（续2）

前边说了女处（不是处女）以上干部延长工作年限的事情，接下来聊聊一个原来在建设部后来投身商会的地产名人关于呼吁取消紧缩政策的事情。

2、对聂梅生取消紧缩房地产政策建议的解析

北京房地产开发商对聂梅生是很了解，否则不会在其离开国家建设部，摇身一变又成了地产商会的会长。不过在官本位的中国，政府部门和行业协会之间，就如同执政党与政协一样，不过是一个帮衬型的反对派而已。一个行会如果能公开说反对意见，那么就意味着该政府部门在借用非官方渠道散布某种暗示或倾向性意见；如果一个行会说支持性意见，那么就意味着与政府部门达成了某种一致（譬如某种交易、某种妥协）。不过，聂会长似乎不完全是这样，颇有些个性，经常不情愿做帮衬，而是力图影响政府。因此对颞会长，如果采用常规判断，常常会发生与政策相左的情形。

颞会长提出的建议：一是取消国八条、国六条等紧缩性政策；二是下调非首套住房首付比例和贷款利率。我们先简单介绍一下背景方面的4个情况：（1）国八条指2005年3月，面对正在高涨的房价，国务院出台了8条意见，包括要求各地重视稳定住房价格，调整住房供应结构，增加土地供应，控制拆迁量，正确引导居民合理消费等。（2）国六条指2006年5月，面对继续高涨的房价，国务院又出台了6条意见，包括调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通住宅，发挥税收信贷土地政策调节作用，引导住房需求，整顿房地产秩序，加快廉租房建设等。（3）国八条和国六条，都是在宏观经济增长过快，资源供需紧张，物价上涨趋快，特别不能有效地改变投资结构、经济结构的不合理状况时提出的。特别是房地产泡沫高企，老百姓买不起房，而银行在土地、建设贷款上放任房地产泡沫的制造，从而蕴含了极高的金融风险时，陆续出台的。该政策其实没有什么新东西，不过是对以往就出台过的东西进行了强调，并切实开始比较认真的检查，于是给房地产商们以极大的压力。确切讲，这种压力是以往就有的规定没有严格执行，使房地产商们形成了泡沫化操作的习惯，现在突然说按规矩做了，立刻感到不适应了，并且一旦去除了泡沫，才发现原来自己在光屁股游泳（裸泳）呢，无论脸面还是账面都很难堪。（4）颞会长提出的建议，是在国际经济遭遇来自美国次贷危机引发的全球性金融危机的时候，国家提出要促进经济发展的当口而提出的，应该说时机拿捏很好。早了与国家主基调不一致，晚了不显示行会为企业代言的作用。更重要的是，颞会长的建议是顺应了政府要促进经济的政策调整，容易搭上政府刺激经济的政策列车。

然而，对颞会长的建议稍加解析，就可以看出他所代表的利益群体是些什么人。

按照颞会长的数据，截止到10月份，全国商品房的空置量是1.3亿平米；加上此后两个月乃至明年继续增加的空置量，大约在2亿平米左右，对应的资金缺口超过5000亿元。假设在建和空置量平衡，即空置房全部售出刚好支撑了在建工程，即房地产企业的资金周转平衡，利润为0。同时考虑到我国房地产企业平均资产本负债率在45%，即所有空置房屋的价值应该是5000亿+5000亿*0.45=7250亿。则每平米不到5000元。也就是说，如果房地产商真的想解套，不亏本，换上银行贷款退出“江湖”，以每平米5000元出手，干干净净。（注意，这不是很严格的说法，而是为了简化问题而对本质的概括）那么他们为什么感觉很痛苦呢？

一是很多痛苦的开发商，其资产负债率不是在45%的平均水平上，而是相当高，我曾经工作过的房地产企业，其资产负债达到85%以上，对于这样的企业，一旦银行严格按规定抵押信贷，一旦施工企业不能带资施工，一旦不能按期销售回笼货币，立即面临发不出工资、工程无法继续、债主盈门的窘境。而我国因为房地产开发准入资格低，导致很多开发企业主要靠银行贷款进行开发建设。而所谓房地产泡沫化的根本还不在于房价的泡沫化，而在于一旦出现风险将大部分由银行来承担，最终由储户和国家财政承担。正是给予此，国家才强调不能给土地购买贷款，对建设贷款坚持开发商投资超过30%以上才能发放且需要有超过贷款额度的抵押物做担保，对没有封顶和取得销售许可的项目不办理按揭预售，确保真实销售而采取网上签约形式等等，来杜绝房地产商进一步用银行的钱来制造泡沫。而这些有利于经济健康发展，有利于经济稳定而不利于开发商套用银行资金规避风险的做法，也应该取消吗？

二是在房地产开发过程中，投机心态和不正当竞争之下，导致开发商们没有兴趣专心建造适合的居屋，而是集中精力在资源的短缺性和唯一性上做文章，以此可以少付出而获得更多的价值回报，所针对的客户群几乎都是高端人群。我曾经看过多个房地产开发的可行性研究报告，早在4年前，就将定价12000-16000元/平米的公寓，定位为月收入5000元以上的都市白领。我当时很好笑，就算夫妻两人都挣5000元/月，即家庭收入10000元/月，他们敢买150-200万的一套房吗？这不过是个说法，真正的客户群不是这些小白领，而是家庭月收入在30000元以上，有了一定积蓄或资产的，并且不是第一次置业的人。而这类人购买的意图不是自己居住，而是为了投资或保值。5年以后，北京北五环附近就几乎没有12000以下的楼盘了。可见，国家强调中国是一个人均土地匮乏的国家，住房的刚性需求很难满足的情况下，从社会稳定和为广大民众的福祉出发，应当大规模兴建的住房是满足基本居住需求的住房，而不是一窝蜂地使用有限的土地资源，全部兴建老百姓买不起的高档住宅。这个政策难道也因为要刺激经济而加以取消吗？

三是从目前看，很多在社会上好露脸善言辞的房地产商们，一边喊这要国家松绑，一边对投标开放限价房、经济适用房和廉租房却没有任何兴趣。这样一个现实很清楚地说明，他们要么不是真的被捆住了，只是赚钱没有以前那么轻松、那么容易了；要么就是借机满足自恋情结下的自我表演欲望。对于国家提倡扶助的那三种住房的开发，不是无利可赚，只是赚的是辛苦钱，而且利润率接近社会平均利润率（指非垄断行业）。所以他们没有兴趣做这样的事情。而颞会长为他们喊冤，在堂外击鼓，做着无利也起早的雷锋，着实令人敬佩。

四是作为一个在政府又在民间行业协会工作过的双料人才，颞会长左手拉着政府衙门，右手揽着开发商，原本是可以起到很好的桥梁和润滑作用的，如果颞会长真有此意，为开发商利益着想，想政府提建议也是本分，但不是这样提法，而是应当真正从商会的角度，提出企业如何为国家解忧，国家给予企业何种促进的条件，而这等“准交易”又完全满足稳定健康地发展经济，为广大人民群众造福的要求。可惜，颞会长没有这样的心境，来不来就是回到过去才是最好的选择。当然退回去可以，那么请问过去条件下产生的若干弊端，在重新回到过去条件时如何避免，颞会长有什么良方妙法吗？如果没有，你为什么要退回到过去呢？

综上所述，颞会长的建议不是一个好建议，对国家不负责，对商会不负责，对开发商也不负责。如果一个人对什么都不负责任地讲话，他不是疯了，就是骗子。

（待续）