不愿意降价，而集团也有这个资本继续持有汤臣一品和等待。 
　　
　　
　　　　于是，不愿降价的汤臣一品B栋最终没有能找到愿出高价的买家，维持高价的汤臣一品选择将房产出租。 
　　
　　
　　　　汤臣一品套房的租金定价从8000美元～15000美元/月/套不等，平均1万美元/月/套左右。这个定价在业内人士看来相当聪明，目前，境外公司高管每月租金最高额度在1万美元左右，汤臣正好瞄准了这类客户。 
　　
　　
　　　　按照这个租金定价，如果以11万元的销售价格计算，不算上装修费用，汤臣一品的年回报率只在2％左右。当然，如果汤臣集团本身造价成本不高，那么出租也不愧为一个很好的获取现金流的方式。 
　　
　　
　　　　现在，关于汤臣的另一个疑问是，一年卖出一套的汤臣一品，将花多少时间找到自己的第一个租客？

个人看法:

汤臣一品的失败,在于几个方面:

1,故 经 之 以 五 事 校 之 以 计， 而 索 其 情*： 一 曰道*， 二 曰 天， 三 曰 地， 四 曰 将， 五 曰 法。

故 兵 贵 胜 不 贵 久。故 知 兵 之将， 民 之 司 命*， 国 家 安 危 之 主 也。

汤臣不经计算上海之道,即开发之后的政治经济形势,失败;

又不计算对手的价格和定位市场,失察之2;

再者兵贵胜不贵久,犯了高价死抗之禁忌,资金被压死在项目之上,失败3!

2, 将欲歙之，必故张之；将欲弱之，必故强之；将欲废之，必故兴之；将欲取之，必故与之。是谓微明。柔弱胜刚强。鱼不可脱于渊，国之利器不可以示人。 

做投资的人都知道,投资风险回报率和是最重要的投资指标,然后是项目的其他人文,地理等等因素.

而汤臣没有采取柔性措施,也就是先以高租金回报率吸引投资者,再提价以赚去利润.

以汤臣的实力,房屋本不该如此销售,应该先租后售,以柔克刚,吸引投资创立声誉为先,再提价获高价之利润,反其道而行之!

综上所述,汤臣的投资,到目前为止,是失败的.

其失败原因很简单明了,缺乏对未来正确预期,知己不知彼,没有调查好对手的资料贸然进军,以及无考虑对投资者的吸引力.