2012年楼市无质的变化，基于调控近两年来的比较。始于2010年4月的本轮调控，在楼市现状下，有太多的人基希望于2012年来个质的变化，从而走向健康发展之路。然后，往往是，愿望是美好的，实现却是残酷的。

一、政策不放松，但实际效果还有多少？

46个实现了“限购令”的城市，该影响的前两年应该都全面影响了，并无可能在第三年影响会更大。而按政策对人们心里影响来说，也只会逐渐削弱。那么，在住建部明确表述执行原政策不变情况下，2012年政策还会有多少效果？以北京为例，北京市长郭金龙在2012“两会”期间称：北京自住买房，经两年来执行“限购令”后，已达到了90%以上，投资投机性需已有效“遏制”，2012年继续满足自住性需求。而本轮调控“限购令”的目标就是为有效“遏制”投资投机需求，既在前两年已达到，那么，假如2012年不再扩大“限购”范围，其效果还有多大？

二、调控模式决定了房价无可能改变趋势。

其实楼市有无质的变化？关键点还是在于2012年房价的趋势会否改变。但遗憾的是，根据本轮调控模式分析，这种可能性几乎没有。“限”一二线主要城市，把资金往二三线城市赶是本轮调控的主要手段。再通过大建保障房措施，从而达到地区与地区之间，城市与郊区之间，以前发展所带来的不平衡。而这一模式最大的好处在于，房价无可能大跌，同时投资总量也不可能明显下降。这一点在2011年已经有了很好的体现。房价同比上涨5%，和销售额达6万多亿，创了历史新高是最好的说明。

而本轮的调控模式又是什么呢？请看分析。我呢把这一模式，归纳为“123或321”。123则代表了城市数量，321则代表了房价。众所周知，前10几年就我国楼市发展来说，主要为一线城市和二线的省会城市。而据城市数量来讲，虽说发展了10多年，但总量上要少于二三线城市也是可肯定的。假如把全国所有660个作一划分，基本可这样分为123，1则代表一线城市和二线的省会城市，有110个。2则代表二三线城市，有220个。3则代表三四线城市，有330个。也就是说，即使10多年房地产发展被称为轰轰烈烈，房价也被认为“炒”的很高，但毕竟城市总量上来说属少数，110个吧！所以，本轮只针对110个城市的调控，即使有诸如成交量大幅减少，个别楼盘房价“腰折”，但后面有220个城市，或更有330个城市顶着。房价可能下跌吗！？

而就算是一二城市受“限购令”影响房价会走低，但在321房价模式下，政府完全可控制不让其深幅下跌。因为就统计局公布的数据，房价的涨跌都是均价。而对于均价来说，政策完全可掌控。房价要涨了，相对于上海内环为3万每平方米的房屋少批或不批，中环为2万元每平方米批点，尽量多批点外环为1万元平米。反之，房价要大幅跌了，那么就反过来做，其实这一做法在2011年时北京和上海方面没少过，那么2012年不可能不做。所以别指望2012年楼市有质的变化。