房贷暗放水 改打“擦边球”
——本报记者独家暗访天津房贷市场

    虽说国务院楼市调控新政早已过完“满月”，但购房者依旧未走出浓厚的观望情绪。仅从天津市场来看，新建商品房市场成交量依然呈持续下行态势，部分5月新上市楼盘的开发商可谓在无奈的等待中“惨淡经营”。与此同时，虽然“新国十条”中有关二套房贷和三套房贷的部分规定已开始执行，但真正的执行情况如何？暗地里又是否有“擦边球”情况存在呢？为此，本报记者进行了深入调查。

银行人士吐苦水

新政之下业务量急剧缩减

    毋庸置疑，新政在抑制投资型购房需求的同时，也“误伤”了部分改善型购房者，由于二套房首付比例的提高以及三套房的停贷，使得原本准备买房自住的购房者只落得个“一声叹息”。

    记者从本市多家银行了解到，目前多数银行已经暂停了对第三套及以上住房的贷款，而少数银行即便未暂停放贷也大幅度提高了首付款的比例与利率水平。从全国范围内来看，针对中央对楼市的调控政策，包括北京、深圳等在内的一线城市已经相继出台了落实政策的相关细则，而具体到本市，执行细则也正在酝酿之中。

    应该说，此轮楼市调控政策的出台在对房地产市场进行一定程度的打压的同时，更让银行的日子过得“不快乐”。记者以客户的身份与某银行大堂经理攀谈时获知，由于国家对二套房、三套及以上住房的贷款进行了严格的限制，使得个贷部门的任务额很难完成，相较于之前的忙碌，大家目前都处于一个相对闲暇状态，可是如果任务量上不去的话，时间久了也会影响到个人收入。

    然而，也有银行认为，由于购买第三套及以上住房的购房者基本上不是用来自住，且多数属于投资，贷款风险要高于首套房和二套房，因此停发三套房贷尽管在一定程度上影响了银行的业务量，但可以提高贷款质量，有助于银行规避风险。

    由此不难看出，“规避风险”与“谋求利润最大化”本身就是鱼和熊掌的关系，在面对同样的问题时，银行所考虑和衡量的是如何尽可能地在二者之间找准“平衡点”，即便不完全暂停三套及以上住房的贷款，也要严格把好审核关，毕竟风险是在“一时疏忽”与“急功近利”的累加中逐步形成并扩大的。

售楼小姐道真言

“擦边球”成躲政策主要手段

    记者随后以购房者的身份，先后向位于和平区南京路地段与南开区老城厢地段的两处正在出售楼盘的售楼小姐进行了详细咨询，得到的结果却令记者感到吃惊。

   “这次的调控新政对银行的贷款业务影响很大，为此一些银行想尽办法进行了灵活运作，无论是在二套房的认定上还是在贷款利率的优惠上，都不会特别苛刻。如果你已经有过第一套住房的贷款记录，而你的先生或太太没有过往贷款的话，可以以他/她的名义进行贷款。我接触的一些客户还有‘假离婚’的，也可以节省大笔的额外利息。”一位售楼小姐告诉记者，目前本市有个别股份制银行在进行二套房的贷款上，会根据客户的资质情况，其中包括月收入、工作单位等来实行利率的优惠，最后可能仅上浮6%至7%。“如果你在大型国企或者外资企业工作，而且月薪不低，同时首套房剩余贷款部分不多的话，应该很轻易地就能享受到这种优惠幅度的。”

    与此同时，另一位售楼小姐也同样告诉记者，虽说一些银行对外宣称停止了三套房的贷款，然而事实上他们也在暗中继续放贷，只不过相较于二套房的贷款，首付比例与利率均有所上浮，至于是否可以得到优惠或者优惠多少，一方面要看银行的灵活性，同时还要参考客户自身的情况。

    当被记者问及这种打政策“擦边球”现象是否普遍时，两个售楼小姐的答案几乎一致，并称：“您作为购房者从中得到了实惠，银行因此而赚取了利润，而我们也把房子卖出去了，这种‘三方受益’的形式谁不愿意呀。”

    随后，售楼小姐又为记者着力推荐了两家银行，而记者发现，她所提供的这两家银行不久前在接受记者正面采访时，一家表示已暂停发放第三套房贷，而另一家表示在贷款问题上不做过多回应。

业界专家细评说

屈宏斌：未来几个月房价或将下跌

   “应该说，此轮房地产市场的调整、波动对于银行资产负债表以及消费的增长影响都相对有限。”汇丰中国首席经济师兼经济研究亚太区联席主管屈宏斌在接受采访时首先说道。在屈宏斌看来，对银行来说，随着对房地产调整力度、措施的加大，房地产贷款的增长无疑会在短期内受到一定的影响，而这也正是整个宏观调整所希望看到的。“挤压泡沫这种政策对化解银行体系本身中长期的风险是有好处的，从银行来讲，主要是一个长短利益的问题。”此外，屈宏斌认为，自4月底楼市新政出台以来，购房观望情绪再度升温，前期房地产投机客开始抛售手中的存货，这些变化很快就体现在房屋成交量的调整上，并预计在未来几个月最终反映到房价的下跌上。 

   “在抑制投机需求的同时，通过将70%的土地供应用于增加保障性住房以及中小户型住房的供给也有助于改变房地产市场的供求格局，预计未来3年，保障性住房增量约占每年在建住房总量的10%以上。而对于眼下不少人担心房地产市场的调整可能会给实体经济带来过大冲击，我觉得这一担心可能言过其实。”

张伯伟：楼市调控根本在于改革财税制度

    虽说调控楼市的政策一波接着一波，但无论政策猛烈与否，却似乎都只是在一定阶段起到了效果，真正导致房价高涨的本质问题一直以来都未曾得到根本性的解决。

    对此，南开大学经济学院教授张伯伟在接受记者采访时一针见血地指出：改革当前的财税制度才是根本！在他看来，对于地方政府而言，“分税”后财政收入减少、财政负担却在加大，房地产相关的土地出让金和税费就成为其收入的重要来源。经济指标考核机制和中央、地方在财政收支上的责权不对等，在很大程度上推动了房价的快速上涨。即便中央要求地方政府以多建廉租房、经济适用房来平抑房价，也会因地方政府财力的限制而不能起到明显的效果。倘若中央政府通过财税改革在分享税种、分配比例上进行调整以提高地方政府财力，同时根据财政支出项目的性质与地方政府共同分担，必将调动地方政府调控房地产的积极性。由于现阶段廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁房及中低价位中小套型的普通商品房在楼市中占的比例还太低，远远满足不了群众的需要。可以通过中央对地方进行更大规模的相关资金支持来增加住房有效供给，多盖老百姓买得起的房子，也能对房价的过快上涨起到抑制作用。但就长期而言，财税改革是关键，毕竟结构性失衡的问题不能长此下去。

（王诗文）