赟按：前期几乎整个地产板块都在暴涨，为何早2年还很牛的中天城投却逆地产板块不断下跌（见下图，4月最后一天还见到5.64元的低价）？应该是早几年中天城投因为底气不足而不断大讲故事（抑或配合庄家？），故事尤其矿产故事讲了几年依然不见任何起色，业绩貌似越来越差了（2012年报就是见证，当然报表可以做假，做的很差，今年一季度开始做好/平滑利润）。最近故事实在讲不下去了，谨慎的社保机构跑了，公募基金跑了，私募也跑了…详见：《看上市公司如何讲故事——中天城投》 、《中天城投的故事终于兑现一个》

 

跟踪中天城投N年，发现中天城投赚钱能力确实有很大的差距，但讲故事功力非常不错。赚钱能力远不如同行-踏实做事的小万科-荣盛发展，荣盛发展这几年都以30~50%高速发展，其股价不断大涨后，动态PE依然维系10倍左右，未来1年/未来2年PE远低于10倍；阳光城也很不错，见下图：

中天城投近日突然暴涨，恐怕因为年报透露出2013年计划销售207亿元天量有关（2011年/2012年都在90亿以下）。据说近日有很多机构跑去中天调研了。刚才在深交所互动平台看到机构去中天的调研详细记录文章http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2013-05-20/62507547.DOCX ——

 

中天城投集团股份有限公司投资者关系活动记录表                                                                     

编号：2013-JGDY-1 投资者关系活动类别 

 

参与单位名称及人员：

国信证券经济研究所区瑞明

上投摩根基金管理有限公司帅虎

国信证券经济研究所黄道立

银河证券自营 李一帆

浦银安盛基金管理有限公司李芳平

安大华基金管理有限公司黄建军

易方达基金管理有限公司李遵庆

东方证券资产管理有限公司吴广

建信基金管理公司 王东杰

泰达宏利基金管理有限公司陈静敏

海富通基金管理有限公司石红军

工银瑞信基金管理有限公司王君正

深圳千合资本管理有限公司吴金宫 (赟注：这个是王亚伟的)

中信建投证券股份有限公司乐加栋

 

时间 2013年5月14日-5月18日

地点贵州省贵阳市上市公司接待部门及交流人员

行程接待：公司董事会办公室

交流接待：石维国、吴道永、李俊、谭忠游、何要求

 

投资者关系活动主要内容介绍  

1、实地考察贵阳房地产市场整体情况；

2、了解、参观贵阳市其他公司的房地产项目；

3、现场参观公司未来方舟项目、会展中心、贵阳国际金融中心等项目；

4、就投资者关心的相关问题向公司提出咨询并与公司高层进行探讨、交流。

（咨询与交流主要内容记录）

 

1问：公司刚公告的年报中披露2013年合同销售目标为207亿元，由于这一数值较12年有较大幅度的增长，因此投资者和我们参与调研的各方都很想知道公司实现这一计划目标的信心和把握度有多大？

  

答：公司207亿合同销售目标是经过谨慎科学分解形成的，各位现场参观公司项目时应该能够感受到公司对于各项目的进程、合同销售计划等均有明确的措施和安排。公司对于目标实现是有信心的，现在整个公司上上下下均在全力以赴为此尽心努力的工作，我们将用自己的辛苦指数为投资者换来更高的幸福指数。  

 

2问：公司此次制定的2013年度合同销售目标确实非常令投资者鼓舞。但考虑到贵阳市房地产市场的容量和竞争的现状，我们担心即使今年的这个目标能够实现，但公司如何确保2014年及以后的可持续增长？

 

答：首先为了实现公司的可持续发展，公司聘请国际知名咨询机构重新对公司的发展规划进行优化，为科学、可持续的发展奠定基础；其次公司将遵循“与贵阳同步发展”的思路，根据自身项目特征进行项目开发进度的匹配。

 

1、持续推进未来方舟、金融中心建设、销售；

2、从横向、纵向两个方面优化公司现有产品线。

横向上改变现有住宅＋配套商业＋开发＋销售的模式为住宅＋商业地产＋开发＋运营＋销售的模式【赟注：配套商业改为商业地产，这个净利润率相对贵阳的住宅高得多，将暴赚】，充分挖掘各类物业的优势，特别是抓住贵阳市扩城增容的城市发展机遇，针对贵阳市商业现状做好商业地产的布局规划。

纵向则在进一步科学细分市场的基础上，根据消费结构的变化推出满足不同层次不同档次需要的产品系列，高层、洋房、别墅、写字楼、商业多物业线并行。

 

3、2014年后随着贵阳市高铁建设的逐步落地和高铁经济的预期，公司假日方舟将迎来开发机遇；

4、公司在贵阳市中心区的文化广场项目在贵阳市城中村、棚户区改造的政策推进下获得持续的发展机会。

 

3问：贵阳现在年商品房销售面积已过千万平方米了，资本市场预计未来难有更高的增长，公司若在2013年达到207亿元合同销售金额目标，那我们判断公司在贵阳的市场占有率就已经很高了，若不走出贵阳，将难以保证公司未来的可持续增长，请问公司有没有“走出去”战略部署？

 

答：大家可能注意到公司在年报中提到：2013年，房地产方面公司将着力抓好两项工作：一是巩固贵州本地现有土地储备，并实现土地储备向利润实现的尽快转化。二是积极为实施“走出去”战略做好准备，在作好调研的基础上，走出贵州，实现对外部房地产区域市场的探索和尝试。事实上，对于“走出去”公司早已有所考虑并进行了部署，两年来我们对于省内、国内的目标城市进行了认真的比较和分析，对重点目标城市进行了系统的调研与考察。在此基础上我们基本确立了“走出去”的运作思路。希望年内能有实质性的结果，一旦有实质性的进展，公司会在第一时间向投资者公告。    

 

4问：公司净负债率近300％，公司考虑如何将财务杠杆降下来？

答：我们已经注意到这个问题，因此我们把优化和改善资产结构、融资结构，降低融资成本作为公司今年的重点工作之一。在具体的措施上，我们认为开源是关键，因此公司将加大销售力度，确保收现比率，减少融资需求和规模，同时加快已有项目的周转及开发一些快周转率的项目；其次我们将加大重资产减持力度，优化资产结构；另外将尽力降低融资成本。    

 

5问：请介绍一下公司今年对于煤、锰矿的运作考虑？

答：鉴于煤、锰市场的目前的状况，公司今年在矿业方面的工作重点是：煤矿方面，今年完成野马川和疙瘩营两个煤矿的采矿证申办。锰矿方面，将尽快完成遵义小金沟锰矿矿区划界工作，力争年内完成遵义小金沟锰矿采矿证办理工作。

 

附件清单（如有） 无

日期 2013年5月19日

 

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