6月30号地块出让对杭州未来走势的关键性不言而喻，开发商是理性拿地，还是再次上演疯狂一搏；是本地知名企业拿地，还是外来大鳄虎口抢食；是滨江志在必得，还是绿城笑道最后；是出乎意料的黑马，还是大家意料之内的开发商，总之一切谜底将在30号一一展现在你面前：

先对申花板块做综合分析

l         战略地位“优势明显”：承上(拱墅区)启下（西湖区），北靠三墩板块，南临蒋村申花板块，东北是拱西板块，东面还有远洋商务区。战略优势尤为明显。

l         核心商圈“实至名归”：富强商业广场（即欧尚超市）、银泰百货板块核心，板块附近还有沃尔玛、紫金商务广场（红星美凯龙）、新时代装饰航母市场，商业配备齐全，杭州的“徐家汇” 实至名归。

l         价格升级“再次启动”:从广宇在2003年在申花板块拿地开始，短短6年时间，地价从2600元/平方米，上涨到8600多元，涨幅达330%，板块销售价格从最早不到8000元/平方米，到现在突破13000元/平方米，价格涨幅达62.5%。近期土地价格涨势有望再创新高，销售价格也将随市而涨。

15号、16号地块分析（用图说话）

Swot分析

优势

Ø         地块位置优势（毗邻万家花城，离欧尚银泰也近在咫尺）、体量优势（建筑面积约为29.5万方，可以在体量上做足文章）、潜力优势（属于城区范围，发展潜力巨大）、交通优势（沁园路、萍水路、益乐路的通车，余杭塘路的规划建设，厂房和农居点的拆迁使得区域形象极大改善。）

Ø         15、16号地块所属申花板块，西城年华已交付使用，客户的接受程度非常高，一大批在知识型产业、大型企业集团知识型岗位成长起来的新杭州人（新知新富及有城西情节的），纷纷首选申花板块。

劣势

Ø         虽然地块相对平整，但地块周边可用资源匮乏，地块内部资源有限。

Ø         15号、16号地块如果不能由一家独享，相互残杀风险性就加大。

威胁

Ø         外忧内患：地块未来要面对周边三墩板块、拱西板块、西溪板块的楼盘竞争，还要面对板块内楼盘的竞争，应该说未来竞争压力巨大

Ø         地价破万，风险重重：区域内楼盘自07年以来，价格上涨幅度很大，未来规划利好已经基本透支了，导致几年内价格上涨缺乏新的支撑点，近期价格虽然止跌小涨，但地价突破万元，那么未来的风险将不可设想。

机会

Ø         政策利好:块内还有较多的政府预留用地，未来政府出台一系列优势政策，利好带动销售价格

Ø         三足鼎立：拱西板块、申花板块、运河CBD板块，三箭齐发，销售价格稳步上升，自然15、16号地块受益匪浅。

价格预测

15、16号地块容积率都为2.6，未来开发的物业基本以小高层和高层为主，近期周边同类物业的价格基本都在13000元/平方米左右，根据杭州市住宅房价的自然增长速度，保守估计每年住宅销售价格自然增长幅度在8-10%，因此，预计本地块开发的住宅在未来2-3 年内销售价格（相对比较乐观）15000元/平方米，商铺销售价格30000元/平方米，车位10万/个。

那么15号地块的土地价格（预测地价范围）

16号地块的土地价格（预测地价范围）

以上观点仅作参考，供大家探讨