房企逃离三四线城市的背后

                                      文/吴其伦      4月14日中国房地产报《楼市伦语》专栏

曾经的三四线楼市，被媒体誉为“价值洼地”，在一二线城市备受调控的态势下，不少开发商纷纷进军三四线城市，美其名曰：战略转移。如今，时过境迁，那些当初豪情满怀的开发商不得不做出一个艰难的抉择：逃离。

开发商当初之所以选择进军三四线城市，原因不外有四：一是政府扶持力度大，对于外地开发商尤其是知名品牌开发商，地方政府往往会给出极具吸引力的条件；二是运营成本低，三四线城市的建安、建材、营销等成本要远低于一二线城市；三是市场需求旺盛，由于房地产市场起步较晚，市场供应速度与数量难以满足当地民众的需求；四是受调控政策加码、地价不断攀升、市场渐趋饱和等因素影响，开发商在一二线城市的发展遇到瓶颈。

进军三四线城市以后，部分开发商获取了较为理想的收益。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市；2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。

近来，不少开发商已将其在三四线城市开发的项目视为“鸡肋”，这些开发商不得不选择逃离，就连在三四线城市收获颇丰的恒大地产，也在银川、连云港、营口等地“折戟”。而在其逃离背后，诸多问题值得我们深思：

首先，地方政府的超前规划，在导致开发商逃离三四线城市的同时也为当地经济发展埋下隐患。受超前规划影响，地方政府加大招商引资力度，以极为优厚的条件吸引品牌房企进驻，却忽略了当地人口、资源、经济等均衡发展，导致房地产市场严重供过于求。在开发商逃离后，地方政府不仅需要为开发商的项目进行善后处理，更要为大力发展房地产所引起的经济失衡付出代价。

其次，开发商的错误决策，在令其受伤逃离的同时也推高了当地的房价，激化了社会矛盾。在进军三四线城市过程中，开发商犯了诸多致命错误：一是过于相信地方政府的承诺，没有考虑到政府换届带来的政策变化；二是在产品定位、价格策略、营销策略方面照搬其在一二线城市的运作经验。这些错误决策在很大程度上推高了所在城市的房价，激化了社会矛盾。