楼市之“鬼”应如何降服？

                                       文/吴其伦    2月17日中国房地产报《楼市伦语》专栏

被称为“鬼城”的鄂尔多斯至今未走出“冰谷”，房价遭腰斩的温州也尚未摆脱“鬼城”阴影。而在今年春节期间，伴随着新房开发率的不断提高，“鬼城”一词不断出现在三四线城市甚至县级城市。与此相对应的是，很多被誉为“鬼城”的城市都在极力否认其“鬼城”称号。

虽然“鬼城”案例众多，但如何定义“鬼城”，目前为止依然无法找到一个统一的答案。笔者以为，“鬼城”从字面上理解就是空城，夜晚黑灯黑火，简单地说就是没人居住或少有人居住的城市或区域。“鬼城”可分为三类：第一类，整座城市入住率都非常低；第二类，某一区域内闲置率过高；第三类，是某一项目的空置率过高。可见，空置率是衡量“鬼城”的重要指标。笔者以为，空置率超过60%，即可定义为鬼城。

从鄂尔多斯等“鬼城”的形成过程来看，“鬼城”形成原因有三：一是对于当地经济发展缺乏科学、前瞻的规划，导致大量房地产项目盲目上马；二是在本不具备外来人口吸附能力的情况下，大量建设商品房导致供应严重大于需求；三是对于依赖高利贷进行房地产开发的现象没能及时遏制。

那么，“鬼城”现象如何杜绝？楼市之“鬼”应如何降服？笔者建议如下：

对于那些存在“鬼城”现象的城市，决策者应采取切实可行的措施，尽快“变鬼为人”。短期来看，应该慎重上马新建项目尤其是大型房地产项目；未来三到五年内，当以集中精力清理库存为主，减免开发商的相关税费，激发开发商以价换量的意愿；从长远来看，要进行产业规划的调整，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，进行精准产业定位，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。

对于有“鬼城”之虞的城市，决策者要降服心中之“鬼”。各地方政府的决策团队，尤其是主政官员，应认清经济发展形势，把当地民众的利益放在第一位，杜绝“靠地生财，靠房地产拉动经济发展？”的思维模式，要依据当地实际情况，制定符合国家发展战略，与未来发展趋势高度契合的战略规划。