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三剂猛药万难拯救楼市

(2015-03-31 14:32:08)
标签:

杂谈

财经

房产

经济

时评

分类: 政策解读
三剂猛药万难拯救楼市

文/吴其伦

备受关注的“央版”房地产松绑政策正式落地。30日,央行、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长,包括二套首付降为40%,首套房公积金贷款首付降为20%,二套房公积金贷款首付降为30%;此外,个人出售2年以上住房免征营业税。至此,加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的新政,中央方面对楼市已连下三剂猛药。

三剂猛药能救楼市吗?笔者以为,万万不能!因为当前房地产存在的诸多核心矛盾及问题绝非这三剂猛药能解。

首先,当前房地产存在的主要矛盾是房价畸高与民众承受能力难以匹配,“央版”新政难以从根本上解决此矛盾。2014年全国商品住宅房价收入比为7.1,而国际公认的房价收入比合理区间是4-6。此数据还是平均值,若以一二线城市实际情况,房价收入比普遍超过10,有的城市甚至超过20。

解决此矛盾的最好办法是降低房价收入比,降房价与增收入同步进行才能奏效。而降房价的最好办法是政策层面“无为而治”,让市场“自愈”;而增加收入的最好办法也是降房价,因为房价降低将令各行业成本降低,将在很大程度上激发各界的创新、生产、经营活力,民众收入增加是必然。

而通过控土地、降房贷及公积金首付、减免营业税,只能令部分不理智的民众投入购房大军,绝大部分投资客、自住需求者还将选择观望。

其次,当前房地产市场存在的主要问题是库存高企,“央版”新政难以达到清库存的目的。相关数据显示,2015年1月中国受监测的35个主要城市新建商品住宅库存总量为2.7亿平方米。由此数据,可以想见,全国的商品房库存该有多严重。

欲清库存,当知库存形成原因。笔者以为,天量库存的形成,原因不外三点:一是地方政府盲目规划、地产商盲目投资,导致供应量过大;二是十多年的房地产发展,已在很大程度上透支了住房需求;三是房价畸高,远超民众承受范围。

欲清库存,绝无良方,降价是唯一出路,大幅降价是最佳方法。而“央版”新政绝难达到清库存的目的。理由有三:一是没有足够的房价上涨预期,投资客不会出手;二是畸高房价下,普通民众根本买不起;三是利益驱动下,地产商不会降价配合激发需求。

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