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对同创赵生"广州房地产：为过去十年还债"一文的不同看法
(2006-11-03 15:58:58)| 分类： 老百姓经济学 |
最近看了赵生的最新力作,发觉似是而非的东西不少.
于是在此提出些不同看法:
以下是赵生的观点:
1、政府有政策、有规划，但未到位。政府出台了2006—2010住宅发展规划，制定了7090这样的严厉措施，但有助于楼价下降的措施，都还没有落实到位。例如，宏观调控后，新规则下的大量卖地计划进展缓慢，估计2006年又完成不了指标。又例如，一度让住房困难户充满期望的“新社区”现在还在图纸阶段，2009年前没有建成的希望。
现在，大家很怀念过去“物美价廉”的好时光。很多潜在购房者，尤其是一些几年前本想买，又没买上的人，悔得肠子都青了。还有一些没赶上“好时光”的年青人，对现在的“高楼价”充满了愤怒和无奈。
另一方面，7090措施，反而让不少楼盘的建设进度拖缓。连一个经济系大学二年级的学生都知道，楼价是由供求关系影响的。此消彼长，楼价要降，很难，也不符合经济规律。宏观调控毕竟是中药，不是西药。药效要出来，有一个过程。
我的个人看法:政策固然有时效,但是,既然下了药,就迟早会生效.君不见北京出台了未封顶不得预售的政策否?我觉得广州政府始终是中央政府管辖下的,中央的命令是建立和谐社会.不要忘记了2004年的钢铁和汽车,水泥行业是如何被调控打下来的.
2、广州一部分购房者们确实等不耐烦了。广州有60
万房改房，住房升级消费的欲望强烈得很。10月份后，“冒死入市”的人多了。大家千万别低估购房者的智商，7090政策之后会怎样，他们看得比很多专家还要清楚。掏一百几十万买房的广州人，房地产的感觉是很好的。
另外，广州的“新富豪”阶层正在壮大，5年前，广州很多高档物业楼价还羞羞答答不大敢突破150万/套。现在，150万，只能算天河、越秀楼盘的“基本消费”。
综观2006—2007，广州人不缺购房的实力。如果大众有升价的预期，楼价很可能还会窜升一段时间。
我的个人看法:既然是一部分购房者强烈的愿望,那就不能够以偏概全.虽然有60万的房改房但是不能确认全部都要换房.我不知道赵生有无去过一些省,市级单位的房改;去过我相信他了解了会明白,其实所谓的房改换房的实际需求有多少.
此外"掏一百几十万买房的广州人，房地产的感觉是很好的。"这里出现了另外的一个问题:这所谓的100几万,是一次性,还是贷款分期?如果是贷款,那么就绝对不能算所谓的刚性需求.因为你靠的是预支未来的收入来购买,呵呵...
关于"新富豪",我倒不知道广州有多少,不过我看到的是房屋而言,供应量在150万的超过了50%,甚至连芳村最近的某楼都开了10000/平的均价.我不知道新富豪是否很有钱,或者真的需求强劲,不过我看就是有钱人喜欢空气好,交通方便的话不会选择市中心的所谓豪宅;毕竟一不实用,二来不符合新贵的身份.
新富豪一代,更崇尚于bobo族的生活,即高品质而非高价奢侈产品消费.崇尚自然而非媚俗.
3、广州房地产，是在为过去十年还债。
事实上，广州房地产“物美价廉”的时代一去不复返了。
（1）广州过去十年的低楼价，是以政府少收地价为前提。（广州房地产增加值占广州GDP的比重大概为3%，政府过去十年卖地收入不到500亿，均为超常规的低数据）。国六条以后，这支歌唱不下去了。
（2）广州过去十年的低楼价，是以发展商大量建设低档、普通产品（或称“草根产品”）为基础的。广州不缺房，但特别缺好房子。适合住房升级消费的，更少。房改已7—8年，该进入换房高峰期了。广州房地产“还债”的时候到了。可惜又碰到7090政策，以后的游戏规则不一样了。
（3）过去十年，广州房地产走“低地价、低楼价、低政府行为”的路线。政府基本上“无为而治”。发展商赚到钱了，富力、合生等大企业还发展成100亿大企业，全国性公司。老百姓住上房子了，人均住房已达20平方米。
“低地价、低楼价、低政府行为”当然也要付出代价。请简单分析，中心城区土地为何几近枯竭？“低地价、低楼价、低政府行为”当然是终极原因。
广州房地产目前的矛盾已经不是住房安居问题，而是升级换代的消费需求与供应不足的矛盾。恰恰这是十年来埋下的种子。
电影〈无间道〉有一句经典对白：“出来混，始终是要还的"。
我的个人看法:这里我也想起一句话,是英雄本色里面的:
我发誓以后不让人用枪指着我的头。
现在的楼价根本上不是一种修正,而是拿着所谓的专家意见和楼荒来指住消费者的头,靠吓.
广州过去10年的楼价是是以政府少收地价为前提,以发展商大量建设低档、普通产品（或称“草根产品”）为基础的,广州房地产走“低地价、低楼价、低政府行为”的路线。政府基本上“无为而治”。发展商赚到钱了，富力、合生等大企业还发展成100亿大企业，全国性公司。
这个是不是原因?是,其中的次要原因.
主要原因是什么?当年的恶性抄作,疯狂上涨的报复.
广州在97年间,房屋特别是新盘被疯狂抄作,中信开盘即25000,淘金家园13000;这些都是大家耳熟能祥的例子,赵生故意的轻描淡写,让我心头感到一丝寒意.
赵生作为资深的高人,更应该知道,97年的时候房屋的供应量更少;而且在网络风潮过后,多少写字楼空置?科技街是一条死街一样.
我不想过多揣测,只是每天都经过的中成广场,还有金穗大厦空空如野的时候,都会心中产生一股悲凉的感觉.
消费者不是水鱼,当醒悟的时候,结果就是如此,
当一些楼价严重脱离了大部分人的承受能力狂奔,其结果早已让大家了然于胸....顺便说句:最新统计局数据,广州人均可支配收入不到2000/月.
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