中国住宅产业化的实现路径

文/吴其伦                                          发于《湖南房地产》

4月15日，湖南省政府印发了《关于推进住宅产业化发展的指导意见》。《意见》提出，到2015年，湖南将力争建立国家住宅产业化标准中心，实现规模工业值400亿元以上；到2020年，力争保障性住房、写字楼、酒店等建设项目预制装配化率达到80%以上；培育并创建3-5个国家级住宅产业化示范基地，30-50个国家康居示范工程等。

可见，在发展住宅产业化方面，湖南走在了前面。而在近年来，北京、合肥、乌鲁木齐等地方政府，以及万科、远大、绿地等企业也进行了积极的尝试。可什么是住宅产业化？发展住宅产业化意义何在？住宅产业化的实现路径是什么？就这些问题，笔者试分析如下。

什么是住宅产业化？

欲知何为住宅产业化，我们需先来看一下现有住宅产品的生产过程。现有住宅产品的生产可分三个阶段：开发商拿地、进行规划设计；建安公司进行施工（框架、墙体、地面、配件）；装修公司进行装修。

纵观这三个阶段，我们可以发现，现有住宅产品的生产存在诸多问题，其中最突出的问题有三：一是效率低下。受技术、管理、材料、天气、气候等因素影响，现有住宅产品的生产效率极其低下；二是重复生产。住宅在建设与装修环节存在严重的重复生产现象，这直接导致资源浪费；三是成本高企。由于住宅产品的材料采购、建造与装修环节存在承包甚至转包现象，这直接导致住宅产品的成本高企。

欲解决上述问题，唯一可行之策即为发展住宅产业化。那么，什么是住宅产业化？

有观点认为，住宅产业化即为住宅生产工业化，其解决之道是工厂生产墙体、地面（天花），然后现场组装成可以毛坯住宅，用户在购买后还需要进行装修才能入住。笔者以为，此观点流于表面，或者说，此观点所指之住宅产业化是住宅产业化的初级阶段，而非住宅产业化的终极解决之道。

依笔者看来，住宅产业化是以用户购买即可使用为目标，整合政府、企业、金融机构等资源，贯通上下游产业链，实现住宅产品高效生产，质优、价平供应。解决之道是，在政府的统一规划下，住宅产品研发机构进行产品研发、住宅开发商负责项目开发、住宅组装，住宅配件（墙体、地板、天花板、整体厨房、整体卫生间、阳台等）生产商进行配件生产，用户购买后可拎包入住。

住宅产业化的积极意义

在房价处畸高状态的当下，发展住宅产业化具有诸多积极意义：

一是提高生产效率。一旦住宅产业化得到贯彻实施，住宅产品的生产效率将大大提升。住宅开发商在进行住宅组装时，一天数层、数天一栋的建造速度将成为现实。住宅配件生产厂商则可以按订单生产，适时供应。

二是减少资源浪费。由于实现住宅产业化，开发商只需要组建一个住宅组装团队，而不需要选择建安公司进行住宅建造；用户购买的产品可拎包入住，不需要进行装修。这样，将大大减少建材、人力、资金等方面的浪费。

三是降低住宅成本。由于实现住宅产业化，住宅配件可进行规模化生产，其成本将会大大降低，这将在很大程度上降低住宅成本，从而促进房价合理回归。

四是促进产业发展。一旦住宅产业化顺利发展，住宅产业上下游产业链将更加清晰，更加完整，各环节的分工将更明确，住宅产业的发展将步入健康有序的发展通道。

住宅产业化的实现路径

目前，我国尚无住宅产业化的明确发展规划。部分地方政府及企业所推行的住宅产业化，只是相关人员借鉴国外的经验、凭自己的理解进行，没有明确给出住宅产业化的实现路径。笔者以为，我国的住宅产业化应遵循如下实现路径：

首先，做好顶层设计，制定相关标准。欲实现住宅产业化，政府须做好顶层设计，就住宅产业化的发展制定相关政策及标准。建议政府在诸多方面作出努力：一是出台政策鼓励住宅产业化相关产品的研发；二是出台政策降低住宅产品开发门槛，鼓励企业、个人开发产业化住宅产品；三是制定住宅配件及组装标准；四是出台政策鼓励金融机构、民间资本支持住宅产品的生产；五是出台政策针对产业化住宅产品，推出土地批租制度，降低住宅产品的成本；六是出台政策令地方政府为住宅产业化做好相关服务、得当监管。

其次，政府做好服务，运作交给市场。在进行顶层设计后，由地方政府主抓落实，充分政府企业、金融机构、科研院所、个人等资源。政府在土地供应、政策支持、资金协调等方面做好、做足服务，并在产品品质、交易秩序、售后服务等方面进行得当监管。住宅产业化的运作交给住宅产品研发机构、配件生产企业、住宅开发企业等，实现商品住宅完全市场化，保障住宅则由政府兜底。