《北京晚报》昨天刊登了一篇报道，说一个买房人不支付余款，被房主诉到法院，法院立案而且开庭审理，但是还没有宣判。这件事让我想到了一个我们人人都离不开的合同。为了更好地说明我想说的合同问题，我先把官司的前因后果介绍一下。

房主范某称，去年九月十九日，他与买房人侯某订立了一份房屋买卖合同，总价款是九十五万元，分两次付清。合同订立当日，侯某向范某交付了四十万定金，买卖双方到房屋管理部门办理了过户手续。购房余款要等公积金贷款批准下来才可支付。.当年十一月五日，侯某与公积金贷款管理中心订立房屋贷款合同，拿到贷款。可是，到法院开庭之日，范某一直没有从侯某那里拿到四十五万元余款。据说，双方订立的合同有一条，那就是逾期不付余款且超过五十日的时候，范某有权解除合同。侯某却提出反诉，说并非他故意不付款，而是事出有因，一个是公积金贷款手续繁杂，时间长；二是范某不按约定在合同订立四十日内将户口迁出。对此，范某却说，他去年十一月便以将户口迁出，这个理由不存在。

其实，这个案件并不复杂，只要看看合同是如何约定的，再看双方各自的义务是否按约定履行。对我们这些读者来说就不容易了，因为报道没有提供合同的全部内容，我们也就无从判断谁有理，谁理屈。不过，由于房屋属于不动产，付款与交割不像买卖一般物品那么方便，总有一方承担着较大的风险，因而很有必要探讨一番。

首先要说明的是，这是一个双务合同，也就是双方相互享有权利、承担义务的合同。一般来讲，买卖、互易、租赁、承揽、运动、保险等一类的业务所订立的合同都属于这一类。一方的权利和义务与另一方交织在一起，一方不履行会导致另一方蒙受损失。正是这个原因，双方订立合同的时候，条款约定要极为严密而且细致，比如要有日期、违约金支付的计算方式、解除合同的条件等要件。有了这些详尽的约定，并不一定能保证合同订立双方对权利的享受以及对义务的履行。这就需要“抗辩权”的介入，以保证履约者的利益不受侵害。

我国最新颁布的合同法中有三处与抗辩权有关的规定。

一个是同时抗辩权。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方对另一方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。还拿房屋买卖来说。买卖双方通过中介谈妥一宗房屋交易。可是，你不信任我，我不信任你，买房的不肯先交钱，卖房的不肯配合去办理过户手续。到头来，交易没做成，双方闹上了法庭，买主要求卖主双倍返还定金。因为双方同时行使了“同时履行抗辩权”，法院判决，双方都不违约，卖主只要如数退还定金即可，不用双倍返还。

另一个是，先履行抗辩权。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本文开头提到的这个案子说不定就会用上这一条。假如订立合同的双方约定，买房人支付定金之后，卖房人办理房屋过户手续且迁出户口，买方人支付购房余款。当然合同中义务的履行有明确的时间要求。先履行义务的一方没有履行义务或者履行有瑕疵，后履行义务的一方有权拒绝相应的义务。如果卖房人没有按照约定履行房屋过户或者户口迁出的义务，买房人有权拒绝支付余款。

还有一个就是不安抗辩权。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。一，经营状况严重恶化；二，转移财产、抽逃资金，以躲避债务；三，丧失商业信誉；四，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。不过，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。合同法对不安抗辩权的行使也作出了详细的规定。

抗辩权制度的引入对合同债权人提供了更为有效的保护。如果你对抗辩权的行使要件十分清楚的，你就能在商业活动中减少相当的损失。

人们都说，市场经济就是法制经济。而法制经济的一大支柱便是合同。以往我们不太注意合同，也不注意用法律管辖我们与其他法律主体订立的合同，这一切都因为我们对法律了解不多，对合同更是知之甚少。实际上，法律给我们提供了充分的保护，只要我们对相关法律熟悉，特别是我们合同法，我们跟他人或者单位立合同的时候就有了一层金钟罩。本文开头提到的那个官司虽然很简单，但是却给我们一定的教训。不论你是跟谁跟哪个单位订立买卖合同，一旦你对合同法了如指掌并将其运用自如，你的头上就有了一层金钟罩，你的利益也就会有了更有效的保护。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年五月一日