房价上涨受租金推动的说法站不住脚

文/吴其伦

3月23日，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在博鳌亚洲论坛间隙接受《21世纪经济报道》记者采访时表示，一、二线城市最由于近房租上涨，从而推动房价上升，他说，“这一轮房价的上涨主要受到租金推动，而并非一个金融的过程”。

对此观点，笔者不予苟同。尽管租金上涨能在一定程度上刺激投资性购房需求，从而推动房价上涨，可从投资行为、逻辑关系、社会影响来看，房租上涨推动房价上涨的说法是站不住脚的，理由如下：

首先，从投资行为看，拥有出租房源的投资者在给出租房屋定价时是依据自己的购房成本、获利回报（短期、中期、长期兼顾）、供需关系、市场行情等，而房价涨跌直接关乎房屋持有成本，房价上涨则新购房的投资者成本增加，而拥有房源的投资者获利预期增加，其上涨房租是必然。可见，是房价影响房租而不是房租影响房价。

其次，从逻辑关系来看，房价走势直接影响房租，而房租反向影响房价的力量非常弱。房租与房价不是鸡生蛋、蛋生鸡的关系，而是先有房价后有房租。因为人们必须先购置或建造房屋，然后才能用来出租。可见，是房价影响房租，而不是房租推动房价上涨。

第三，从社会影响看，房价对于社会的影响要远大于房租。人们对于房价的敏感要远远高于房租。不仅如此，政府对于房价涨跌的关注也比房租要高出许多。我们更多的见到政府调控房价，很少政府看到调控房租。实践已然表明，房价的不断上涨，助推了房租的攀升。