一、荣盛发展股价最近走势为啥跑输大盘与同业？  

下图是小万科-荣盛发展近6个月的日K线图。一季度因京津唐题材火了一把的荣盛发展，股价曾到13.89元，一年多前的2013年5月底股价曾到17.48元，而近3个月走势却明显与强势的大盘以及地产同业不同调，几乎一直在10元附近趴着，点解？ 

    主要原因恐怕是房地产业“黄金时代”已过去，“白银时代”的来临/也就是强者恒强的时代来了(详见《2014年中国房地产500强榜单》），荣盛发展的销售今年开始疲软了（详见下面的3季报点评）。其次恐怕是公司高管不断减持的影响——荣盛发展的大小非们（董事、高管、监事）近年一直在不断减持（见下图），大小非减持对股价走势尤其短期很有影响，这简单道理就不多讲了。公司总经理刘山在中报公布前一个月减持了大约200万股/套现2000万，减持平均价大约10元，4倍多估值都减持，点解？监事邹家立在3季报公布前一个月减持了130多万股，这几年一直在减持…这些高管们经常在公司业绩报告公布前减持，且4倍这样估值都减持，毫无疑问是太知道公司内情。 

二、荣盛发展3季报点评 

  公司前三季度实现净利润20.6 亿元，同比增长17.43%，每股1.09 元。并预计全年实现净利润增长幅度在0-30%即利润29～38 亿之间，对应每股收益1.5-2.0 元之间。业绩增速明显放缓。当然房地产业绩不应看当前，主要应看年报和当前的销售增减。因为当前的结算，大都是2-3年以前开始开发并早已预售的。

  销售疲软了，拿地特谨慎
    公司前三季度完成销售额仅158 亿元，同比下降11%。龙头万科则不同，基数很大的情况下，前三季度销售依然有16%的增长，并回应《万科10年内没增长天花板》。龙头就是龙头，普通公司没法比啊。 

前3季度公司销售回笼资金约178 亿元，同比增长10%，但相较亍公司年初制定的全345 亿元的销售回款目标还有很大差距。截止三季度末公司毛利率32.8%，净利率13.68%，分别较上年同期下降3个和0.64个百分点。三项费用率基本与去年同期持平。1-3季度公司拿地特谨慎，仅新增12个项目，规划权益建筑面积219.2 万平米，仅占全年拿地计划的30.0%。

随着四季度政策面的逐步改善，期望公司销售能好于前三季度。年初回款计划不太可能完成了，全年还能实现销售签约正增长吗？

    高杠杆助力，全国布局基本完成
    期末公司资产负债率80%，扣除预收账款的资产负债率51%（不算高），较去年同期增长3个百分点。货币资金对短期借款和一年内到期的非流动负债覆盖率为0.4，较去年同期提升0.1，系账上货币资金增加所致；净负债率147%，较年初上升29.3个百分点；一年以内到期负债及短期借款合计132.7亿元，高于在手现金的51.3亿元。在行业中财务杠杆属于较高水平，但借助这个高杠杆（高风险不容怀疑），这几年公司净资产收益率都蛮高（2012年/2013年都高达30%），并实现了快速扩张，目前开发项目100余个，覆盖9省23城，像万科一样（故被称小万科），基本实现全国布局。 

9月26日公司公告拟发行49亿中票，随着中票的发行，公司负债构成将有所变化，利息负担有望降低。报告期末公司存货余额512.55亿，较年初增长30.01%，主要因去年新增土地储备较多及新建项目投入较大。公司历年所开发项目周转较快，历史存量不多，新开盘的定价相对灵活，对销售速度的把控能力也较强。

 三、公司正探索多元化发展 

1.2014年三季度末总储备约2100万方，河北占比约1/4，为京津冀一体化的重要受益标的。据报道，10月25日，交通运输部部长杨传堂主持召开部务会议，审议并同意《京津冀交通一体化率先突破任务分工方案（送审稿）》。会议要求，要确保交通一体化率先突破走在前面。这无疑对公司在河北当地的开发很有帮助。

2.经营方式多样化，参与南京六合区土地整理、长沙一级开发、徐州棚改项目，在秦皇岛、神农架、黄山等试水旅游养老地产，盈利模式多样化。

3.公司与佛山市星星文化传播签订了电影院项目合作联合发展协议书，增强市场竞争能力。未来星星文化传播将进驻荣盛发展自有或控制的商业地产项目，开设经营现代化多厅电影院的连锁店。

电影院作为一种重要的娱乐休闲业态，对于商业地产项目聚拢人气、提高消费者停留时长具有重大意义。星星文化传播目前在北京、上海、天津、沈阳、武汉、佛山等10 余个大中城市已经开设十余个星星国际影城。

    4.公司早前已与天津肯德基、北京必胜客比萨饼、家乐福、沧州市巴蜀小镇餐饮签订战略合作协议，公司进军商业地产，已经初步形成“电影院+餐饮”的体验式布局，聚集人气的商业地产模式。公司借势进入商业地产市场，能够对公司现有业务形成有效补充。公司之前住宅项目主要布局在二三线城市，且在当地品牌知名度和美誉度较高，这有利于公司借势进入当地商业地产市场。

以上合作旨在为公司产品提供更多元化服务，增加产品综合竞争力。期望公司转型后在多元化方面有钱途而不是讲故事！

　       延伸阅读：

 《荣盛发展转型-进军旅游地产1：神农架龙降坪》

《荣盛发展转型-进军旅游地产2：太平湖金盆湾》

《荣盛发展一级开发vs与南京地方政府合作开发投资20亿》

《荣盛拿地思路悄转变vs增速还可保持30-50%？》

《2014年中国房地产500强榜单》