由于公司近期要搬钱江新城，刚好路过庆春银泰，看到西子国际的销售部开了，我很好奇，所以就进去看看， 销售部整体感觉很简洁，线条中带有高贵的气质，简单而不简洁，是给人一种稳重，高贵的感觉。项目情况如下：总建筑面积约28万平方米，由喜来登五星级酒店、精装城市公馆（装修标准6000元/平方米，主力户型60平方米）、国际化甲级写字楼（低层可以分割，高层不可分割）和国际名品广场（4万方左右）组成。

我马上想到，这样的地段开发商能坚持持有，估计后面的利润滚滚而来，但与销售员交流后，开发商国际名品广场与五星级酒店持有（持有这2个物业，或许是开发商能接受的极限吧）

在中国最初建造综合体的开发商，首选快速回落资金（又快又好），持有物业的开发商寥寥无几，好像只有香港几个品牌公司，如恒隆地产、新世界地产、新鸿基，如果在这样的地段让此类开发商做，或许持有的可能性很大。做持有还有一个好处，就是可以模式化，把这样的业态在其他城市复制拷贝，虽然最初阶段是很难熬的，但是成功后利润是可观的。

这地段写字楼是稀缺的，关键是在于有多少量，能最大满足客户自用或投资的欲望，大客户希望整幢吃下，小业主希望能分割出售，让他们也能分一杯羹，自用客户希望面积适中，从企业发展看，未来有足够的延展空间，所以要面面俱到真的很难。从现在和销售员的交谈中，也发觉他们的纠结。所以开发商把自己能持有部门做到极限，寻求相对的平衡。

在现在这样的形式下，这个楼盘销售率写字楼应该不错，开发商担心的是客户能承受的最高价格，毕竟开发商不打算持有，想出手套现。在未来这段时间，开发商做活动，做营销最终的目标就是想知道，有多少客户有兴趣，能接受的最高价格是多少，如果有大客户，他们能接受的总价是多少，怎么处理大客户与分割客户之间的关系。还有就是怎样处理投资客户与自用客户之间的比例。

关于精装城市公馆，地段就不用说了，而且还是未来的稀缺产品（杭州酒店式公寓未来属于绝版产品），主力户型60方，如果均价在4万/平方米，总价在240万左右，有兴趣的客户应该很多，我认为下单的客户，最关注的是地段及从自身角度对新城市主义生活方式的迫切需求。所以我认为未来开发商会在这做重点包装，找到目标客户，最终让整个项目的档次，形象，气质都有一个突破，最好达到用产品特色说话的项目，地段只是锦上添花。

去西子国际看过，我相信开发商能把产品特色发挥的淋漓尽致，也相信在绿城品牌的感染下，受到投资客户的追捧。我只是代表我自己的观点，在这样的地段做项目，还是要考虑长远，做商业地产要靠大量的、充足的资金去沉淀，最后才能取得高收益，所以做商业地产特别综合体项目，资金是基础，地段是条件，产品是亮点，品牌是保障，最后才能到达双赢或多赢的局面。